Правовая информация

Правовая информация

Названия или ключевые слова

   

Назад

Печать

КАК ОТСТОЯТЬ СВОЙ ДОМ БЕЗ ОРУЖИЯ?

ОЛЕГ ШЕИН

КАК ОТСТОЯТЬ СВОЙ ДОМ БЕЗ ОРУЖИЯ?

Скачать статью .doc


ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЖИЛИЩНОМУ САМОУПРАВЛЕНИЮ

 


Государство полностью сняло с себя обязательства по ремонту. Квартплата пожирает все большую часть зарплаты. Директора частных коммунальных и управляющих фирм явно начитались книжек про эпоху Нерона и активно входят в рабовладельческий образ. Законы написаны так, что их не в силах понять не только нормальный человек, но и специалист.

Что делать?

Ответу на этот вопрос и посвящена эта книга. Ее написал автор альтернативного проекта Жилищного Кодекса, депутат Государственной Думы России трех созывов и эксперт в области жилищного права Олег Шеин. Экспертом, к слову, в европейской авиации назывались асы-истребители.

 

ДОГОВОРНОЕ РАБСТВО ИЛИ ПОЧЕМУ НАДО ДЕЙСТВОВАТЬ?

Жилищное законодательство России во многом является договорным. То есть, в нем написаны определенные права граждан, но граждане вправе от этих прав добровольно отказаться. Причем отказаться не только от собственных прав, но заодно и от Ваших.

Например, в дом пришла Управляющая компания с совершенно жутким договором. По нему граждане обязаны платить, а фирма ничего не должна делать. Причем разорвать договор досрочно без суда нельзя.  А договор закончится не раньше Дня Второго Пришествия.

Или, на ваш дом, и на Вас заодно, повесили кредитную историю. Как это возможно? – спросите Вы. Возможно. У нас государство самых широких возможностей. В некотором смысле слова, практически безграничных.

Или, предположим, Вы исправно платите за горячую воду, но Вас отключили из-за долгов соседей.

Решение о договорах принимает общее собрание, но если в вашем доме оно не прошло, решения принимают органы власти. Это, как правило, гораздо опаснее.

Мы не предлагаем Вам идти тренироваться в ближайший тир или искать пару мешков аммиачной селитры. Мы предлагаем вооружиться знаниями. Это позволит не просто отбиться от мошенников. Это позволит привести свой дом в порядок, сделать его комфортным и удобным для проживания, причем без всяких переплат и государственных подачек.

Книга – не теоретическая фантазия и не опыт одиночки. Это обобщенная практика сотен и тысяч жилищных активистов страны.

Вы всегда можете получить практический совет от автора и его единомышленников, обратившись к нам: shein72@mail.ru.

Поехали!

 

ПРИКЛАДНАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ

Аварийность, ветхость дома – если в доме течет крыша, это еще не значит, что он аварийный. Аварийность считается по несущим конструкциям (состояние фундамента, стен, плитоперекрытий). Если они изношены более чем на 70%, дом авариен, если более чем на 60% дом считается ветхим.

Жилищные услуги – услуги по ремонту и содержанию самого дома. Сюда же по необъяснимым причинам отнесены обслуживание лифта и вывоз мусора.

Капитальный ремонт – ремонт несущих конструкций (фундамента, стен, плитоперекрытий), лифтов, инженерных сетей (разводки и стояков холодного, горячего водоснабжения, канализации, электропроводки, газовых сетей, электрощитовой и т.д.), фасадов и подвалов. Ремонт подъездов к капитальному не относится, зато к нему относится установка общих счетчиков. Фактически, это любой ремонт, кроме аварийного и мелкого.

Коммунальные услуги – услуги по предоставлению воды, газа, тепла и электроэнергии в дом.

Непосредственное Управление (НУ) – форма управления домом, предполагающая, что собственники напрямую, без посредников платят за коммунальные услуги. В домах с числом квартир более 12-ти НУ должны заключать договора с Управляющими компаниями, но требования к этим договорам государством не утверждены.

Номинальный банковский счет – отдельный счет в банке на дом. Его формальным (номинальным) владельцем является Региональный оператор, но фактическим распорядителем общее собрание собственников дома.

Потребитель – если у Вас в доме холодно, потому что прорвало трубу на улице, это еще не значит, что Вы вправе как потребитель требовать компенсации. Граждане являются потребителями коммунальных услуг по отношению к РСО лишь в домах с Непосредственным Управлением. В домах с ТСЖ и УК они вправе чего-то требовать лишь от ТСЖ и УК.

Председатель ТСЖ – несчастный, но очень ответственный человек, возглавляющий ТСЖ. Мы, конечно, имеем в виду настоящие, народные товарищества, а не фальшивые ТСЛже, созданные с целью извлечения денег у жителей. Председатель ТСЖ не обязан быть собственником квартиры в этом доме и вообще в нем жить (в этом его отличие от Уполномоченного).

Региональный оператор – утвержденная региональными властями организация, собирающая средства на капремонт с населения.

Ресурсоснабжающие организации (РСО) – это те, кто поставляет коммунальные ресурсы, то есть воду, отопление, газ и электроэнергию.

Собственники дома – владельцы приватизированных, купленных, полученных в дар и т.д. квартир, а также владельцы нежилых помещений. Только они имеют право принимать решения о судьбе дома, размере платы за содержание дома и его ремонт. Для простоты мы в тексте иногда будем называть их жителями. Квартиранты и наниматели жилья в неприватизированных квартирах права голоса в доме не имеют.

Содержание дома – это уборка территории, промывка и опрессовка, разовые и аварийные работы.

Товарищество Собственников жилья (ТСЖ) – одна из форм управления домом, предусматривающая коллективную ответственность за коммунальные услуги. Предполагает наличие юридического лица. ТСЖ может заключать договора с Управляющими компаниями,  но может и не заключать. Современное законодательство запрещает создание многодомовых ТСЖ, исключая совсем небольшие дома с общим числом квартир в объединенном ТСЖ не более 30-ти.

Уполномоченный дома – представитель собственников дома с НУ или УК. Он избирается общим собранием и обязан быть собственником квартиры в этом доме.

Управляющая компания -  любая частная фирма или индивидуальный предприниматель, в свидетельстве о предпринимательской деятельности имеющий запись об управлении домами.

Управление Управляющей компанией – одна из трех форм управления домами. Предполагает коллективную ответственность жителей за коммунальные услуги, так как если хотя бы в одном доме есть должники по воде и отоплению, это будет долг всего дома. Управление УК может быть добровольным решением собственников дома или решением местных органов власти (если жители никаких своих решений не приняли).


