Правовая информация

Правовая информация

Названия или ключевые слова

   

RSS

Информация об изменениях в жилищном кодексе Российской Федерации вступившие в силу с 1 января 2017 года

Информация об изменениях в жилищном кодексе Российской Федерации вступившие в силу с 1 января 2017 года

В связи с изменениями, внесенными 176, 17 5, 267, 469 Федеральными законами, в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее ЖК РФ), вступившими в законную силу с 1 января 2017 гола, Правительством Российской федерации Постановлением от 26 декабря 2016 года № 1498 (далее Постановление № 1498) был внесен ряд поправок в нормативные правовые акты, в том числе в Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее Правила № 354), Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила № 491).

В числе данных изменений внесены коррективы в некоторые понятия: «коммунальный ресурс», «нежилое помещение в многоквартирном доме», «потребитель» (п. 2 Правил № 354).

Коммунальные ресурсы это ресурсы, используемые для предоставления коммунальных услуг потребителям, а также ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Нежилое помещение в многоквартирном доме это помещение, указанное в проектной или технической документации, либо в электронном паспорте на многоквартирный дом, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в указанных Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки).

Потребитель - это собственник помещения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, потребляющее коммунальные услуги.

Потребителю могут быть предоставлены такие коммунальные услуги как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, подаваемые по централизованным сетям в жилые, нежилые помещения в многоквартирном доме, а также в помещения, входящие в состав общего имущества, в многоквартирном доме (п. 4 Правил № 354).

Плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующей коммунальной услуги при содержании общего имущества (ст. 154 ЖК РФ, ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированною потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения (п. 28 Правил № 491) и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ).

Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, когда собственниками помещений выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом, или способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбран, но не реализован стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме) п. 29 Правил № 491, п. 40 Правил № 354.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года № 290 (далее -Перечень № 290).

Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя работы‚ выполняемые в целях надлежащего содержания многоквартирных домов, в том числе: чистку, промывку мусоросборной камеры и ее оборудования; общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения, отопления и водоотведения в многоквартирных домах, в том числе очистку и промывку; влажную уборку лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок и маршей; влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, мытье окон; содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства; промывку урн; приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность такого потребления, отведения и так далее (и. 11 Правил № 491, п. 3, 14, 18, 19, 24, 25 Перечня № 290).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).

Размер обязательных платежей и(или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил № 491). В данный размер платежей и (или) взносов с 1 января 2017 года также включаются расходы товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Размер расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, определяется исходя из нормативов потребления соответствующих видов коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме и тарифов, утверждаемых Департаментом по тарифам Новосибирской области (ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, Правила Размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил № 491).

Норматив потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с Правилами № 306 и является количественным показателем объема потребления коммунального ресурса, применяемым для расчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг‚ а также размера расходов потребителей в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, включают нормативные технологические потери коммунальных ресурсов (технически неизбежные и обоснованные потери холодной и горячей воды, электрической энергии во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома) п. 2 Правил № 306.

При определении нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме учитываются конструктивные и технические параметры многоквартирного дома, в том числе: этажность, износ внутридомовых инженерных систем, вид системы теплоснабжения (открытая, закрытая), вид системы горячего водоснабжения, оснащенность в местах общего пользования водоразборными устройствами и санитарно-техническим оборудованием; количество и типы потребляющих электроэнергию оборудования и устройств, износ внутридомовых инженерных систем и так далее (п. 4(1) Правил № 306).

Нормативы потребления коммунальных услуг и нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме определяются в расчете на месяц потребления соответствующего коммунального ресурса (п. 5 Правил № 306).

Нормативы потребления коммунальных услуг в жилых помещениях и нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются едиными для многоквартирных домов и жилых домов, имеющих аналогичные конструктивные и технические параметры, степень благоустройства, а также расположенных в аналогичных климатических условиях. При различиях в конструктивных и технических параметрах, степени благоустройства, а также климатических условиях, в которых расположены многоквартирные дома или жилые дома, указанные нормативы потребления коммунальных услуг дифференцируются в соответствии с категориями многоквартирных домов и жилых домов (п. 11 Правил № 306).

Нормативы потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме не включают расходы коммунальных ресурсов, возникшие в результате нарушения требований технической эксплуатации внутридомовых инженерных систем, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями», и Правил № 491.

Расчет стоимости услуг на коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества в многоквартирном доме производится на 1 м2, и рассчитывается путем деления произведения норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме и общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме на общую площадь всех жилых помещений (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с Правилами № 491, в состав площади общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и так далее.

Данные сведения содержатся в документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на многоквартирный дом, Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном земельном кадастре. При расхождении сведений приоритет имеют сведения о составе общего имущества, содержащиеся в Реестре.

Органам государственной власти субъектов Российской Федерации необходимо не позднее 1 июня 2017 года. утвердить нормативы потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме с учетом положений настоящего постановления. (и. 2 Постановления № 1498).

До утверждения нормативов потребления холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, но не позднее 1 июня 2017 года, при расчете размера платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды в многоквартирном доме, применяются установленные субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. (и. 3 Постановления № 1498).

Тем не менее, собственникам многоквартирных домов необходимо установить общедомовые приборы учета на коммунальные ресурсы. Общедомовой прибор учета позволяет контролировать фактическое потребление ресурса в рамках дома и фиксировать реальные объемы поставленного ресурса - воды, электроэнергии, газа и тепла.

Также необходимо отметить, что в платежном документе в случае, когда собственниками помещений выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом, а также, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован стоимость таких коммунальных ресурсов в многоквартирном доме включается в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 40 Правил № 354) указываются:

- объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных за расчетный период на общедомовые нужды для случаев, предусмотренных Правилами № 354, в расчете на каждого потребителя, и размер платы за каждый вид таких коммунальных услуг‚ определенные в соответствии с настоящими Правилами;

- общий объем каждого вида коммунальных услуг на общедомовые нужды, предоставленный в многоквартирном доме в случаях, предусмотренных Правилами № 354, за расчетный период, показания коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса, суммарный объем каждого вида коммунальных услуг, предоставленных во всех жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, объем каждого вида коммунального ресурса, использованного исполнителем за расчетный период при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения) (п. 69 Правил № 354);

Также внесены изменения в части исполнителя коммунальных услуг (п. 40 Правил № 354) - ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг в случаях:

- если собственниками помещений в многоквартирном доме выбран и реализован непосредственный способ управления таким домом;

- если способ управления собственниками не выбран или не реализован;

- если способ управления выбран, но управляющей организацией, ТСЖ, либо ЖСК не заключены договоры с ресурсоснабжающей организацией;

- если договор о приобретении управляющей организацией коммунального ресурса в целях предоставления коммунальной услуги расторгнут.

Кроме того, собственники нежилых помещений обязаны напрямую заключить договор на поставку коммунального ресурса с ресурсоснабжающей организацией и осуществлять расчеты за приобретенный ресурс (п. 6 Правил № 354)

В части установления количества временно проживающих граждан (п. 56(1 ), 56(2)‚ 86 Правил № 354);

Основанием для начисления размера платы за коммунальные услуги, в квартирах, где не установлены индивидуальные приборы учета‚ теперь является акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении, который составляет исполнитель коммунальных услуг.

В таком акте в обязательном порядке должны быть указаны:

- дата и время его составления;

- личные данные собственника жилого помещения (Ф.И.О., год рождения);

- количество и личные данные временно проживающих потребителей (Ф.И.О. год рождения, адрес постоянного места жительства);

- дата начала проживания лиц установленных граждан в данном помещении;

Акт подписывается исполнителем и потребителем, а в случае отказа потребителя от подписания акта - исполнителем и не менее чем двумя потребителями и членом совета многоквартирного дома.

При этом за исполнителем сохраняется обязанность направить данный акт в течение трех дней в органы внутренних дел или органы, уполномоченные на осуществление функций по контролю и надзору в сфере Миграции.

В части оплаты коммунальных услуг в «нежилых» квартирах:

При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения.

