Правовая информация

Правовая информация

Названия или ключевые слова

   

Назад

Печать

Как заключить договор с УК (Проект ДОГОВОРА и Рекомендации)

Сегодня в рамках публикации на Портале ЖКХ пойдет разговор о заключении договора между собственниками и управляющей организацией. При этом надо четко понимать, что начинать работу по заключении нового договора лучше за несколько месяцев до окончания старого договора. Срок, на который заключен договор, может быть от одного года до пяти лет. И проводить эту работу соблюдая всю необходимую процедуру.

При этом надо понимать, что если в действующем договоре есть пункт  о его автоматической пролонгации, то при направлении своих предложений по новому договору необходимо четко уведомить управляющую компанию о своем желании не продлять старый договор. Например, в такой формулировке: «уведомляем о расторжении договора № ___ от ____ числа по истечению срока его действия. Предлагаем заключить договор с _____ числа в предложенной редакции (Приложение на ___ листах». При этом проект нового договора должен быть утвержден общим собранием собственников дома, либо органом уполномоченным на такие действия решением собрания (например, Совет дома). 

Правовой центр «Защита» подготовил по просьбе Портала ЖКХ следующие рекомендации:      

Если Договор управления многоквартирным домом заканчивает свое действие в связи с истечением срока его действия, то собственники вправе:

1.  Отказаться от дальнейшего действия такого договора. Если есть условие о его пролонгации, то необходимо письменно в установленный в договоре срок сообщить управляющей компании о своем нежелании продлевать договор. Если условия о пролонгации нет, то по истечении срока договор прекратит свое действие.
2.  Продлить действие договора на тех же условиях и на тот же срок. Если есть условие о его пролонгации, то никаких действий предпринимать не нужно, он будет продлен автоматически.
Если такого условия нет, то необходимо заключить с управляющей компании дополнительное соглашение к договору, где будет изменен его срок, либо просто заключить новый договор на тех же условиях.
3. Заключить договор управления домом с этой же управляющей компанией, но предложить ей свой вариант договора. В этом случае собственнику необходимо ознакомиться со следующей информацией о порядке заключения договора.

Согласно Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент,  когда лицо, выступившее с предложением заключить договор, получило согласие на заключение такого договора на предложенных условиях (акцепт).

Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).

Идеальный вариантом является приложение к оферте проекта договора, который предполагается заключить.

Если в предложении о заключении договора стороной был установлен срок для дачи ответа, то договор будет считаться заключенным, если другая сторона дала согласие на заключение договора в пределах этого срока.

Если срок в предложении определен не был, то договор считается заключенным, если согласие на заключение договора было получено в разумные сроки. Закон не дает понятия разумных сроков, но из практики — это примерно 30 дней.

То есть собственники должны направить предложение заключить договор, приложить своей проект договора и желательно установить срок для дачи ответа о согласии или несогласии заключить договор.

Согласие другой стороны заключить договор (акцепт) должен быть полным и безоговорочным, то есть управляющая компания должна согласиться со всеми предложенными собственниками условиями.

Молчание не является согласием заключить договор.

Нужно иметь в виду, что ответ о согласии заключить договор (акцепт), но на ИНЫХ условиях, чем было предложено, не является согласием (акцептом) и не влечет за собой заключение договора. Такой ответ является отказом от согласия заключить договор! Однако, такой ответ признается новым предложением заключить договор (новой офертой).
Таким образом, управляющая компания может согласиться заключить договор на предложенных собственникам условиях, либо может  отказаться от предложенных условий и предложить свои. В этом случае договор заключен не будет, и в свою очередь уже собственники должны будут решить, давать ли свое согласие на заключение договора на условиях, предложенных управляющей компанией.

Региональная общественная организация «Совет председателей Советов домов – НАШ ДОМ» подготовила свои предложения по включению в договор между собственниками и управляющей организацией дополнительных условий, вытекающих из положений федерального законодательства.

1.Включить в обязанность собственника ежемесячное снятие и передача в управляющую организацию показаний индивидуальных приборов учёта потреблённых коммунальных ресурсов.
Основание: пункт 31ж) Правил предоставления коммунальных услуг ( ПП РФ №354)

2.Закрепить за собственниками право самим находить подрядчика для текущего и капитального ремонтов.

3.Ежегодное утверждение Перечня  работ, оказания услуг и текущего ремонта с подписанием Дополнительного соглашения об изменении условий договора.
Основание: ЖК РФ статья162,часть3,пункт3), ПП РФ от 13.08.2006г. №491пункт 17, письмо  Минрегиона от 06.03.2009г. №6177/14.

4.Утверждение списка уполномоченных лиц, имеющих право подписания Актов выполненных работ.
Основание: ЖК РФ, статья 44, часть2,пункт3-1.

5. Об обязанности УК  ежемесячно предоставлять Совету дома данные в объеме, указанном в пункте 31р) Правил.

6. Вменить в обязанность УК  ежегодный отчет на общем собрании собственников о проделанной работе.
Основание: ЖК РФ, статья 162, часть 11.

7. Установление другого срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Основание: ЖК РФ, статья 155,часть 1. Пункт 66 Правил.

8. Внесение в платежный документ отдельной строки: «текущий       ремонт».
Основание: ЖК РФ, статья 154.

9.Включить в раздел «общие положения» или «прочие условия» пункт:
«Уполномочить Председателя Совета дома, а в его отсутствие члена Совета дома,  совершать любые фактические и юридические действия, связанные с исполнением настоящего договора и решений общих собраний собственников».

10.Начисление платы, оформление платежных документов    без права передачи этих обязанностей УК третьим лицам.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4ж).

11.О предоставлении ежеквартальных отчетов УК о работе в объемах, определенных решением общего собрания собственников.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4з).

12. Включить: «Предоставление коммунальных услуг осуществляется на основании настоящего возмездного договора в соответствии с нормами федерального законодательства».
Основание: пункты 6 и 9а) Правил.

13. Включить в обязанности УК: «Производить проверку правильности исчисления платы за жилищно-коммунальные услуги»
Основание: пункт 31г) Правил.

14. Принять решение и включить в договор управления об оплате общедомовых нужд, исходя из фактического потребления, а не по нормативу.
Основание: пункт 44 ПП РФ №354 (в редакции ПП РФ №344)

15. Определить конкретный объем информации по дому в соответствии с ПП РФ №731, который должен размещаться на сайте управляющей организации.

16.  Включить в раздел обязанностей УК следующий пункт:
По результатам  анализа данных общедомовых приборов учёта за расчётный период производить, при необходимости, расчёт размера снижения платы за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества с последующим внесением этих данных в платежный документ(раздел 5) для перерасчёта размера платы за соответствующий расчётный период.
Основание: Правила предоставления коммунальных услуг, пункты: 7,9,19н),31г)е)ф),104.

Скачать ПРИКАЗ от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Скачать проект договора, подготовленный «Советом председателей Советов домов – НАШ ДОМ»

Изображение с сайта news.rambler.ru

[X]

Войти в личный кабинет

Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?