 

ЧАСТЬ 1.
САМОУПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ДОМА

ТРИ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: В ЧЕМ ОТЛИЧИЯ?
Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Правило № 1. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.
Правило № 2. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Формально, Жилищный Кодекс предусматривает три формы управления домом:
- Товарищество Собственников жилья;
- Непосредственное Управление домом;
- Управление посредством Управляющей компании.
Изначально отличие между ними было в том, что в НУ собственники имели право напрямую заключать договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО), а в ТСЖ и УК такого право не было. Впоследствии законы были дополнены множеством поправок. В результате сегодня законодательство предоставляет собственникам крайнее многообразие в управлении жилищным фондом и распоряжении своими деньгами.
Тем не менее, охарактеризуем основные отличия.

    ТСЖ    НУ    УК
Кто принимает решение о выборе этой формы    Собственники    Собственники    Собственники, но если они не приняли никакого решения, то УК посредством проведения конкурса им назначает орган местного самоуправления
Кто представляет собственников    Правление ТСЖ и председатель ТСЖ    Совет Дома и председатель Совета дома (уполномоченный)    Совет дома и председатель Совета дома
Статус юридического лица и соответствующая отчетность    Есть    Нет    Нет
Договор с Управляющей компанией    Не обязателен, но возможен    Обязателен на обслуживание мест общего пользования    Обязателен на обслуживание мест общего пользования и сбор коммунальных платежей
Право платить за коммунальные услуги напрямую РСО    Нет (но на усмотрение РСО возможно)    Есть    Нет (но на усмотрение РСО возможно)
Наличие собственного банковского счета    Есть расчетный счет как счет юрлица    Можно открыть коллективный или номинальный банковский счет    Можно открыть номинальный банковский счет
Кто утверждает размер платы за содержание мест общего пользования    Собственники    Собственники    Собственники
Право открывать отдельный счет в банке на дом    Есть    Есть    Есть
Право на помощь в ремонте от государства    На усмотрение властей    На усмотрение властей    На усмотрение властей
Коллективная ответственность за должников по коммунальным услугам    Есть в рамках ТСЖ    Нет    Есть в рамках всей Управляющей компании
Сбор денег     По выбору жителей: по наличке с помощью кассира, на счет ТСЖ или на счет УК    По выбору жителей: по наличке с помощью кассира или на счет УК    На счет УК
            
            


Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками. В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы). Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.


ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ: ЧТО ОНО РЕШАЕТ?
Общее собрание собственников (ст. 44 Жилищного Кодекса):
1)    Выбирает форму управления домом (НУ, ТСЖ или УК);
2)    Выбирает фирму или несколько фирм, которые должны выполнять работы по содержанию и ремонту дома;
3)    Утверждает все договора на ремонт и содержание дома;
4)    Выбирает Совет дома (Правление ТСЖ) и уполномоченного дома.
5)    Распоряжается общим имуществом дома, в том числе подвалами, придомовой территорией, стенами (размещение рекламы) и т.д.;
6)    Принимает решение о реконструкции дома (например, строительстве мансардного этажа, пристроев и проч.);
7)    Принимает решения о ремонте дома, включая способ накопления средств на капремонт, банк, сроки и виды ремонта, получение кредита на ремонт, смету, подрядчика и т.п.
Есть и другие права. Например, только общее собрание собственников определяет размер платы за ремонт и содержание дома (ст. 156 п. 7 ЖК РФ).

Это очень ценные и важные моменты. Еще раз: никто не вправе поднять Вам квартплату или начать строить над домом мансардный этаж, если Вы и другие собственники не приняли такого решения на собрании.

КАК ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ?
Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Можно сделать и проще: разместить объявления на подъездах.  Объявление о собрании должно быть по определенной форме (см. документ № 1).
Известить соседей нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. При этом нужно уведомить мэрию как собственника неприватизированных квартир. Уведомить нужно будет и владельцев нежилых помещений, расположенных в доме (кафе, парикмахерские, магазины и т.д.). Они тоже являются собственниками и имеют право голоса. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Это правильная норма закона, направленная против мошенников, чтобы важные вопросы не были специально затеряны в «разном» (ст. 45 Жилищного Кодекса РФ).
Голосование идет квадратными метрами. То есть, если у человека в собственности квартира площадью 45 кв.м., он имеет 45 голосов. Решения на собрании принимаются простым большинством голосов.
Решение принимается простым большинством. По имущественным вопросам (распоряжение землей, подвалами, размещение наружной рекламы, взятие кредитов) и капремонту решение принимается большинством в 2/3 (ст. 46 ЖК РФ).

ОЧНОЕ ИЛИ ЗАОЧНОЕ?
Законодательство предусматривает обязательное очное собрание. Оно нужно не для принятия решения – за исключением совсем маленьких домов на таких собраниях никогда не бывает кворума. Оно нужно для того чтобы активные люди могли задать нужные вопросы и предложить свои решения.
Если кворума на общем собрании нет – можно смело и спокойно проводить заочное голосование, то есть методично обходить квартиры с подписным листом.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ СОБРАНИЕ СФАБРИКОВАНО?
Классическая история – фальшивые протоколы. Но пока Вы будете с ними разбираться, пройдет… Правильно, год. Тем более, разбираться придется через суды, а судья захочет увидеть свидетелей. Он же знает, какая подпись является настоящей – то ли в фальшивом протоколе, то ли в вашем коллективном протестном письме. В суды же граждане Российской Федерации ходить не любят.
Поэтому самый простой и эффективный способ отменить фальшивый протокол – это провести честное голосование в доме. Да, это требует общения с соседями и похода по квартирам. Но этой займет меньше времени, чем бесконечное хождение по инстанциям, и будет гораздо эффективнее.

Учредительное собрание


Документ № 1
Извещение о проведении собрания


Один из собственников извещает соседей о проведении общего собрания. Для этого он размещает на подъездах объявление следующего содержания:


Уважаемые собственники помещений дома № ______ по ул. _____________, г. Астрахань

В соответствие с Жилищным Кодексом РФ, сообщаю о проведении собрания собственников многоквартирного жилого дома.

Инициатор собрания - _____________________________________ (ФИО).

Форма проведения собрания – очная.


Дата собрания - __________________, время - ______________________.

Место проведения ______________________________________________.

Повестка дня -

1.    Выбор способа управления многоквартирным домом
2.    Определение управляющей организации в случае заключения договора обслуживания
3.    Утверждение проекта  договора  между  собственником и  управляющей организацией в случае заключения такого договора
4. Выбор членов Совета Дома
5. Выбор членов ревизионной комиссии (ревизора) (при необходимости)
6. Выбор Председателя Совета Дома (уполномоченного)
7. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт дома:
8. Определение места хранения документации собрания.


Информацию и материалы по собранию можно получить в квартире № _____, предварительно позвонив по телефону _________________.