В части приостановления и ограничения предоставления коммунальной услуги (п. 32(е3) Правил № 354):

Упрощен порядок приостановления и ограничения предоставления коммунальной услуги потребителю, в случае наличия у него задолженности по коммунальным услугам.

Теперь должник уведомляется о приостановлении или ограничении предоставления коммунальной услуги только один раз -за двадцать дней. При этом расширен перечень способов уведомления потребителя о приостановлении или ограничении предоставления коммунальной услуги в связи с образовавшейся задолженностью:

- вручение потребителю-должнику под расписку;

- направление по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении);

- включение текста, соответствующего уведомления в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги

- телефонный звонок с записью разговора;

- сообщение по электронной почте или через личный кабинет потребителя в ГИС ЖКХ;

- передача голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи.

Таким образом, уведомление может быть передано адресату любым способом, подтверждающим факт и дату его получения.

Расходы исполнителя, связанные с введением, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги, подлежат возмещению за счет потребителя.

В части учета коммунального ресурса (п. 32(п.1) Правил № 354):

Исполнитель коммунальной услуги наделен правом на установление, при вводе индивидуальных приборов учета в эксплуатацию, контрольных пломб и индикаторов антимагнитных пломб, а так же пломб и устройств, позволяющих фиксировать факт несанкционированного вмешательства в работу прибора.

Порядок установки таких приборов четко регламентирован: их проверка (периодичностью раз в три месяца (п. 32г Правил № 354)), составление соответствующих актов, ответственность потребителя в случае недопуска исполнителя для проверки.

Кроме того, при наличии в многоквартирном доме помещения, предназначенного для автопарковки, на собственников машино-мест возложена обязанность по оснащению указанного помещения индивидуальными приборами учета электрической энергии, холодной воды и горячей воды в целях раздельного учета потребления коммунальных ресурсов в этом помещении (п. 43 Правил № 354).

Все эти меры направлены на снижение расходов коммунального ресурса, потребленного на общедомовые нужды (ОДН), в результате чего должны привести к снижению размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Штрафные санкции для управляющих организаций (п. 155(1), 155(2) Правил № 354): 

Установлен порядок оплаты штрафа, который должен быть выплачен исполнителем коммунальных услуг потребителей в случае нарушения порядка расчета платы за коммунальную услугу в размере 50 % от величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить.

Исключение составляют случаи, когда такое нарушение произошло по вине потребителя или было устранено до обращения потребителя или произведения им оплаты коммунальной услуги.

Также внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами» (вместе 6 «Правилами, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственника жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями») Правила № 124.

Правила № 124 дополнены пунктом 25.1, устанавливающим, что в случае принятия органов государственной власти субъекта Российской Федерации решения об осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года объем коммунального ресурса, поставляемой по договору ресурсоснабжения, определяется:

- в случае поставки коммунального ресурса, многоквартирный дом, оборудованный коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии, или в жилой дом (домовладение), оборудованный индивидуальным прибором учета, исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии по показаниям коллективном (общедомового) или индивидуального прибора учета за предыдущий год (а при отсутствии таких показаний исходя из норматива потребления). При этом объем тепловой энергии, поставляемый в многоквартирный дон, жилой дом, фиксируется двухсторонними актами исходя из текущих показаний приборов учета‚ в объем, подлежащий оплате в текущем месяце, корректирует: ресурсоснабжающей организацией один раз в год.

Данные изменения вступили в силу с 1 января 2017 года, за исключением включения в состав платы за содержание жилого помещения отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных настоящим постановлением, которые вступают в силу с 1 июля 2017 года (п. 4 Постановления № 1498).

В не имеющих Единых расчетных центров регионах введение прямых договоров на ЖКУ увеличит счета граждан на 10%
В не имеющих Единых расчетных центров регионах введение прямых договоров на ЖКУ увеличит счета граждан на 10%

Форма Акта приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту в МКД ( Приказ Минстроя РФ № 761/пр от 26.10.2015г.)

Акт приемки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту в МКД ( Приказ Минстроя РФ № 761/пр от 26.10.2015г.)

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений
Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор"

Азбука для потребителей услуг ЖКХ
Азбука для потребителей услуг ЖКХ

Как заключить договор с УК (Проект ДОГОВОРА и Рекомендации)
Сегодня в рамках публикации на Портале ЖКХ пойдет разговор о заключении договора между собственниками и управляющей организацией. При этом надо четко понимать, что начинать работу по заключении нового договора лучше за несколько месяцев до окончания старого договора. Срок, на который заключен договор, может быть от одного года до пяти лет. И проводить эту работу соблюдая всю необходимую процедуру.

При этом надо понимать, что если в действующем договоре есть пункт  о его автоматической пролонгации, то при направлении своих предложений по новому договору необходимо четко уведомить управляющую компанию о своем желании не продлять старый договор. Например, в такой формулировке: «уведомляем о расторжении договора № ___ от ____ числа по истечению срока его действия. Предлагаем заключить договор с _____ числа в предложенной редакции (Приложение на ___ листах». При этом проект нового договора должен быть утвержден общим собранием собственников дома, либо органом уполномоченным на такие действия решением собрания (например, Совет дома). 

Правовой центр «Защита» подготовил по просьбе Портала ЖКХ следующие рекомендации:      

Если Договор управления многоквартирным домом заканчивает свое действие в связи с истечением срока его действия, то собственники вправе:

1.  Отказаться от дальнейшего действия такого договора. Если есть условие о его пролонгации, то необходимо письменно в установленный в договоре срок сообщить управляющей компании о своем нежелании продлевать договор. Если условия о пролонгации нет, то по истечении срока договор прекратит свое действие.
2.  Продлить действие договора на тех же условиях и на тот же срок. Если есть условие о его пролонгации, то никаких действий предпринимать не нужно, он будет продлен автоматически.
Если такого условия нет, то необходимо заключить с управляющей компании дополнительное соглашение к договору, где будет изменен его срок, либо просто заключить новый договор на тех же условиях.
3. Заключить договор управления домом с этой же управляющей компанией, но предложить ей свой вариант договора. В этом случае собственнику необходимо ознакомиться со следующей информацией о порядке заключения договора.

Согласно Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Договор признается заключенным в момент,  когда лицо, выступившее с предложением заключить договор, получило согласие на заключение такого договора на предложенных условиях (акцепт).

Предложение заключить договор (оферта) должно быть достаточно определенным и выражать намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Предложение заключить договор обязательно должно содержать существенные условия договора (всегда — условие о предмете, в некоторых случаях условие о цене, сроке).

Идеальный вариантом является приложение к оферте проекта договора, который предполагается заключить.

Если в предложении о заключении договора стороной был установлен срок для дачи ответа, то договор будет считаться заключенным, если другая сторона дала согласие на заключение договора в пределах этого срока.

Если срок в предложении определен не был, то договор считается заключенным, если согласие на заключение договора было получено в разумные сроки. Закон не дает понятия разумных сроков, но из практики — это примерно 30 дней.

То есть собственники должны направить предложение заключить договор, приложить своей проект договора и желательно установить срок для дачи ответа о согласии или несогласии заключить договор.

Согласие другой стороны заключить договор (акцепт) должен быть полным и безоговорочным, то есть управляющая компания должна согласиться со всеми предложенными собственниками условиями.

Молчание не является согласием заключить договор.

Нужно иметь в виду, что ответ о согласии заключить договор (акцепт), но на ИНЫХ условиях, чем было предложено, не является согласием (акцептом) и не влечет за собой заключение договора. Такой ответ является отказом от согласия заключить договор! Однако, такой ответ признается новым предложением заключить договор (новой офертой).
Таким образом, управляющая компания может согласиться заключить договор на предложенных собственникам условиях, либо может  отказаться от предложенных условий и предложить свои. В этом случае договор заключен не будет, и в свою очередь уже собственники должны будут решить, давать ли свое согласие на заключение договора на условиях, предложенных управляющей компанией.

Региональная общественная организация «Совет председателей Советов домов – НАШ ДОМ» подготовила свои предложения по включению в договор между собственниками и управляющей организацией дополнительных условий, вытекающих из положений федерального законодательства.

