Справка.
Николай Александрович Яковченко.
С 1999 года работал в комитете по ЖКХ и жилищной политике администрации Иркутской области. Один из разработчиков пилотных проектов по формированию системы управления жилищным фондом г.Ангарск (Иркутская область). Работал ведущим специалистом, заведующим сектором, начальником отдела стратегических разработок. С 2002 по 2006 год возглавлял департамент по делам Севера администрации Иркутской области. С 2006 года – руководитель управляющей компании в г.Иркутске (фонд более 1500 жилых домов, площадью около 1 млн 200 тыс. кв. метров). С 2007 года гендиректор УК в Советском районе г.Новосибирск. С 2010 года в ЖКХ г.Бердска. С 2011 года возглавляет ГК «Вымпел-Сервис».    

Для того, чтобы понять все плюсы и минусы непосредственного управления, нужно вернуться в начало 2000-х годов и вспомнить то состояние жилищного фонда и отношения, которые существовали между всеми участниками рынка жилищных и коммунальных услуг – населением, организациями, отвечавшими за эксплуатацию жилищного фонда и ресурсоснабжающими организациями.

Все мы помним, что существовали ЖЭУ, которые, в свою очередь, входили в тресты ЖКХ, функционировавшие на уровне районов, а то и целых городов. Это были огромные организации, с большим количеством персонала, техники и выполнявшие все виды работ от изготовления комплектующих изделий до уборки придомовых территорий. При этом, естественно, в силу своей большой численности, и того, что все они были созданы государством или муниципалитетами, эти организации не могли претендовать на налоговые послабления в рамках упрощенной системы налогообложения. Стоит отметить, что большая часть изготовленных самостоятельно комплектующих была достаточно низкого качества и с высокой себестоимостью работ, так как в основном использовалось оборудование, оставшееся в трестах еще с советских времен, несмотря на то, что времена дефицитов уже закончились, и на рынке уже присутствовало большое разнообразие изделий различных производителей и разной цены и качества.

Общие подходы оставались также еще советскими, так как даже сам термин «эксплуатация» говорил о простом использовании жилищного фонда, но никак не об его сохранении, и, тем более восполнении, не говоря уже о простой эффективности использования этого жилищного фонда. Общий принцип деятельности таких трестов и ЖЭУ основывался на затратном подходе. Зарплата работников и возможности субсидирования деятельности со стороны бюджета зависели от объемов работ по ремонту. Не ставилась задача сделать все вовремя и в полном объеме, так как в последующие годы можно было потерять финансирование. Таким образом, о сохранении жилищного фонда никто особенно не заботился.
Другой серьезнейшей проблемой стали неплатежи в сфере ЖКХ. Несмотря на то, что конечным потребителем коммунальных услуг является население, почему-то так сложилось, что договор на поставку тепла, воды, и т.д. за население должны были заключать именно жилищные организации. В итоге, с одной стороны, население, в эпоху всеобщих неплатежей в экономике, накопило значительные долги перед эксплуатирующими организациями, которые, в свою очередь недоперечисляли средства в оплату за коммунальные услуги поставщикам этих услуг, так как население не производило оплату, а иных источников средств у организаций не было. Таким образом были «съедены» в счет долгов даже те остатки средств на капитальный ремонт, которые жители платили долгие годы, и которые серьезно потрепала инфляция в 1990-х годах.

С другой стороны, общесистемный кризис отрасли ЖКХ, с учетом неплатежей, привел к резкому спаду объемов работ по ремонту наружных сетей. В итоге, ресурсоснабжающие предприятия, производя ресурс и отпуская его с источника, могли довести этот ресурс до потребителя не в полном объеме. При этом, из-за отсутствия приборного учета, счета на оплату услуг выставлялись, (да и сейчас продолжают выставляться на домах, где нет общедомовых приборов учета) в полном объеме.   Таким образом, старые тресты ЖКХ и ЖЭУ в начале 2000-х годов оказались неспособными вести свою деятельность вследствие финансовых долгов. И если поставщики коммунальных ресурсов могли еще как-то выживать за счет других потребителей – бюджетных организаций, промышленных и иных предприятий, то жилищные организации оказались на грани краха. Последовавшие за этим реструктуризации этих организаций приводили через некоторое время к такому же эффекту, так как нужно было радикально менять саму систему отношений в сфере ЖКХ.

В этот период появился ряд идей, которые по мнению их разработчиков позволили бы вывести из кризиса систему жилищного хозяйства. Был проведен анализ опыта восточноевропейских стран, которые также как и Россия прошли путь от социализма к капитализму, изучены подходы к данной проблеме в других странах, проводились эксперименты по организации обслуживания жилищного фонда.

Наиболее оптимальной была признана модель, при которой население напрямую производит расчеты за все услуги напрямую поставщикам этих услуг: за жилищные услуги – жилищным организациям, а за коммунальные – по прямому договору поставщикам коммунальных услуг. В этом случае решались сразу несколько проблем. Жилищная организация переставала быть заложником регулярности платежей населения; терялся соблазн у несознательных жилищных организаций использовать средства, поступающие в оплату за коммунальные ресурсы, на иные цели; средства, поступающие от населения на обслуживание и ремонт жилищного фонда, оставались в жилищной организации и использовались на работы на жилищном фонде. Также повышалась мотивация населения к регулярной и своевременной оплате за жилье и коммунальные услуги. Все это вместе с внедрением пообъектного учета, а также переходом вновь создаваемых организаций на упрощенную систему налогообложения, создало условия, при которых при более низких тарифах на содержание и ремонт жилья, чем у традиционных жилищных организаций, значительно повысился объем работ на жилищном фонде, улучшилось качество услуг, увеличилась заработная плата работникам и, соответственно, мотивация к труду, начал привлекаться квалифицированный персонал.  Такой эксперимент, проведенный в первой половине 2000-х годов в г. Ангарске был высоко оценен на федеральном уровне. По аналогичной схеме начали появляться обслуживающие организации во многих городах России.