Дата ________________________            Подпись ________________________

Документ № 2
Протокол общего собрания

РЕШЕНИЕ СОБСТВЕННИКА ПОМЕЩЕНИЯ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, расположенного по адресу: г. Астрахань, ________________________

______________________________________________________________________________________
 (фамилия, имя, отчество физического лица или наименование  юридического лица - собственника помещения)
 
Документ, удостоверяющий личность ________________________________
Свидетельство о праве собственности ______________________________  (дата выдачи, номер, иные сведения)
 
N помещения
(квартиры)    Общая площадь помещений дома    Общая площадь помещения    Количество
голосов
              

1.    Выбор способа управления многоквартирным домом

Непосредственное Управление    ТСЖ    Управляющая организация
        

2.    Определение управляющей организации в случае заключения договора обслуживания
 
Наименование организации    За      Против     Воздержался
               
               
               
 
3.    Утверждение проекта  договора  между  собственником и  управляющей организацией в случае заключения такого договора
 
За                Против                Воздержался (подчеркнуть нужное)
 
4. Выбор членов Совета Дома
 
Фамилия, имя, отчество    кандидата    За      Против     Воздержался
               
               
               
               
 
5. Выбор членов ревизионной комиссии (ревизора) (при необходимости)

Фамилия, имя, отчество  членов ревизионной комиссии    За      Против     Воздержался
               
               

6. Выбор Председателя Совета Дома (уполномоченного)

Фамилия, имя, отчество    кандидата    За      Против     Воздержался
               
               

8. Установление размеров платежей собственников помещений за содержание и ремонт дома:
Размер платежа    За      Против     Воздержался
               
               
               

9. Определить место хранения документации собрания: ____________________________________

За                Против                Воздержался (нужное подчеркнуть)

Дата ________________________                    Подпись ________________________


Документ № 3.
ИТОГОВЫЙ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ

ПРОТОКОЛ Общего собрания в форме заочного голосования собственников многоквартирного жилого дома N __ ул.________ города _____________________.

Дата, место проведения

Общая площадь многоквартирного жилого  дома - ______ кв. м
Кворум - ________. голосов
Председатель (инициатор) собрания - ________________
Секретарь - _______________________________
Согласно ст. 47 Жилищного Кодекса РФ общее собрание собственников  многоквартирного  дома  проведено  в форме заочного голосования.
В голосовании приняли участие:
Собственники помещений общей площадью - _______кв. м
Кворум есть/нет (нужное подчеркнуть)

ПОВЕСТКА ДНЯ:

1. Выбор способа управления многоквартирным домом.
2. Выбор уполномоченного домом представителя и Совета дома.
3. Выбор обслуживающей организации (управляющей компании).
4. Определение размера платы за содержание и ремонт жилья.
5. Определение места  хранения  документации  и ознакомления с документацией  общих  собраний, а также выбор лица, ответственного за эти вопросы. Выбор способа уведомления собственников о принятых решениях.

ГОЛОСОВАЛИ:
1. Выбор способа управления многоквартирным домом
Форма управления    За               против        воздержался
Непосредственное управление                  голосов    голосов    голосов
Товарищество  собственников жилья         голосов    голосов    голосов
Управляющая организация     голосов    голосов    голосов

РЕШИЛИ:
Принять форму Непосредственного управления  многоквартирным жилым домом N _________ по ул. ___________________________________

ГОЛОСОВАЛИ:
2. Выбор уполномоченного домом представителя
Фамилия уполномоченного     За               против        воздержался
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов
(при ТСЖ – избрание таким же образом Правления и Ревизионной комиссии, Правление из своего состава избирает председателя, но, возможно избрание Председателя и на общем голосовании, то есть в данном протоколе).
РЕШИЛИ:
Выбрать  уполномоченным представителем многоквартирного   дома № ___ по ул. _______________________ , ______________________ (Ф.И.О., паспортные данные) и поручить   ему   представлять интересы собственников помещений жилого   дома   в   органах   государственной   власти,   местного самоуправления,  отношениях  с третьими лицами. Известить об итогах собрания, направив протоколы в органы местного самоуправления.


3.Выбор Совета Дома (Правления ТСЖ)

Фамилии, имена, отчества    За               против        воздержался
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов

ГОЛОСОВАЛИ: _____________


4. Выбор обслуживающей организации
Наименование обслуживающей/управляющей организации     за      против    воздержался
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов
    голосов    голосов    голосов
РЕШИЛИ:
Выбрать организацию, обслуживающую многоквартирный дом N _____ по ул.______________________ (наименование организации, юридический адрес)
Уполномоченному  жилого дома подготовить совместно с указанной организацией   договор   на  обслуживание,  ознакомить  с  текстом договора  собственников квартир дома под роспись. Если большинство собственников   подпишут  договор,  считать  его  утвержденным.  В случае   если  такого  большинства  не  будет достигнуто, провести повторное собрание в течение одного месяца.


5.Установление размера платы за содержание и ремонт жилого дома

Установить плату за содержание жилого дома в размере 10 руб./кв.м.:

За - _________ голосов
Против - _________ голосов


ГОЛОСОВАЛИ:
6. Определение места  хранения  документации  и ознакомления с документацией  общих  собраний по  адресу: ____________________, а также выбор _______________(Ф.И.О.) ответственного  за  эти  вопросы.
Выбор способа уведомления собственников о  принятых решениях - объявление, уведомление, заказное письмо.

за    Против        воздержался
голосов    голосов    голосов

РЕШИЛИ:
Местом  хранения  документации  определить  город  ул. ______________   дом   N   ________   кв.  N ______   и  назначить ответственного ______________(Ф.И.О., паспортные данные) за  хранение  документации  и  обеспечение  ознакомления с ней собственников  помещений.

Председатель (инициатор) общего собрания ___________
(подпись, ФИО)
Секретарь собрания      ______________
 (подпись, ФИО)

Примечание:
1) решение   каждого собственника  многоквартирного  дома является неотъемлемой частью данного протокола;
2) количество  голосов  собственников  пропорционально  количеству квадратных метров общей площади  помещения, принадлежащего данному собственнику.


ЮРИДИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЙ
В соответствие с изменениями в Гражданском Кодексе, решения собраний собственников дома теперь будет проще оспаривать. Они могут быть признаны судом недействительными не только при «существенном нарушении порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющем на волеизъявление участников собрания».
Основанием для отмены решения собрания может быть неверно оформленный протокол.
Кроме того, в соответствие с изменениями в Гражданском Кодексе собрание может быть признано недействительным при:
- предоставлении лицам, голосовавшим за принятие решения, преимуществ по сравнению с другими лицами, голосовавшими против его принятия, или наоборот, либо предоставление иных излишних, необоснованных преимуществ одним участникам голосования перед другими;
- неравном отношении к участникам собрания при предоставлении условий для выступления на собрании, которое привело к тому, что доводы "за" или "против" принятия решения не были высказаны участником собрания.
Учитывая, что собрания подчас проходят довольно бурно, оценить «равенство» отношения достаточно сложно – не все председатели собраний являются опытными спикерами.
Правда, и истец по делу должен пройти определенную процедуру, а именно, перед подачей иска в суд уведомить всех собственников дома о намерении подать заявление.