1.Включить в обязанность собственника ежемесячное снятие и передача в управляющую организацию показаний индивидуальных приборов учёта потреблённых коммунальных ресурсов.
Основание: пункт 31ж) Правил предоставления коммунальных услуг ( ПП РФ №354)

2.Закрепить за собственниками право самим находить подрядчика для текущего и капитального ремонтов.

3.Ежегодное утверждение Перечня  работ, оказания услуг и текущего ремонта с подписанием Дополнительного соглашения об изменении условий договора.
Основание: ЖК РФ статья162,часть3,пункт3), ПП РФ от 13.08.2006г. №491пункт 17, письмо  Минрегиона от 06.03.2009г. №6177/14.

4.Утверждение списка уполномоченных лиц, имеющих право подписания Актов выполненных работ.
Основание: ЖК РФ, статья 44, часть2,пункт3-1.

5. Об обязанности УК  ежемесячно предоставлять Совету дома данные в объеме, указанном в пункте 31р) Правил.

6. Вменить в обязанность УК  ежегодный отчет на общем собрании собственников о проделанной работе.
Основание: ЖК РФ, статья 162, часть 11.

7. Установление другого срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Основание: ЖК РФ, статья 155,часть 1. Пункт 66 Правил.

8. Внесение в платежный документ отдельной строки: «текущий       ремонт».
Основание: ЖК РФ, статья 154.

9.Включить в раздел «общие положения» или «прочие условия» пункт:
«Уполномочить Председателя Совета дома, а в его отсутствие члена Совета дома,  совершать любые фактические и юридические действия, связанные с исполнением настоящего договора и решений общих собраний собственников».

10.Начисление платы, оформление платежных документов    без права передачи этих обязанностей УК третьим лицам.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4ж).

11.О предоставлении ежеквартальных отчетов УК о работе в объемах, определенных решением общего собрания собственников.
Основание: ПП РФ от 15.05.2013г. №416, пункт 4з).

12. Включить: «Предоставление коммунальных услуг осуществляется на основании настоящего возмездного договора в соответствии с нормами федерального законодательства».
Основание: пункты 6 и 9а) Правил.

13. Включить в обязанности УК: «Производить проверку правильности исчисления платы за жилищно-коммунальные услуги»
Основание: пункт 31г) Правил.

14. Принять решение и включить в договор управления об оплате общедомовых нужд, исходя из фактического потребления, а не по нормативу.
Основание: пункт 44 ПП РФ №354 (в редакции ПП РФ №344)

15. Определить конкретный объем информации по дому в соответствии с ПП РФ №731, который должен размещаться на сайте управляющей организации.

16.  Включить в раздел обязанностей УК следующий пункт:
По результатам  анализа данных общедомовых приборов учёта за расчётный период производить, при необходимости, расчёт размера снижения платы за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества с последующим внесением этих данных в платежный документ(раздел 5) для перерасчёта размера платы за соответствующий расчётный период.
Основание: Правила предоставления коммунальных услуг, пункты: 7,9,19н),31г)е)ф),104.

Скачать ПРИКАЗ от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методические рекомендации по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».

Скачать проект договора, подготовленный «Советом председателей Советов домов – НАШ ДОМ»

Изображение с сайта news.rambler.ru

Приказ минстроя от 31 июля 2014 года Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в МКД
Скачать Приказ Минстроя от 31 июля 2014 года "Об утверждении  примерных  условий договора управления многоквартирным домом и методических  рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в МКД" с сайта минстроя в формате PDF.

Скачать Приказ Минстроя от 31 июля 2014 года "Об утверждении  примерных  условий договора управления многоквартирным домом и методических  рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в МКД" с Портала ЖКХ  в формате DOC (обращаем внимание, что документ Ворд получен преобразованием файла PDF автоматическим способом. В связи с этим, возможны ошибки и графическое искажение исходного документа).

Капитальный ремонт в многоквартирных домах и тарифы на коммунальные услуги:вопросы и ответы. Май 2014г.
- Скачать в формате Word
- Скачать в формате Pdf

Раздел 1

Вступление

Капитальный ремонт по-новому

С 2005 года Жилищным кодексом  РФ  бремя  несения  затрат на капитальный  ремонт  общего имущества  возложено  на собственников. Однако отсутствие порядка исполнения собственником этой обязанности делало статью закона декларацией.
Капитальный ремонт  общего  имущества  финансировался преимущественно  государством,  в рамках  отдельных  программ,  в том числе с минимальным софинансированием со стороны  собственников или по добровольному  решению  собственников помещений. Темпы такого капитального ремонта,  с учетом накопившегося недоремонта жилищ- ного фонда,  не позволяли  восстановить  эксплуатационные характеристики жилых домов.

Недоремонт  — объем фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли  экономически оптимального для проведения ремонта  и реконструкции возраста,  но не попали  в число обновляемых  объектов из-за  отсутствия  финансирования. В настоящее  время  в  жилищном фонде  России  более  62% зданий старше 30 лет.

Деятельность Фонда улучшила ситуацию, но не решила проблему недоремонта. По состоянию на 1 января 2014 г. за весь период деятельности  Фонда  проведен   (полностью   завершен)   капитальный  ремонт 141 414 многоквартирных домов, где проживают  около 18 285,13 тысячи человек. По заявкам 2013 года отремонтировано 6056 многоквартирных домов, ведутся работы по капитальному ремонту в 333 домах.
Эти достижения значительные, но недостаточные. При сохранении существующих объемов капитального ремонта в ближайшие  10 лет по- рядка 300–400 млн кв. м жилья в России придет в состояние, непригодное для проживания людей.
 

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении  изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» определил  правовые  основы  для вовлечения  в процесс  финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах собственников жилья.

Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении  изменений в Жилищный кодекс  Российской Федерации и в отдельные  законодательные акты Российской Федерации»  внес коррективы в правовые ос- новы организации капитального ремонта  общего имущества  в много- квартирных  домах.

Сегодня  организационная помощь  государства собственникам при исполнении ими обязанности по капитальному ремонту  общего имущества в многоквартирных домах закреплена законодательно, регламентированы действия региональных органов власти и самих собственников по формированию фонда  капитального ремонта  и его ис- пользованию.

Большие  полномочия предоставлены органам власти субъектов РФ, которые  самостоятельно принимают решения  по минимальному раз- меру взноса на капитальный ремонт, порядку проведения мониторинга технического  состояния многоквартирных домов, созданию регионального  оператора,  условий  предоставления государственной поддержки на проведение  капитального ремонта,  порядку подготовки  и утверждения региональных программ капитального ремонта и другим вопросам.

Субъект РФ устанавливает  необходимость  проведения капитально- го ремонта,  а к компетенции Российской Федерации отнесено  методическое обеспечение по данному вопросу.

Региональная программа  капитального ремонта  должна  содержать список всех многоквартирных домов региона, за исключением аварийных  и подлежащих  сносу,  перечень  работ  по  капитальному ремонту и сроки их проведения.
Субъектам  РФ  разрешено   не  включать  в региональную програм- му капитального ремонта  общего  имущества  многоквартирных домов дома, в которых имеется  менее чем три квартиры, а также многоквартирные дома, физический износ  основных  конструктивных элементов которых превышает  70%, и многоквартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг (работ) по капитальному ремонту конструктивных  элементов  и внутридомовых  инженерных систем  в расчете на
 

один квадратный метр общей площади  жилых помещений превышает стоимость,  определенную  нормативным правовым  актом субъекта РФ.

Жилищный кодекс  РФ определил  перечень  услуг и работ по капитальному  ремонту  общего  имущества  в многоквартирном доме,  оказание или выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального раз- мера взноса на капитальный ремонт:
1)  ремонт  внутридомовых   инженерных  систем  электро-,  тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт  или  замену  лифтового  оборудования, признанного  непригодным  для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт  подвальных  помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента  многоквартирного дома.