Были и другие модели жилищных организаций, которые сохранили прежнюю систему договорных отношений с поставщиками коммунальных услуг. Они начали устанавливать общедомовые приборы учета потребленных коммунальных ресурсов. Сразу стало ясно, что нормативы потребления коммунальных услуг, в случае качественного и своевременного обслуживания жилищного фонда,  оказываются значительно выше, чем фактическое потребление этих ресурсов многоквартирными домами. Поэтому жилищные организации были заинтересованы в установке этих приборов, так как существующая система оплаты населением коммунальных услуг по нормативам позволяла получать в качестве прибыли ту экономию средств, которая складывалась за счет разницы в сумме собранных средств от населения и фактически выставленной стоимости коммунальных ресурсов, потребленным домом. Стоит отметить, конечно, что некоторые организации «делились» полученной прибылью с жителями, которые определяли на какие работы можно направить сэкономленные средства.
Итог всей этой жилищной эйфории был подведен в 2005 году принятием нового Жилищного Кодекса. После прочтения этого документа сразу стало ясно, что несмотря на все положительные итоги экспериментов в сфере жилищного хозяйства, большая часть идей оказалась выхолощена. И здесь сразу же становится понятно, что на арену вступило так называемое «энергетическое лобби». Дальнейшим подтверждением этому стали положения постановления Правительства № 307 от мая 2006 г., которые разъясняли порядок предоставления коммунальных услуг. А апофеозом стало принятие федерального закона № 185-ФЗ в 2007 году, который однозначно ограничивал круг способов управления, при которых жители имеют призрачное право на участие в программе софинансирования капитального ремонта – управление управляющей организацией или ТСЖ.

Так в чем же дело?

При выборе способов управления – управление управляющей организацией или ТСЖ, эти управленческие структуры, согласно положениям законодательства, должны заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов и стать покупателем. При этом управляющая компания или ТСЖ конкретному жителю подает уже не ресурс, а услугу. Но дело в том, что за эту трансформацию из ресурса в услугу ни управляющая компания, ни ТСЖ не имеет права брать с жителя никаких дополнительных средств, так как тариф для населения определяется органами власти, и именно по этому тарифу производится затем расчет между управляющей компанией или ТСЖ с поставщиками ресурсов. Также, в случае если кто-либо из жителей не производит оплату, управляющая компания или ТСЖ все равно должны произвести оплату за ресурсы в полном объеме. И самое главное, несмотря на то, что население домов, где нет общедомовых приборов учета, платит, например за отопление, исходя из 1/12 от годового объема потребленного домом тепла, управляющим компаниям и ТСЖ счета выставляются ежемесячно по фактическому объему отпущенной энергии. То есть, еще даже не имея права выставить затраты населению, управляющие компании и ТСЖ уже становятся хроническими должниками.

Жилищные организации, стремясь уйти от заведомо проигрышной ситуации в отношениях с поставщиками ресурсов, а также жители, понимающие, что единственный способ обезопасить свои накопления на капитальный ремонт – это прямые договоры населения с поставщиками ресурсов, начали активно выбирать способ управления своими домами – непосредственное управление. При этом способе жители определяют обслуживающую организацию, которая выполняет в рамках договора работы и услуги, которые совместно определены. Но обслуживающая организация не является поставщиком коммунальных услуг и, соответственно, не отвечает за недоплаты населения. Ресурсоснабжающие организации очень быстро поняли, что единственное с кого можно без особых проблем получать оплату – это юридические лица, поэтому всеми возможными способами они начали «продавливать» именно создание управляющих компаний и ТСЖ. Особенно ярко это выглядело после принятия 185-го закона о софинансировании капитального ремонта. Конечно, не надо создавать абонентских служб, производить начисления и работать с должниками. А те суммы, которые все равно заложены на эти расходы в тарифах на коммунальные услуги – просто записать себе в прибыль. Хотя к чести ряда поставщиков холодной воды и электроэнергии, они не пошли по этому пути и работают с населением напрямую и при этом достаточно эффективно.

Итак, позиции всех сторон понятны.

С одной стороны мы видим стремление одних организаций максимально избавить себя от проблем с начислением, обеспечением качества подаваемых ресурсов, работой с неплательщиками, а с другой – стремление других организаций максимально эффективно использовать средства, получаемые в виде платежей населения на содержание и ремонт на выполнение работ на домах, в которых это население проживает. Учитывая, что если обязательным условием является ведение пообъектного учета, то получение оплаты обслуживающими организациями только за услуги по содержанию и ремонту (оплата за лифт и вывоз мусора тоже являются жилищными ресурсами и включаются в содержание жилья), и стремление избавить себя лишний раз даже от искушения воспользоваться чужими денежными средствами, говорят о том, что непосредственное управление -  наиболее открытый и прозрачный способ управления домом. А какой способ управления Вашим домом, уважаемые читатели, выбрать Вам – решайте сами.

Николай Яковченко, директор ГК «Вымпел-Сервис»