ДОГОВОР С ОБСЛУЖИВАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ

Ну вот, Вы, наконец, провели общее собрание, и теперь должны найти фирму, которой доверяете. Вы понимаете, что на дворе капитализм, и идеальных фирм не бывает. Все гонятся за прибылью, и многие из участников гонки руководствуются старой традиционной ценностью «Не обманешь – не продашь».

Что делать?
Начнем с того, что Вы спокойно найдете обслуживающую/управляющую организацию. Не то, чтобы ваш дом ценен, но ценны ваши деньги. И желающих овладеть этими деньгами целая очередь, начиная с вашего собственного ЖЭКа. Это не значит, что все они – жулики. Просто Вы и они находитесь по разную сторону прилавка.

Как начать поиск обслуживающих фирм? – Возьмите газету или откройте интернет. Любая ремонтная фирма, любой индивидуальный предприниматель вправе вести работы по вашему дому. Главное, чтобы у него в Уставе (свидетельстве) была запись об управлении домами, но внести такую запись через налоговую – дело пары недель. Постарайтесь удержаться от соблазна открыть такую фирму самому. Соседи будут смотреть на Вас не как на предпринимателя, а как на мецената, и любой конфликт с неплательщиком приобретет крайне болезненную форму.

Кроме того, если в округе есть самоуправляющиеся дома (ТСЖ, например), Вы можете поинтересоваться у жителей этих домов мнением о работе обслуживающих организаций. Вряд ли вы услышите гимн в честь какой-нибудь фирмы, но общее впечатление составите.

Теперь самое главное – условия договора. Не стоит принимать на веру обещания все сделать быстро и качественно. Это пустое. Любая организация сделает работу лишь в том объеме денег, которые она получит. Если ремонт кровли стоит 500 тысяч рублей, а Ваш дом в год собирает 350 тысяч, ожидать ремонта сразу странно. Но  стоит подумать  о том, что при неверном решении Вы не увидите работ и на эти 350 тысяч рублей.

Определить размер сборов с дома проще простого (перемножьте площадь квартир на тариф). Не бойтесь темы неплательщиков. Если бы их было чрезмерно много, коммунальные бароны давно бы сменили место работы. Но никто из сферы ЖКХ не убегает, так как в ней вращаются огромные деньги.

Отрегулировать ситуацию поможет договор. Что самое главное в нем? – Контроль за собственными деньгами.

Автор придерживается мнения, что в договоре должны быть обязательно отражены следующие позиции:
1)    Право сторон досрочно и без всяких судов разорвать договор, предупредив заранее другую сторону (иначе вы никак не влияете на фирму до истечения срока договора);
2)    Выделение обязательного текущего вида работ с указанием его стоимости (дворник, промывка и опрессовка, разовые приглашения слесарей и электриков, аварийный вызов);
3)    Вычитаем из общих сборов обязательные работы и получаем свободные деньги дома. Вот этими свободными деньгами Вы и должны распоряжаться. Не фирма – а Вы и ваши соседи. И без вашего решения, подписи уполномоченного ни один рубль не должен быть потрачен. Это в договоре – главное;
4)    Право жителей привлекать субподрядчика (например, ваша фирма готова отремонтировать подъезд за 60 тысяч рублей, но в газетах вы нашли строителей, готовых выполнить работу за 40 тысяч. Неизвестно, насколько качественно они работают, но речь идет о ваших деньгах, и никто не вправе решать, как их надо тратить);
5)    Любое авансирование работ – лишь с ведома и  согласия собственников (были случаи, когда «фирмы-благотворители» выполняли ремонт по дому в счет будущей квартплаты, многократно завышая смету, а потом жители дома ходили в должниках).

А если никто не пойдет на такой договор? – Спросите Вы. Вопрос на вопрос: а почему не пойдет-то? Ведь когда мы скидываемся с соседями на ремонт подъезда, и один из нас ищет шабашников, мы заключаем именно такие договора. Так что не тревожьтесь, предприниматели найдутся.

Но  учтите: любой идеальный договор не имеет никакого значения, если нет никакого контроля со стороны заказчика.


Документ № 4

ДОГОВОР
на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества жилого дома
по адресу: площадь Вокзальная, ______, г.Астрахань «___»________2012  г.

    В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, мы, нижеподписавшиеся, Собственники помещений в многоквартирном доме № _____ по Площади Вокзальной, именуемые в дальнейшем «Потребители услуг», в лице Уполномоченного представителя дома ________________ _________________, действующего на  основании Решения Общего Собрания, именуемого в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и ООО «Остров» в лице директора __________ ________________________, действующего на основании Устава, именуемого в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1.    Предмет Договора
    Обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с адресным списком и характеристикой жилого дома и придомовой территории, актом технического состояния жилого дома, передаваемого на обслуживание (Приложение 1), а также перечнем обязательных ежемесячных работ (далее «Перечень работ», Приложение 2) и ежемесячными заданиями Уполномоченного представителя дома, за счёт средств, поступающих от потребителей услуг на расчётный счёт подрядчика, других поступлений.


2.    Срок действия Договора
    Договор заключен сроком на 1 год. При отсутствии взаимных претензий сторон, Договор считается автоматически продлённым на следующий годичный срок.


3.    Стоимость работ по Договору
3.1.    Объем работ, выполняемых “Исполнителем” по настоящему договору, представлен в “Перечне” (Приложение 2), и ежемесячных заданиях Уполномоченного представителя дома, составленных исходя из потребностей дома и финансовых поступлений.
3.2 Тариф за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества жилого дома определяется Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
3.3 Тариф за обслуживание, содержание и ремонт общего имущества жилого дома может быть изменен по соглашению сторон, при существенных изменениях обстоятельств заключения Договора.
3.4 Работы, не оговоренные в Приложении №2 и заданиях Уполномоченного представителя, также как и внеплановые работы, не имеющие достаточного финансирования, выполняются по отдельным договорам.
3.5. Цена договора рассчитывается исходя из согласованного тарифа на обслуживание общего имущества (9 руб) и общей площади дома (3156 кв.м.), и составляет 28205 руб/мес.**
3.6. Исполнитель осуществляет работы в рамках платежей, перечисленных ему Заказчиком. Авансирование работ на сумму, превышающую 10.000 руб., допускается лишь при письменном согласии Уполномоченного, а на сумму, превышающую 30.000 руб. – лишь при согласии общего собрания собственников многоквартирного жилого дома.