Субъект РФ может своим нормативным правовым  актом дополнить вышеуказанный перечень работ другими видами услуг (работ) по капитальному ремонту.
Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании   должны  принять   решение   о  выборе  способа   формирования фонда капитального ремонта.
Законом предусмотрено  два способа  формирования фонда  ремонта. Первый  предполагает  накопление взносов на капитальный ремонт на специальном счете одного  многоквартирного дома. Второй  предусматривает перечисление собственниками помещений взносов на капитальный ремонт  на счет регионального оператора  — это централизованная система капитального ремонта, так называемый котловой способ.
Региональный оператор создается субъектом РФ в организационно-правовой форме некоммерческой организации — фонда. Региональный оператор принимает на себя обязанность обеспечить проведение  капитального  ремонта  в соответствии  с региональной программой и его финансирование за счет средств фонда капитального ремонта данного дома,  а также может использовать для ремонта  одних домов  средства взносов собственников помещений в других домах.

Региональный оператор выставляет собственникам платежные документы на оплату взносов,  выполняет  функции технического  заказчика   (разрабатывает  проектно-сметную  документацию,  отбирает в установленном нормативным правовым  актом субъекта РФ порядке подрядную  организацию для проведения капитального ремонта,  обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных ра- бот, их финансирование).

Региональный оператор может передавать функции по учету фондов капитального ремонта иным юридическим лицам,  созданным в форме государственного учреждения,  с установлением ответственности за действия этих лиц по такому учету, как за свои собственные.

Субъект РФ несет субсидиарную  ответственность за ненадлежащее исполнение  возложенных на  регионального оператора  обязанностей по капитальному ремонту перед собственниками помещений много- квартирного дома.

Контроль  за формированием и расходованием  фонда капитального ремонта,  деятельностью  регионального оператора  возложен  на органы государственной жилищной инспекции.

Максимальный срок, в течение которого собственники обязаны принять  решение  о выборе способа формирования фонда капитально- го ремонта, составляет шесть месяцев с даты опубликования региональной программы  капитального ремонта. Максимальный срок наступления обязанности собственников уплачивать взнос на капитальный ремонт составляет восемь месяцев, начиная  с месяца, следующего за месяцем  опубликования указанной программы.  При этом субъект РФ может сократить эти сроки своим нормативным правовым  актом.

За один месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда капитального ремонта (если жильцы много- квартирного дома к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.
Если способ управления  не выбран или не реализован, орган местного самоуправления принимает решение  о формировании фонда  капитального  ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора.

В повестку  общего  собрания  собственников помещений в много- квартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта обязательно  должны быть включены следующие вопросы
1) выбор  одного  из  способов  формирования фонда  капитального ремонта:
- формирование фонда капитального ремонта  на специальном счете;
- формирование фонда  капитального ремонта  на счете регионального оператора.
Вопросы, обязательно включаемые в повестку собрания, с указанием, что они рассматриваются только в случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:
2) размер  ежемесячного взноса  на  капитальный ремонт,  который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный  ремонт,  установленный нормативным правовым  актом субъекта РФ;
3) перечень  услуг и (или)  работ по капитальному ремонту  общего имущества  в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня  таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
4)  сроки   проведения  капитального  ремонта   общего   имущества в многоквартирном доме, которые  не могут быть позднее  планируемых сроков,  установленных региональной программой капитального ремонта;
5) владелец специального счета (владельцами  специального счета могут быть ТСЖ, ЖСК, региональный оператор. Если владельцем специального  счета  определен   региональный  оператор,   выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная  организация должна  осуществлять  деятельность  по  открытию и ведению специальных счетов на территории  соответствующего субъекта РФ);
6)  кредитная   организация, в  которой  будет открыт  специальный счет. Специальный счет может быть открыт в российских  кредитных организациях, величина  собственных  средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб.

В случае если  собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует вышеуказанным требованиям, вопрос о выборе кредитной  организации, в которой будет открыт специальный счет, считается  переданным на усмотрение регионального оператора.

Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских  кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец специального счета — региональный оператор,  то к этому требованию добавляется  еще одно требование  к кредитной  организации: осуществление ею деятельности  на территории  данного региона.

Кредитные  организации, в которых открывает счет региональный оператор,  выбираются  на конкурсной основе,  и к ним предъявляются такие же требования  по величине  капитала.  Также предусмотрена  возможность открытия  региональным оператором счетов в финансовых органах субъектов РФ.

Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях,  которые   соответствуют   требованиям,  установленным ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в сети Интернет. Перечень банков  из этого списка,  которые  разработали  продукты и готовы обслуживать специальные счета домов и счета региональных опера- торов, указаны на сайте Фонда.

Владелец  специального счета  в течение  пяти  рабочих  дней  с момента открытия  специального счета обязан представить в орган государственного  жилищного  надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем  многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии  протокола  общего собрания  собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии решений, предусмотренных п. 1–6 вышеуказанной повестки, и справки  банка об открытии  специального счета.

Выбранный способ формирования фонда капитального ремонта должен быть реализован  в срок, установленный органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение двух месяцев после официального опубликования утвержденной  в установленном законом субъекта РФ  порядке  региональной программы  капитального ремонта, в которую  включен  многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта. При выборе способа формирования фонда капитального ремонта  на специальном счете, владельцами  которого  являются  ТСЖ, ЖК  или иной  специализированный кооператив, данные  организации в указанный срок должны открыть специальный счет в выбранном собственниками банке.

Специальный счет открывается  банком при предъявлении документов,  предусмотренных банковскими правилами, в том  числе  оформленного  протоколом решения  общего  собрания  собственников помещений  в многоквартирном доме.  Специальный счет  открывается   на имя лица, указанного  в решении  общего собрания.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений многоквартирного дома,  который  признан в установлен- ном порядке аварийным, подлежащим  сносу или реконструкции, а так- же собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном  на  земельном  участке,  в отношении которого  принято  решение о его изъятии для государственных  или муниципальных нужд.
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,  обязаны  заключить  с региональным опера- тором договор о формировании фондакапитального ремонта  и об организации проведения капитального ремонта.

Уплата собственником помещения в многоквартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением. При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Капитальный ремонт  общедомового имущества  многоквартирного дома выполняется на основании решения  общего собрания  собственников помещений по предложению ТСЖ, ЖСК,  управляющей организации  или  регионального оператора.  Если  таких  решений  не принято — на основании решения  органа местного самоуправления, который тем самым берет инициативу на себя.

Решение  во всех случаях  принимается по  перечню  работ,  срокам их проведения, источникам финансирования, смете расходов на капитальный ремонт.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,  решения  о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и работ по капитальному ремонту,  предусмотренных принятым ими решением  в определенные ими сроки,  собственники могут своим  общим  собранием  принять  решение  о дополнительном взносе на капитальный ремонт общего имущества.

Решением общего собрания  собственников помещений много- квартирного дома по вопросу проведения капитального ремонта общего имущества  в этом  доме должно  быть определено  лицо,  которое  от имени  всех собственников будет участвовать в приемке  выполненных работ и подписывать соответствующие  акты.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома может принять  решение о привлечении кредита (займа) на выполнение капитального ремонта,  порядке его погашения, уплате процентов.
 

Меры государственной поддержки на капитальный ремонт предоставляются  вне зависимости от выбранного способа  капитального ремонта в соответствии  с порядком, принятым субъектом РФ.

Реализация программ капитального ремонта с участием государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

После  31 декабря  2013 г. средства Фонда  на проведение  капитального ремонта  предоставляются на реализацию  региональных программ  капитального  ремонта  и краткосрочных планов  реализации региональных программ капитального ремонта, принятых в соответствии  с положениями ЖК РФ. Ранее реализовываемые адресные программы  капитального ремонта больше не финансируются Фондом.
Получателями средств Фонда,  направляемых после 1 января  2014 г. на проведение  капитального ремонта  многоквартирных домов,  являются субъекты РФ.
Фонд финансирует региональные программы  капитального ремонта при условии софинансирования со стороны субъектов РФ.

Средства бюджета субъекта РФ, полученные  за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете субъекта РФ на долевое финансирование капитального ремонта  многоквартирного дома, распределяются  субъектом  РФ между муниципальными образованиями, вы- полнившими условия  предоставления финансовой поддержки  за счет средств Фонда.  При  этом средства бюджета субъекта РФ,  полученные за счет средств Фонда,  и средства, предусмотренные в бюджете самого субъекта РФ на финансирование капитального ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют  фонд капитального  ремонта на счете регионального оператора,  перечисляются субъектом РФ на отдельный банковский счет регионального оператора, а для многоквартирных домов,  в которых  фонд  капитального ремонта формируется на специальных счетах, перечисляются субъектом РФ в бюджеты указанных  муниципальных образований. Органы местного самоуправления, в свою очередь,  перечисляют  средства государственной  поддержки  на  отдельные  банковские счета,  открываемые ТСЖ, ЖСК,  ЖК,  которые  осуществляют  управление  многоквартирным домом, а также управляющей организацией и региональным оператором, если по решению  общего собрания  собственников помещений в мно- гоквартирном доме на основании заключенного договора им поручена организация проведения капитального ремонта этого дома.
 

Товарищества собственников жилья, ЖСК или иные специализированные  потребительские кооперативы, управляющие организации, региональные операторы, являющиеся получателями средств  Фонда, в порядке  и в сроки,  которые  установлены  муниципальными правовыми актами,  обязаны  направлять  в органы местного  самоуправления информацию о проведении капитального ремонта многоквартирных домов с участием средств Фонда, на финансирование капитального ремонта которых предоставлены эти средства.

Раздел 2

Работа региональных систем капитального ремонта в вопросах и ответах. Разъяснения специалистов государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства

1. Региональный оператор — главный помощник для собственников в проведении капитального ремонта их многоквартирного дома

Каким образом региональный оператор будет выбирать, в каком банке открыть специальный счет? Необходимо ли проведение кон- курса и каковы критерии выбора банка? Где можно будет оплатить квитанцию и какая комиссия  будет взиматься? Какой наиболее дешевый способ оплаты?

Согласно  ЖК РФ в случае, если собственники помещений в много- квартирном доме выбрали  способ формирования фонда  капитального ремонта  на специальном счете, кредитная  организация, в которой  будет открыт  специальный счет, определяется  решением  общего  собрания собственников (п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ).
Специальный счет может быть открыт в российских  кредитных  организациях, величина  собственных  средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Банк  России  ежеквартально размещает информацию о таких кредитных  организациях на своем официальном сайте в сети Интернет  (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).

Если владельцем специального счета определен  региональный оператор, выбранная собственниками кредитная  организация должна осуществлять  деятельность  по открытию  и ведению  специальных счетов на территории  соответствующего  субъекта РФ.  Если собственники не выбрали  кредитную  организацию, в которой  будет открыт  специальный счет, или эта кредитная  организация не соответствует установлен- ным требованиям, вопрос о выборе кредитной  организации считается переданным на усмотрение  регионального оператора  (п. 5 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ). В этом случае региональный оператор отбирает кредитную организацию по результатам конкурса.  Порядок  проведения и условия такого  конкурса  определяются в соответствии  с нормативным право- вым актом субъекта РФ (ч. 3 ст. 180 ЖК РФ).

Собственники, формирующие фонд капитального ремонта  на специальном  счете, открытом  на имя регионального оператора,  самостоятельно выбирают  способ оплаты взноса на капитальный ремонт.  Информацию о возможных  способах  оплаты  взноса  и комиссиях можно получить,  обратившись в банк,  в котором  собственники приняли решение открыть специальный счет.

Кто и из каких средств содержит регионального оператора? Каков штат регионального оператора?

Согласно  ч. 1 ст. 179 ЖК РФ имущество регионального оператора формируется за счет:
- взносов учредителя;
- платежей  собственников помещений в многоквартирных домах,
формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
- других не запрещенных законом  источников.
В соответствии  с ч. 3 ст. 179 кодекса  средства,  полученные  региональным  оператором  от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора,  могут использоваться только для финан- сирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора,  не допускается.

Согласно  ч. 1 ст. 178 кодекса региональный оператор создается в организационно-правовой форме фонда.Устав  является   единственным  учредительным   документом   фонда (ст. 118 ГК РФ).

Пункт 4 ст. 118 ГК РФ и п. 3 ст. 14 Федерального закона от 12.01.1996
№  7-ФЗ  «О некоммерческих организациях» предписывают,  что,  по- мимо  обычных  сведений  (указываемых  в учредительных  документах всех юридических  лиц),  в уставе фонда  должны содержаться  указания об органах фонда  (в том числе о попечительском совете) и о порядке их формирования, о порядке назначения должностных  лиц фонда и их освобождения, о месте нахождения  фонда,  о судьбе имущества  фонда в случае его ликвидации.Количество   сотрудников   регионального оператора  зависит  в  том числе от количества  домов, фонд капитального ремонта  которых формируется на счете регионального оператора,  и количества специальных счетов, владельцем которых является региональный оператор.

Может  ли управляющая  компания  быть региональным оператором? Наш многоквартирный  дом в самоуправлении, но на счет управляющей  компании мы вносим деньги на содержание и ремонт общего имущества  дома.
Управляющая компания не может быть региональным оператором.  Со- гласно ст. 178 ЖК РФ региональный оператор является  юридическим лицом, созданным в организационно-правовой форме фонда. Региональный оператор создается субъектом РФ. Деятельность регионального оператора   осуществляется  в  соответствии   с  федеральными  законами и иными  нормативными правовыми актами  РФ  с учетом  установленных ЖК РФ особенностей, принятыми в соответствии  с ним законами и иными нормативными правовыми актами субъекта РФ. В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание  и ремонт  жилого  помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению  многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким  домом,  вносят  плату за жилое  помещение и коммунальные услуги в соответствии  с договорами, заключенными с лицами,  осуществляющими соответствующие  виды деятельности. В вашем слу- чае, вероятно, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию  и ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключен  с управляющей компанией.

Однако  согласно  ч. 3 ст. 170 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт собственники перечисляют на специальный счет или на счет регионального оператора  в зави- симости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта. При этом владельцем специального счета может быть:

- товарищество   собственников  жилья,   осуществляющее  управление многоквартирным домом и созданное  собственниками помещений  в  одном   многоквартирном  доме  или  нескольких многоквартирных домах, количество  квартир  в которых  состав- ляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных  участках,  которые  в соответствии  с содержащимися в государственном кадастре  недвижимости документами  имеют общую границу и в пределах которых имеются  сети инженерно- технического  обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования соб- ственниками помещений в данных домах;
- жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление  многоквартирным домом;
- региональный оператор. При непосредственном управлении собственники могут принять  решение  на общем собрании  собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета.

В соответствии  со ст.  181  ЖК  РФ собственники  помещений в многоквартирном доме,  принявшие решение о формировании фонда капитального  ремонта  на счете регионального  оператора,  обязаны заключить  с региональным оператором  договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта. И указано,  что собственники помещений в этом доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Означает ли это, что подписывать договор со стороны собственников  должны все указанные собственники (50+1)%?

В соответствии  с ч. 1 ст. 181 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме,  принявшие решение  о перечислении взносов  на капитальный ремонт на счет регионального оператора  в целях форми- рования  фонда  капитального ремонта  в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора  (далее  — формирование фонда  капитального ремонта на счете регионального оператора), а также собственники помещений  в многоквартирном доме, не принявшие решение  о способе формирования фонда  капитального ремонта,  в случае, предусмотрен- ном ч. 7 ст. 170 ЖК РФ,  обязаны  заключить  с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта  (далее — договор).  При этом собственники помещений в этом многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников  помещений в этом многоквартирном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого  договора.