4.    Порядок и условия расчетов за выполненные работы
4.1.Окончательный расчет производится до 10 числа месяца, следующего за расчетным (п.1 ст.155 ЖК РФ).
4.2. Оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома производится всеми собственниками и нанимателями  жилых помещений (далее «Потребители услуг») в данном многоквартирном доме на основании настоящего договора, одобренного общим собранием собственников помещений и подписанного по поручению этого собрания “Заказчиком”, а также лицевых счетов, которые ведутся у «Исполнителя» на каждое помещение данного дома.
4.3.Условия оплаты дополнительных работ, не предусмотренных данным Договором, определяются отдельными соглашениями.
4.4. Работа считается оплаченной после поступления средств на расчётный счёт Исполнителя в полном объёме.

5.    Обязанности и права сторон

    5.1.Общие обязанности.
    В своей деятельности Заказчик и Исполнитель обязуются обеспечить выполнение требований по качеству содержания и ремонта жилого дома, определенных в процессе заключения Договора по соглашению сторон с учётом состояния жилищного фонда, а также фактически полученных объемов финансирования в рамках действующих законодательных, нормативных и методических документов, регулирующих вопросы содержания и ремонта жилого дома.

    5.2.Обязанности и права Заказчика.
    **5.2.1.Заказчик обязуется:**
    - оплату коммунальных услуг производить напрямую поставщикам услуг.
    - регулярно, в соответствии с утвержденным графиком, проводить обследование санитарного и технического состояния дома и придомовой территории, обслуживаемых Исполнителем, и оценивать качество выполнения порученных Исполнителю работ, составлять по результатам обследования и проверок акты, являющиеся основанием для определения объемов работ и расчетов за их выполнение. Один экземпляр акта передается Исполнителю в течение суток;
    - ежемесячно проводить анализ сведений (ведомостей) о внесении «Потребителями услуг»   платы на содержание и ремонт общего имущества, оценивать своевременность и полноту оплаты, проводить необходимую работу с неплательщиками, привлекая к этой работе других собственников помещений в данном доме, при необходимости выносить этот вопрос на общее собрание;
    - проводить систематический (в том числе внеплановый) контроль качества выполнения работ подрядчиком по обслуживанию жилищного фонда;
    **- предоставить Исполнителю адресный список жильцов с указанием размеров квартир согласно Техническому паспорту дома;**
    - ознакомить Потребителей услуг  с информацией о форме управления домом, тарифах на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества жилого дома, месте хранения договора, протоколов общего собрания собственников в доме, заданий и отчетов (актов) о выполнении работ, способом, выбранным решением общего собрания,
    - предоставлять Исполнителю поручения на взыскание задолженности по оплате обслуживания, содержание и ремонта общего имущества жилого дома со злостных неплательщиков с предоставлением необходимой для взыскания информации (один раз в 6 месяцев).
    5.2.2.Заказчик вправе:
    - в случае систематического (3 раза и более) установления факта неудовлетворительного качества обслуживания Заказчик имеет право соразмерно снизить уровень оплаты работ.
    - обращаться в органы государственного надзора и контроля с целью экспертизы соответствия качества произведенных работ необходимым стандартам и требованиям Договора;
    - отказаться полностью или частично от услуг Исполнителя, в случае неисполнения или систематического некачественного исполнения обязательств по Договору, предупредив последнего не менее чем за тридцать дней и предоставив обоснование для такого отказа. В  30-дневный срок после подачи такого заявления провести сверку и завершить расчеты либо предоставить информацию для перечисления излишка оплаты.
    - уменьшать размер оплаты, в случае, если качество и объемы выполненных работ ниже установленного. Экспертиза в этом случае производится за счёт средств Заказчика
    представлять Исполнителю счета для оплаты штрафных санкций, взысканных с Заказчика органами государственного надзора и контроля по работам, выполняемым Исполнителем;
    Заказчик имеет право привлекать к выполнению работ иные подрядные организации. В этом случае средства Заказчика, накапливаемые на счету Исполнителя, по письменному распоряжению Уполномоченного дома на основании гражданско-правового договора или договора субподряда перечисляются Исполнителем услуг на счет соответствующей организации, выбранной Заказчиком;
    Заказчик определяет на основании отдельного письменного соглашения перечень обязательных видов работ, заказываемых им у Исполнителя (уборка территории, платежи за освещение мест общего пользования, промывка и опрессовка систем отопления, аварийные работы). При этом в соглашении указывается стоимость соответствующей услуги. Остальные виды работ осуществляются в счет текущих платежей и накоплений на основании письменного распоряжения Заказчика.

    5.3.Обязанности и права Исполнителя.
    5.3.1. Исполнитель обязуется:
    - выполнять работы по содержанию и ремонту жилого дома и придомовых территорий в установленных Договором объемах и соответствующего качества;
    - предоставлять Заказчику требуемую информацию, непосредственно связанную с вопросами обслуживания жилого дома;
    - вести учет в согласованной форме выполнения всех работ по содержанию и ремонту здания;
    - направлять своих представителей при проведении контроля, приемке выполненных им работ и разрешении конфликтных ситуаций с Заказчиком или жильцами.
    5.3.2. Исполнитель с момента вступления Договора в силу обязан уведомить Заказчика о своем наименовании, адресе и телефонах, именах ответственных должностных лиц и их телефонах.
    5.3.3. Исполнитель вправе:
    - требовать оплаты выполненных работ в соответствии с их объемом и качеством;
    **- расторгнуть Договор с Заказчиком при неисполнении последним существенных условий по Договору, предупредив Заказчика не менее чем за тридцать дней. В  30-дневный срок после подачи такого заявления провести сверку и завершить расчеты.**
    **- не выполнять работы по конкретным квартирам и не принимать их заявки, в том числе аварийные, в случае **существенной** задержки оплаты этими потребителями услуг;
    **- привлекать субподрядчиков на определенные виды работ, связанных с содержанием и ремонтом зданий. Копии таких Договоров должны быть предоставлены Заказчику (по его просьбе), а в необходимых случаях — согласованы с Заказчиком;**
    - вносить постатейные изменения в калькуляцию расходов на содержание жилищного фонда по согласованию с Заказчиком на основании инфляционных и иных объективных критериев;
    - требовать перезаключения Договора на новых условиях при систематическом недофинансировании работ по Договору.
    - расторгнуть Договор в случае п. 6.4., а также на условиях, предусмотренных действующим законодательством.
    5.4. Обязанности и права «Потребителей услуг».
    5.4.1. Обязанности по оплате предоставляемых услуг
    На основании требований Жилищного кодекса РФ (ст.ст. 153 – 156, 158) и решения общего собрания собственников помещений, «Потребители услуг» обязаны оплачивать предоставляемые им услуги в соответствии с п.п. 4.2, 4.3 и 6.9 настоящего договора.
    5.4.2. «Потребители услуг» обязаны:
    **1.Вносить ежемесячно плату за техническое обслуживание жилого дома в порядке и размере, предусмотренном настоящим договором, в соответствующие сроки (до 10-го числа следующего месяца). **
    Оплату коммунальных услуг производить  напрямую поставщикам услуг.
    2.Соблюдать правила и требования, установленные действующим законодательством, регламентирующие условия обслуживания жилого дома и придомовой территории;
    3.Использовать жилые и нежилые помещения в соответствии с их назначением и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ;
    4.Бережно относиться к общему имуществу, санитарно - техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность, при обнаружении неисправностей немедленно принимать все возможные меры к их устранению и в необходимых случаях (аварийных ситуациях) сообщать о них  Исполнителю;
    5.Соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для этого места. Не выбрасывать из окон  и балконов строительный мусор, не складировать его в не отведенных для этого местах;
    6.Не допускать сбрасывания мусора и отходов, засоряющих канализацию;
    7.Соблюдать правила пожарной безопасности при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами, не допускать установки самодельных    предохранителей    электрических   устройств,    загромождения    коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности. Осуществлять включение и выключение освещения лестничных площадок перед занимаемым помещением.
    8.Производить за свой счет ремонт занимаемых жилых помещений и мест общего пользования в них, а также санитарно – технических устройств и электрооборудования.
    9.Обеспечить устранение за свой счет повреждений жилых помещений, а также ремонт либо замену поврежденного, изношенного и с истекшим сроком эксплуатации санитарно - технического или иного оборудования, если указанные повреждения произошли по вине «Потребителей услуг» или лиц,  несущих с ними солидарную ответственность.
    10.Самостоятельно производить утепление оконных и дверных проемов в жилых помещениях в целях сохранения тепла;
    11.Не производить переустройства, реконструкции, перепланировки жилых помещений, переоборудования балконов и лоджий, перестановки либо установки дополнительного санитарно - технического и иного оборудования без предварительно полученного разрешения;
    12.Не допускать выполнения работ или совершения других действий, приводящих к порче помещений, инженерного оборудования либо нарушающих нормальные условия проживания в других помещениях, в том числе создающих повышенный шум или вибрацию в соответствии с действующим законодательством;
    13.Обеспечить доступ в занимаемое помещение представителям Исполнителя,   работникам   организаций и предприятий,   осуществляющих  техническое   обслуживание  и ремонт жилого дома и находящегося в нем санитарно - технического и иного оборудования, для  осмотра  технического  и  санитарного  состояния  жилого  помещения, санитарно-технического и иного оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в нем, а работникам указанных организаций и предприятий также и для выполнения необходимых ремонтных работ, по ликвидации аварии либо неисправности оборудования, приборов учета и контроля, находящихся в  помещении;
    14.Ознакомить всех  лиц, имеющих совместно с «Потребителями услуг» солидарную ответственность, с условиями настоящего Договора;
    15.Соблюдать правила и нормы содержания животных;
    16.Обеспечить централизованный вывоз крупногабаритного и строительного мусора с придомовой территории, лестничных клеток подъездов, коридоров и мест общего пользования за свой счет не позднее шестидневного срока. В случае неисполнения данного пункта Исполнитель оставляет за собой право возложить все расходы на «Потребителей услуг» и включить их в счет платы за содержание и ремонт общего имущества. Факт не устранения данного нарушения устанавливается соответствующим актом, подписанным в случае отказа «Заказчика» в одностороннем порядке представителями «Исполнителя» и являющимся основанием для начисления платы за данный вид услуг;
    17.При продаже, обмене помещения «Потребители услуг» обязаны явиться к Исполнителю для полного расчета, в случае задолженности погасить ее в полном объеме.
    18.При    производстве   ремонтных   работ   внутри   помещения,   требующих отключения   систем   водоснабжения   или   отопления,  «Потребители услуг» лично или через  «Заказчика»   обязаны   согласовать   это   с Исполнителем и «Потребителями услуг» по стояку. В случае, если «Потребители услуг» самовольно вскроют техническое подполье для отключения   инженерных сетей,   Исполнитель  вправе  обратиться     в  судебные  органы  для   наложения   на   «Потребителей услуг» административного    взыскания.    В        случае    замены    «Потребителями услуг»    приборов отопительной системы, с отклонением от проекта и без согласования с Исполнителем, которые могут в  дальнейшем повлечь аварийную ситуацию, в течение 3-х лет вся ответственность за ущерб и ликвидацию последствий ложится на «Потребителей услуг»  в полном объеме.
    19. При выезде из помещения на длительное время сообщить «Заказчику» номер    телефона,  по которому его можно найти в случае возникновения аварийной ситуации в его помещении (течи водопровода, возгорание электропроводки и    т.д.) для устранения аварийной ситуации.
    20.В случае несоблюдения п.19, ответственность за нанесенный ущерб общему имуществу многоквартирного дома (подъезды, лестничные клетки и др. места общего пользования), жилому помещению несут «Потребители услуг» и лица несущие с ними солидарную ответственность за действия или бездействия которых повлекло за собой нанесение ущерба.
    21.Нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством.

    5.4.3. Права «Потребителей услуг».
     «Потребители услуг» имеют право:
1)    лично или через “Заказчика” требовать от Исполнителя своевременного, полного и качественного выполнения работ по содержанию и ремонту дома, в том числе конкретных заявок на устранение возникающих неполадок и аварийных ситуаций; визировать наряды исполнителей работ, отмечая в них своевременность, полноту и качество выполненных работ;
2)    в случае ненадлежащего выполнения Исполнителем  обязанностей по настоящему договору ставить перед “Заказчиком” вопрос о необходимости принятия соответствующих мер воздействия (санкций);
3)    инициировать через «Заказчика» при необходимости, созыв общего собрания собственников помещений дома для рассмотрения состояния дел по настоящему договору и принятия необходимых решений (вплоть до снижения тарифа или расторжения договора).
4)    воспользоваться дополнительными видами услуг, предоставляемыми “Исполнителем”. Выполнение упомянутых услуг оформляется разовым договором, сумма определяется согласно сметы расходов. Предоставление услуги производится после предварительной оплаты в полном объеме.      


    5.4.4 Потребителю запрещается:
1) использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения.
2) производить слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
3) самовольно присоединяться к внутридомовым инженерным системам или присоединяться к ним в обход коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом либо в технический паспорт жилого помещения;
4) самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения;
5) самовольно нарушать пломбы на приборах учета, демонтировать приборы учета и осуществлять действия, направленные на искажение их показаний или повреждение.