Согласно  п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения  о выборе способа формирования фонда  капитального ремонта  относится  к компетенции  общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии  с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управление  многоквартирным домом возможно  одним из трех указанных  в данной  части статьи способов. Рассмотрим эти способы.
В случае если  собственники помещений в многоквартирном доме осуществляют  непосредственное управление,  то в соответствии  с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ на основании решения  общего собрания  собственников помещений (т.е. в том числе решения  о выборе способом  формирования  фонда  капитального ремонта  формирование фонда  капитального ремонта  на счете регионального оператора)  в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление  таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо,  имеющее  полномочие, удостоверенное  доверенностью,  выданной  в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

В случае если управление  многоквартирным домом осуществляется ТСЖ,  то на основании решения  общего  собрания  собственников помещений  в многоквартирном доме о выборе способом  формирования фонда капитального ремонта формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора  правом заключения договора в соответствии  с ч. 2 ст. 149 ЖК РФ обладает председатель  правления ТСЖ.
В случае если управление  многоквартирным домом осуществляется ЖК или ЖСК,  то на основании решения  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе  способом  формирования  фонда капитального ремонта формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора правом заключения договора в соответствии  с п. 2 ч. 2 ст. 119 ЖК РФ обладает председатель правления ЖК.
В случае если управление  многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией,  руководствоваться следует положениями ст.  161.1  ЖК  РФ,  в  соответствии   с  которыми   выполнение решений общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивает  совет многоквартирного дома, избираемый собственниками  помещений на общем  собрании  в случае, если в многоквартирном  доме не создано  ТСЖ  либо данный  дом не управляется  ЖК  или иным   специализированным  потребительским  кооперативом  и  при этом в данном  доме более чем четыре квартиры.  В целях обеспечения выполнения  решения   общего   собрания   собственников помещений в многоквартирном доме возможно  применение советом многоквартирного дома положений ст. 185 ГК РФ, в соответствии  с которыми собственники помещений в многоквартирном доме могут совместно выдать доверенность  на право заключения договора,  например, председателю совета многоквартирного дома либо иному лицу по выбору собственников помещений в многоквартирном доме.
Также не исключается  возможность заключения договора всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.

Важно отметить, что уплата собственником помещения в много- квартирном доме взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением.

Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора?

В случае выбора способа  формирования фонда  капитального ремонта на  счете  регионального оператора  последний обеспечивает  проведение капитального ремонта  в полном  объеме и в установленные сроки: привлекает  подрядные  организации, контролирует  качество и сроки оказания услуг, осуществляет  приемку  выполненных работ,  несет  ответственность  за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств  по договору  о формировании фонда  капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта,  а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению  капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями.

Согласно  ч. 6 ст. 178 ЖК РФ за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором  обязательств  субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.

В соответствии  с ч. 4 ст. 179 ЖК  РФ средства,  полученные  от собственников в одних  домах,  региональный оператор  может  использовать на возвратной  основе  для финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те, и другие формируют фонды капитального ремонта  на счете одного  регионального оператора.  Это поможет ускорить темпы проведения капитально ремонта.

Может ли региональный оператор осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов за счет средств фонда капитального ремонта (бюджетных средств) до наступления сроков, предусмотренных региональной программой капитально- го ремонта, например, в случае разрушения общего  имущества в результате стихийных бедствий?

Региональный оператор  может  осуществлять  ремонт  общего  имущества многоквартирного дома только  в соответствии  со сроками, установленными региональной программой капитального ремонта.

В случае разрушения общего имущества в результате чрезвычайных происшествий, в том числе стихийных  бедствий,  вопрос подлежит решению в рамках иных программ,  реализуемых в соответствии  с нормативными  правовыми актами Правительства РФ и (или) субъекта РФ.

2. Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Где можно посмотреть сроки капитального ремонта нашего подъезда? Входит ли в состав работ ремонт лестничных клеток? Согласно  ч. 1 ст. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту,  оказание  и (или)  выполнение которых финансируются
за счет средств  фонда  капитального ремонта,  который  сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт,  установленного  нормативным  правовым   актом  субъекта  РФ,   включает в себя:

1)  ремонт  внутридомовых   инженерных  систем  электро-,  тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт  или  замену  лифтового  оборудования, признанного  не- пригодным  для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт  подвальных  помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента  многоквартирного дома.

Нормативным правовым  актом  субъекта РФ  такой  перечень  услуг и (или) работ по капитальному ремонту может быть дополнен  услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и уз- лов управления  и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой  энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) и дру- гими видами услуг и (или) работ.

Таким  образом,  если указанные  вами  работы  отнесены  нормативным правовым актом к перечню услуг, оплачиваемых  за счет минимального взноса, то плановый  год проведения такого ремонта устанавливается региональной программой капитального ремонта.

С  региональной  программой  можно  ознакомиться,  обратившись в орган  исполнительной власти  субъекта РФ,  к компетенции которого относится  подготовка  и утверждение такой программы.  Программы также подлежат обязательному  официальному опубликованию.

В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, фонд капитального ремонта которого формируется на специальном  счете,  решения  об установлении взноса  на капитальный ремонт в размере,  превышающем минимальный взнос,  часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, может использоваться на финансирование любых услуг и (или)  работ по капитальному  ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Подлежат ли включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества многоквартирные дома, которые относятся к памятникам архитектуры и истории? Если да, то каков по- рядок проведения работ и каковы источники их финансирования?

Статьей 168 ЖК РФ установлено, что включению в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах подлежат все многоквартирные дома, расположенные на территории  субъекта РФ,  за исключением многоквартирных домов,  признанных  в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

В случае включения многоквартирных домов, относящихся к памятникам  архитектуры  и истории,  в региональную программу  капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах порядок проведения работ  по  капитальному ремонту  и  порядок  финансирования  таких работ регулируются  разд. IX ЖК  РФ  с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом  от 25.06.2002 № 73-ФЗ
«Об объектах культурного  наследия  (памятниках истории  и культуры)
народов Российской Федерации».

Вместе с тем в соответствии  с нормативным правовым  актом субъекта РФ  в региональную программу  капитального ремонта  могут не включаться  многоквартирные дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает  70%, и (или) много- квартирные дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых  инженерных систем, входящих в состав общего имущества в много- квартирных  домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает  стоимость,  определенную  нормативным правовым актом субъекта РФ. При этом не позднее чем через шесть месяцев со дня утверждения региональной программы капитального ремонта  или принятия решения  об исключении многоквартирных до- мов из такой  программы  нормативным правовым  актом  субъекта РФ должны быть определены  порядок,  сроки проведения и источники фи- нансирования реконструкции или сноса  этих домов либо иных меро- приятий, предусмотренных законодательством РФ и обеспечивающих жилищные права собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма в этих домах. Так- же в соответствии  с нормативным правовым актом субъекта РФ в реги- ональную программу капитального ремонта могут не включаться дома, в которых имеется менее чем три квартиры.

Необходимо отметить, что вопрос о проведении капитального ремонта многоквартирных домов, относящихся к памятникам архитектуры и истории,  может быть решен в рамках реализации федеральных и региональных целевых программ  сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия.

Какие  многоквартирные дома  должны быть отремонтированы в первоочередном порядке?

В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение  капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение  капитального ремонта  на дату приватизации первого  жилого помещения при условии,  что такой капитальный ремонт  не про- веден на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Является ли состояние многоквартирного дома одним из критериев очередности  проведения в нем капитального ремонта?

Очередность   проведения  капитального  ремонта   общего   имущества в  многоквартирных  домах  определяется   в  региональной  программе капитального ремонта  исходя из критериев, которые  устанавливаются законом  субъекта РФ.  Состояние многоквартирного дома может быть одним из таких критериев.

Субъекты РФ формируют  региональную программу капитального ремонта  исходя из совокупности критериев  с учетом требований  Российской  Федерации о первоочередном проведении капитального ремонта общего имущества  в многоквартирных домах, в которых требовалось проведение  капитального ремонта на дату приватизации перво- го жилого помещения при условии,  что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.

Должны ли собственники  жилых помещений в построенном в 2013 году многоквартирном доме  формировать фонд капитального ремонта  или могут в протоколе общего  собрания собственников  закрепить, что решение об определении  способа формирования  фонда капитального ремонта  на ближайшие три года не принимается?

Если многоквартирный дом включен в региональную программу капитального  ремонта,  то собственники помещений в таком  доме обязаны уплачивать  взносы  на капитальный ремонт.  Согласно  ч. 3 ст. 169 ЖК  РФ  такая  обязанность  возникает   у  собственников помещений в многоквартирном доме по истечении  восьми  календарных  месяцев, если более ранний  срок не установлен  законом  субъекта РФ,  начиная с месяца, следующего за месяцем,  в котором была официально опубли- кована  утвержденная  региональная программа  капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
Законом субъекта РФ может быть установлен  минимальный размер фондов  капитального ремонта  в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют  указанные  фонды  на специальных счетах. Собственники вправе установить размер фонда капитального ремонта  в отношении своего  дома в размере  большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании  вправе  принять  решение  о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за  исключением  собственников,  которые   имеют  задолженность по уплате этих взносов.

Подлежат ли включению многоквартирные дома, все помещения в которых принадлежат  одному собственнику, в региональную программу  капитального  ремонта  общего  имущества  в многоквартирных домах?

Раздел IX ЖК РФ устанавливает  требования  в отношении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В соответствии  в ч. 1 ст. 168 ЖК  РФ  высшие  исполнительные ор- ганы государственной власти субъектов РФ утверждают региональные  программы  капитального ремонта общего имущества в многоквартир- ных домах в целях планирования и организации проведения капиталь- ного ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Поскольку в многоквартирных домах, все помещения в которых принадлежат  одному собственнику, отсутствует общее имущество собственников помещений, положения разд. IX ЖК РФ в части организации  проведения  капитального  ремонта   общего   имущества в многоквартирных домах на них не распространяются, и, соответственно,  такие дома не подлежат  включению  в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии  с ч. 4 ст. 190  ЖК РФ устанавливается  размер предельной стоимости работ, которые могут оплачиваться за счет минимального размера взносов. Работы, стоимость которых превышает вышеуказанное значение, могут оплачиваться только за счет взносов, уплачиваемых дополнительно к минимальному размеру взносов.

Какие работы по капитальному ремонту можно оплачивать за счет бюджетных средств?

В соответствии  с ч. 4 ст. 166 ЖК  РФ  перечень  услуг и (или)  работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые  могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом РФ, определяется  нормативным правовым  актом субъекта РФ.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме - ключевое звено в функционировании региональных систем капитального ремонта

Статьей 46 ЖК РФ определено, что вопросы выбора способа капитального ремонта решаются  на общем собрании 2/3 голосов от общего  числа собственников.  При этом ч. 4 ст. 170  кодекса установлен ряд вопросов, которые также необходимо решать общим собранием собственников при принятии решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете.

Должно ли решение приниматься единым голосованием по всем вопросам,  либо собственники  голосуют по каждому  вопросу и решение по отдельным вопросам может быть принято простым большинством?

Голосование проводится  отдельно по каждому вопросу повестки дня общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью  1 ст. 46 ЖК  РФ  установлено, что большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в мно- гоквартирном доме принимаются решения  по вопросам,  предусмо- тренным  п. 1–3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Решения по остальным  вопросам,  включенным в повестку дня общего  собрания   собственников помещений в многоквартирном  доме в соответствии  с ч. 4 ст. 170 ЖК РФ,  принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании (простое большинство голосов).

У нас управляющая компания, дом большой многоквартирный, на конец года хороший счет на капитальный ремонт.  Скидываться в общий фонд капитального ремонта (счет регионального опера- тора) невыгодно! Еще предлагается специальный счет в банке, открытый региональным оператором по решению собственников помещений. Что это за счет,  как он будет работать? И стоит ли сейчас до опубликования региональной программы пустить в дело накопленные средства?

Особенности формирования фонда капитального ремонта на специальном  счете определены  в гл. 16 ЖК  РФ.  Если управление  многоквартирным домом осуществляет не ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять  решение на общем собрании  собственников о выборе  регионального оператора в качестве  владельца  специального счета. В этом случае региональный  оператор  откроет  специальный счет на свое имя,  но денежные средства на нем будут принадлежать  собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии  с ЖК РФ.
Специальный счет может быть открыт в российских  кредитных организациях, величина  собственных  средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд руб. Банк  России  ежеквартально размещает информацию о кредитных  организациях, которые  соответствуют данным требованиям, на своем официальном сайте в сети Интернет. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда собственников помещений только в одном многоквартирном  доме. Перечень  операций, которые  могут совершаться  по специальному  счету, определен  в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. Другие операции  по специальному счету не допускаются.
 

Операции  по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета только при предоставлении определенных  ЖК РФ документов. Банк,  в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника  информацию о сумме зачисленных  на счет платежей  собственников  всех помещений в многоквартирном доме,  об остатке  средств на  специальном счете,  о всех операциях  по  данному  специальному счету.

На денежные  средства,  находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств,  вытекающих из договоров, заключенных на основании решений  общего собрания  собственников либо на ином законном основании.

В случае признания владельца специального счета банкротом денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную  массу.
Что касается ранее накопленных средств, то собственники по своему усмотрению  распоряжаются средствами,  накопленными на капитальный ремонт  еще до принятия и опубликования региональной программы  капитального ремонта. В настоящий момент нет требования  об обязательном перечислении таких средств в фонд  капитального ремонта. Однако такое решение может быть принято собственниками   на  общем  собрании   по  общим   правилам,  установленным ЖК РФ.

Ранее накопленные средства могут быть использованы на проведение капитального ремонта  на основании решения  общего собрания собственников помещений, которое может быть принято  в любое время, в том числе ранее срока, установленного региональной программой капитального ремонта.

Зачем  мне перечислять  деньги на банковский  счет в течение 30 лет, которые съест инфляция, и капитальный ремонт делать будет не на что?

Нужно не доводить дом до полного развала, а регулярно следить за ним и исправлять его техническое состояние. Необходимость формирования региональной программы  капитального ремонта на долгосрочный период объясняется тем, что потребность в капитальном ремонте возникает  не разово, для поддержания жилищного фонда в нормальном состоянии требуются систематические рабо- ты по капитальному ремонту. А возможность гибко подходить к плани- рованию  капитального ремонта у собственников появится  при выборе способа  формирования фонда  капитального ремонта  на специальном счете, так как собственники могут принять  решение  о проведении работ по капитальному ремонту раньше сроков,  установленных регио- нальной  программой, а также при необходимости провести  выборочные работы.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном  доме осуществляется на основании решения  общего собрания собственников. Собственники в любое время вправе принять  решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном  доме по предложению лица,  осуществляющего управление  таким домом или оказание  услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме либо по собственной инициативе. Однако капитальный ремонт должен быть проведен не позднее предельных  сроков,  определенных  региональной программой. В противном случае орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете региональ- ного оператора.

Законом субъекта РФ может быть установлен  минимальный размер фондов  капитального ремонта  в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют  указанные  фонды  на специальных счетах.

По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании  вправе  принять  решение  о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за  исключением  собственников,  которые   имеют  задолженность по уплате этих взносов.

Также  критериями при выборе  банка,  в котором  открывается  специальный  счет, может быть величина процентов, начисляемых  на оста- ток денежных средств, размещенных на специальном банковском счете, в соответствии  с договором банковского обслуживания.
При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального  оператора  в случае, если до наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные  работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора  и при этом повторное  выполнение  этих работ не требуется, стоимость этих работ засчитывается в счет исполнения на будущий период обязательств  по уплате взносов на капитальный ремонт. Принимаемая к зачету стоимость работ не может быть выше, чем размер предельной  стоимости  этих работ, опреде- ленный  нормативным правовым  актом субъекта РФ.

Собственники  каких помещений обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт — жилых или нежилых? Должны ли уплачиваться взносы, если мы уехали на длительный срок и помещением никто не пользуется?

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного  дома согласно  ч. 3 ст. 158 ЖК  РФ  распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Согласно  ч. 1 ст. 169 ЖК РФ ежемесячные взносы  на капитальный ремонт  общего  имущества  в многоквартирном доме обязаны  уплачивать собственники помещений в многоквартирном доме (т.е. вне зави- симости от вида помещения).

В соответствии  с ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собствен- никами  помещений не является  основанием невнесения ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт  наступает с момента  возникновения, по любым основаниям, права  собственности на любое помещение в многоквартирном доме и не зависит  от фактического проживания собственника в таком по- мещении.