6. Ответственность сторон
    6.1.Стороны несут материальную ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с его условиями и действующим законодательством РФ.
    6.2.Исполнитель несет имущественную ответственность за сохранность оборудования обслуживаемого жилого дома.
    6.3.Размеры финансовых санкций (снижения размера оплаты) за некачественное и неполное выполнение работ по обслуживанию жилых домов принимаются в соответствии с соглашением сторон.
    6.4.Стороны не несут ответственность по своим обязательствам или их части, если:
а) в период действия настоящего Договора произошли изменения в действующем законодательстве, делающие невозможным их выполнение;
б) если невыполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера.
    6.5.Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по настоящему Договору, обязана немедленно известить другую сторону о наступлении и прекращении вышеуказанных обстоятельств.    Надлежащим подтверждением наличия вышеуказанных обстоятельств и их продолжительности будут служить официально заверенные справки соответствующих государственных органов.
    6.6. Исполнитель в соответствии с законодательством РФ несет материальную ответственность в полном объеме за причиненные Заказчику убытки и реальный ущерб его имуществу, явившиеся причиной неправомерных действий (бездействия) Исполнителя и/или его персонала при выполнении работ в рамках настоящего Договора.
    6.7. Исполнитель не несет материальной ответственности и не возмещает Заказчику убытки полностью или частично и не компенсирует причиненный реальный ущерб имуществу, если он возник в результате:
а) стихийных бедствий:
- пожара (возникшего не по вине подрядчика и не из-за нарушения им своих обязательств по настоящему Договору);
- наводнения;
- других стихийных бедствий, нехарактерных для данной местности и произошедших по не зависящим от сторон причинам.
б) умышленных действий собственников, жильцов или третьих лиц.
в) грубой неосторожности данных лиц.
г) аварий инженерных сетей или иного оборудования, произошедших не по вине Исполнителя и при невозможности последнего предусмотреть или устранить причины, вызвавшие эти аварии.
д) гражданских волнений, забастовок, военных действий и т.д.
6.8. Исполнитель проводит работы в пределах финансирования, осуществляемого Заказчиком.
6.9. За несвоевременную оплату предоставленных по договору услуг «Потребители услуг» уплачивают Исполнителю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

7. Прочие условия
    7.1.Споры и разногласия сторон решаются путем переговоров или в судебном порядке.
    7.2. Граница  эксплуатационной  ответственности  между  общедомовым оборудованием и оборудованием помещения в многоквартирном доме является: на системах  холодного водоснабжения и  газоснабжения – место врезки в стояк; на системе канализации - плоскость раструба тройника;  на  электрооборудовании  -  отходящий  от  аппарата  защиты  (автоматический выключатель УЗО, предохранитель и т.п.) провод электросети;  по  строительным  конструкциям  -  внутренняя  поверхность  стен помещения,  оконные  заполнения и  входная дверь  в помещение;  на  системе отопления - отсекающая арматура ( первый вентиль), по отоплению – плоскость присоединения радиатора центрального отопления.
    7.3.Все изменения по Договору оформляются в письменном виде, подписываются обеими сторонами и являются неотъемлемой частью Договора. Никакие устные договоренности сторон не имеют силы, если в Договор не включены изменения, подписанные обеими сторонами.
    7.4.Договор составляется в 3-х экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
    7.5.Неотъемлемой частью Договора являются:
    - акт технического состояния жилого дома и придомовой территории (Приложение 1);
    - перечень обязательных ежемесячных работ по обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества жилого дома (Приложение 2).


8. Изменение и расторжение Договора
    8.1.Стороны имеют право по взаимному соглашению досрочно расторгнуть или изменить Договор на обслуживание.
    8.2.Соглашение об изменении или расторжении Договора заключается в письменной форме и подписывается уполномоченными представителями каждой из сторон.
8.3. В случае досрочного расторжения договора, а также при его расторжении по истечении срока действия, сторонами должен быть решен вопрос о порядке использования остатка средств. Предусматриваются следующие варианты использования указанных средств:
- покрытие убытков Исполнителя, если документально доказано, что эти убытки связаны с нарушением условий договора потребителями услуг (неполная оплата услуг и т.д.);
- покрытие расходов Исполнителя на незавершенные работы (завершение которых невозможно в связи с расторжением договора);
- перечисление остатка средств на расчетный счет нового Исполнителя.
8.4. Любая из сторон вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, предварительно уведомив иную Сторону о соответствующем решении за 30 дней.


«Заказчик»    «Исполнитель»
БАНКОВСКИЙ СЧЕТ НА ДОМ
Изменения в Гражданский Кодекс открывают дорогу к защите денег домов с Непосредственным Управлением и УК. Традиционная проблема жителей – сложно накапливать средства, если нет речи о сборе денег по наличке. Ведь Управляющая компания, с которой НУ заключило договор, может разориться, на нее может быть наложен штраф, и деньги, собранные жителями, в результате будут ими потеряны.
По наличке собирать деньги тоже как-то не резон: много дурных разговоров.
Так вот, в ГК РФ вводится норма о «номинальном банковском счете». Этот счет открывается, например, при Управляющей компании или Региональном Операторе, но владельцем его являются собственники дома. Арест, приостановление операций по этому счету невозможны.
Создание номинального счета открывает дорогу для кредитования ТСЖ и НУ в целях проведения капитального ремонта. Этот путь лет десять назад прошли Прибалтика и страны Восточной Европы, где проблемы ЖКХ - как проблемы национального характера - просто нет.


РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Допустим, что Ваш дом уже имеет договор с фирмой, но ее работа Вас не устраивает. При этом договор писался на коленке и не предусматривает Вашего права его досрочно разорвать. Есть ли выход? – Да, есть.
При смене формы управления (с ТСЖ на УК, с УК на НУ и так далее) все договора расторгаются автоматически, потому что исчезает старый заказчик. Но можно  и не менять форму управления.
Года три назад автор провел поправку в Жилищный Кодекс, предусматривающую право собственников досрочно и без судебных исков разрывать договора с Управляющими компаниями.
Приводим образец письма:

Документ № 5

ПИСЬМО О РАЗРЫВЕ ДОГОВОРА
Уважаемый предприниматель!
Ранее нами – собственниками многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Астрахани, ул. Звездная 9/16 и ООО УК «Альтернатива-С» был заключен договор об обслуживании дома.
29 октября 2012 года собственники многоквартирного жилого дома, расположенного в г. Астрахани, ул. Звездная 9/16 приняли решение о расторжении договора с ООО УК «Альтернатива-С» и заключении договора с иной организацией.
В соответствии с п. 8.2. ст. 161 ЖК РФ, «собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».
В соответствие с п. 3.1.1. управляющая организация обязана исполнять обязательства в соответствие с действующим законодательством. Факты нарушения законодательства компанией подтверждаются следующими документами:
- актом Роспотребнадзора от _______ 2012 года;
- ________________________________________.
При этом, руководствуясь здравым смыслом, 28 сентября 2012 года, нами были направлены претензии в адрес организации (текст претензий прилагается).
Ответа на данное письмо до настоящего времени не поступило, что нарушает обычаи делового оборота.
В связи с изложенным, сообщаем о расторжении договора с Вашей организацией с 1 ноября 2012 года.

Уполномоченный собственников
Многоквартирного жилого дома
_________________________

ПЕРЕДАЧА ДОКУМЕНТАЦИИ ПРИ РАЗРЫВЕ ДОГОВОРА
Понятно, что если договор с Управляющей компанией разорван, то надо вернуть техпаспорт  и прочие бумаги. На самом деле, техпаспорт не особенно и нужен – все дома примерно одинаковы, но терять его все равно жалко.
Отсутствие или утрата технической документации на жилой дом не может являться основанием для прекращения обязанностей передачи этой документации. В этом случае техническая документация на жилой дом подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 года № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483). Это, кстати, означает, что если техпаспорта нет вообще,  то изготовить его обязан орган местного самоуправления. Ведь все дома раньше были в муниципальной собственности.


Документ № 6

Директору ООО УК Одуванчик
СИДОРОВУ В.В.
От уполномоченной дома № 59/60
По ул. Ленина ИВАНОВОЙ Н.А.

27 апреля 2012 года собственники многоквартирного жилого дома № 59/60 по ул. Ленина приняли решение о выборе формы Непосредственного управления. Данное решение собственников в суде не отменено, и, таким образом, действует.
Согласно части 10 статьи 162 Кодекса управляющая организация обязана передать имеющуюся в ее распоряжении техническую документацию одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В решении общего собрания указано, что уполномоченным дома, в том числе ответственным за хранение документации, является Иванова Нина Андреевна.
Отказ в предоставлении документации является административным правонарушением, в связи с чем предлагаем Вам предоставить в мой адрес указанную документацию.

ИВАНОВА Н.А.

СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ДОМА: ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ

- Кто устанавливает размер платы за содержание многоквартирного жилого дома?
- В соответствие с п. 7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы утверждает общее собрание собственников дома.

- Что делать, если управляющая организация сфабриковала протокол общего собрания и увеличила размер платы вопреки подлинной воле жителей дома?
- Конечно, нужно обратиться в прокуратуру с требованием возбудить дело по ст. 159 УК РФ («мошенничество»). Но пока будет идти разбирательство, действия компании будут считаться законными. Сказанное касается и подачи иска в суд. Причем и следствие, и суд будут идти не просто,  так как придется опрашивать большинство собственников дома, а люди ходить по инстанциям не любят. Поэтому самое разумное – просто провести голосование в доме и перекрыть фальшивый протокол настоящим, соответствующим воле людей.
При этом не следует забывать, что при чрезмерно низкой квартплате средств для ремонта дома просто не будет. Поэтому главный вопрос – не размер платы, а контроль за расходованием средств.

Возможно ли собирать средства по наличке?

- Возможно. Никаким законом это не запрещено, равно как и хранение денег у кассира. Но в доме может возникнуть напряжение, так как любые наличные деньги могут вызвать подозрения. Кроме того, в случае какой-нибудь трагической ситуации возникнет необходимость выяснять отношения с наследниками. Поэтому лучше использовать банковский счет.

Что делать с неплательщиками?

Раньше, когда была система ЖЭКов, отказ от оплаты за ЖКХ был формой протеста. Ведь перейти из одного ЖЭКа в другой было нельзя. Но сегодня любой собственник в доме вправе провести общее собрание, предложить свою кандидатуру в качестве старшего по дому или найти другую обслуживающую фирму. Если человек этого не делает, и не платит – значит, он просто живет за счет соседей. Часто так поступают, кстати, весьма хорошо зарабатывающие граждане. Очень часто неплательщики являются опорой для неработающих УК. Ведь они зависимы по долгам и на собраниях готовы поддержать управляющую компанию, сопротивляясь всяким переменам. Поэтому для настоящих жилищных активистов неплательщики – не соратники по борьбе, а препятствие в работе.
Приводим два документа.

Документ № 7

Письмо неплательщику – юридическому лицу:
Предпринимателю Мачхнину А.П.
Уважаемый Александр Павлович!
В соответствие со ст. 210 Гражданского Кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствие со ст. 249 каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. При этом, как указано в ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно ст. 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствие с законодательством размер платы за содержание жилья устанавливается решением общего собрания собственников соответствующего жилого дома.
Решением общего собрания в 2009 году тариф за содержание общего имущества жилого дома был установлен в размере 9 руб./кв.м. Соответственно, размер Ваших платежей должен составлять ____ руб., а по итогам трех лет - ______ руб.
В соответствие с законодательством прошу Вас оплатить имеющиеся задолженности. В случае, если Вами предпочитается оплата по безналичному расчету, прошу сообщить об этом, чтобы мной могли быть указаны счета контрагентов, осуществляющих услуги по содержанию общего имущества.
С уважением, уполномоченный дома Иващенко П.В.

Документ № 8

Мировому судье судебного участка №2
Кировского района г. Астрахани

ИСТЕЦ: __________________________ прож. ___________, год рождения __________, паспорт ________________________
ОТВЕТЧИК: __________________________ прож. ____________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании платы за содержание и ремонт жилья и  капитальный ремонт
В соответствии со 161 ст. ЖК РФ собственниками помещений дома по улице Шаумяна, 15 принято решение о выборе формы непосредственного управления, о чем свидетельствует   протокол общего собрания собственников многоквартирного дома от   15 октября   2005 г.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ предусматривают, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.  Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с ч. 2. ст. 154 ЖК РФ,  плата за жилое помещение для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В настоящее время собственники вносят   плату за жилое помещение в   размере 10 руб. за квадратный метр общей площади занимаемого помещения, основанием чему является протокол общего собрания собственников от ___ ______ года.
Ч. 1 ст. 155 ЖК РФ гласит, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Однако ответчик на протяжении ___________месяцев отказывается вносить плату за содержание и ремонт жилья, в результате чего образовалась задолженность в размере ____________ рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 131-133 ГПК РФ, ПРОШУ:

1. Взыскать с  ФИО  плату за содержание и ремонт жилья в размере ______________ рублей.
2. Возложить обязанность на ответчика ежемесячно до 10 числа вносить плату за техническое обслуживание и капитальный ремонт дома.
3. Взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере _______________ рублей.

Приложение: 2 копии искового заявления,
 -квитанция об уплате госпошлины,
 -копии доверенности,
 -копия   протокола о выборе формы управления,
- копия решения собственников об установлении размера платы за ремонт и содержание жилого дома.

дата, подпись




[X]

Войти в личный кабинет

Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?