Что будет с деньгами, которые скопились у управляющей компа- нии по статье «капитальный ремонт»? Должна  ли управляющая компания перечислить эти средства региональному оператору?

Управляющие организации могут собирать  средства  на  капитальный ремонт на основании решения  общего собрания  собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии  с договором управления (либо отдельного договора о проведении капитального ремонта), заключенного собственниками помещений с управляющей организацией. Указанные  средства взимаются  вне процедур, установленных для создания  региональных систем  капитального ремонта,  предусмотренных разд. IX ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании определяют порядок использования остатка таких средств.

В том числе неизрасходованные средства могут использоваться на работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, не предусмотренные региональной программой капитального ремонта.

Как будут уплачиваться взносы по жилым и нежилым помещениям, если они находятся в муниципальной или федеральной собственности? Кто будет платить? Кто контролирует  оплату? Как будут взыскиваться долги?

Осуществлять  взносы  на капитальный ремонт  в минимальном размере обязаны  все собственники как  жилых,  так и нежилых  помещений в многоквартирном доме, включенном в региональную программу  капитального  ремонта,  вне зависимости от категории  собственника.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете ре- гионального оператора учет и контроль уплаты взносов,  в том числе взыскание задолженности, осуществляются региональным оператором, а в случае формирования фонда на специальном счете — в соответствии с решениями собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии  с ч. 14.1 ст. 155 ЖК  РФ  собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью  упла- тившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капи- тального ремонта проценты в размере, установленном в порядке,  пред- усмотренном ч. 14 данной статьи, а именно  пени в размере 1/300 став- ки рефинансирования Банка  России,  действующей  на момент оплаты, от не выплаченных в срок  сумм за каждый  день  просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

Если члены ТСЖ — собственники помещений решат формировать фонд капитального ремонта на специальном  счете,  владельцем которого  является ТСЖ, на чье имя будет открыт счет — на имя ТСЖ как юридической организации или на имя физического лица, уполномоченного общим собранием собственников на открытие специального счета?

Если управление  многоквартирным домом осуществляет  ТСЖ,  соответствующее требованиям ЖК РФ, собственники помещений в таком доме  могут  принять   решение   о  формировании  фонда  капитально- го ремонта  на специальном счете,  владельцем  которого  будет ТСЖ. В этом случае специальный счет будет открыт  на имя ТСЖ как юри- дического лица.

Наше ТСЖ объединяет несколько домов. Какое количество квар- тир не препятствует открытию специального счета в ТСЖ в одном и нескольких домах?

Пунктом  1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ определены  условия,  при которых ТСЖ
может  быть  владельцем  специального счета,  — данное  ТСЖ  должно осуществлять управление многоквартирным домом и быть создано соб- ственниками помещений в одном многоквартирном доме или несколь- ких многоквартирных домах, количество  квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии  с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами  имеют общую границу и в пределах которых имеются  сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместно- го использования собственниками помещений в данных домах. В связи с этим отдельно  рассматривать  вопрос  только количества  квартир  неправомерно.

Следует отметить, что в случае если ТСЖ не удовлетворяет выше- указанным условиям, это не препятствует принятию собственниками помещений в любом многоквартирном доме, находящимся под управ- лением одного ТСЖ, решения  о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. В этом случае владельцем специальных счетов таких многоквартирных домов может выступить  региональный оператор.

Каков порядок направления доходов от передачи  в пользование объектов общего  имущества  в многоквартирном доме,  средств ТСЖ на формирование  фонда капитального  ремонта  в счет ис- полнения обязанности собственников помещений по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 4 ст. 169  ЖК РФ)? Средства уплачиваются напрямую в фонд капитального ремонта  с умень- шением  размера  взносов, указываемых в квитанциях на оплату, или в квитанциях на оплату указываются суммы к оплате без из- менений, а собственникам помещений эти расходы возмещаются? Может ли порядок быть уточнен (установлен) нормативным актом субъекта РФ?

Данный  вопрос относится  к компетенции общего собрания  соб- ственников помещений в конкретном многоквартирном доме. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники самостоятельно принимают решение о порядке на- правления доходов от использования общего имущества с учетом не- обходимости  выполнения ими обязанности по ежемесячной уплате взноса на капитальный ремонт.  При формировании фонда капиталь- ного ремонта на счете регионального оператора порядок  выполнения решения  общего собрания  собственников многоквартирного дома должен быть урегулирован в договоре между собственниками и реги- ональным  оператором.
 

4. Роль банков в функционировании региональных систем капитального ремонта

Имеет ли банк право удерживать комиссии за свои услуги со счета по капитальному ремонту? Если нет, то каким образом проводить списание комиссий? Если у клиента нет расчетного счета в банке, он должен его открыть?

В соответствии  с п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счету может совершаться  списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями  договора специального счета.

Условиями  договора специального счета может быть предусмотрено списание комиссии за ведение данного счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, с другого банковского счета клиента.

В соответствии со ст. 174 ЖК РФ за счет средств фонда капитального ремонта  в пределах  суммы,  сформированной исходя  из минимального размера  взноса  на капитальный ремонт,  установленного норматив- ным правовым актом субъекта РФ, может осуществляться финанси- рование  только  работ,  предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК  РФ,  и работ, предусмотренных законом  субъекта РФ,  погашение  кредитов,  займов, полученных  и использованных в целях оплаты  данных  работ,  и уплата процентов  за пользование этими  кредитами, займами.  Вместе с тем п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ в число операций  по специальному счету входит списание комиссионного вознаграждения в соответствии  с условиями договора специального счета.

Таким  образом,  списание комиссионного вознаграждения со спе- циального счета возможно только при наличии средств фонда капитального ремонта,  сформированного исходя из взноса на капитальный ремонт в размере,  превышающем минимальный, или других дополни- тельных источников.

Договором  банковского счета может быть предусмотрено  взимание платы за услуги банка по ведению и обслуживанию специального сче- та для формирования фонда капитального ремонта с иного расчетного счета владельца специального счета.

Что делать,  если на специальный счет по формированию  капитального ремонта поступило постановление отдела судебных приставов о наложении ареста или на взыскание денежных средств  и подошел срок проведения капитального ремонта по протоколу общего собрания ТСЖ?

Согласно  ст. 175 ЖК РФ на денежные средства, находящиеся на специальном  счете, не может быть обращено  взыскание по обязательствам владельца этого счета, за исключением обязательств,  вытекающих  из договоров,  заключенных  на основании решений  общего собрания  соб- ственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. 1.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, а также договоров на оказание  услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту  общего  имущества  в этом  многоквар- тирном доме, заключенных  на основании решения  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении ка- питального  ремонта  либо на ином  законном основании. В случае признания владельца специального счета банкротом  денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную  массу.

Должен ли банк отслеживать безналичное  поступление  средств на счет для формирования  фонда капитального  ремонта?  Оно должно быть целевым?

Контроль  поступления и учет, а также порядок  возврата ошибочно  зачисленных  средств определяется  в соответствии  с инструкциями Бан- ка России и договорами  (регламентами) между банком и клиентом.

Может ли специальный счет, на который ТСЖ будет перечислять взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, быть депозитным?

В соответствии с п. 2.1 и 2.8 гл. 2 инструкции Банка России от 14.09.2006 № 28-И «Об открытии  и закрытии  банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)»  специальный счет является  отдельным видом банковского счета и открывается  в случаях и в порядке,  установленных законодательством РФ для осуществления предусмотренных им операций соответствующего  вида.

Специальный счет, открытый  для формирования фонда  капитального ремонта,  предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных  средств,  связанных  с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества  собственников помещений в многоквартирном доме.  В соответствии с ч. 1 ст. 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться следующие операции:

1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и (или)  выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные  в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ (разработка  проектной документации, оплата услуг по строительному  контрол

КАК ОТСТОЯТЬ СВОЙ ДОМ БЕЗ ОРУЖИЯ?
ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЖИЛИЩНОМУ САМОУПРАВЛЕНИЮ

Примерный перечень обязательных и рекомендуемых вопросов на годовое отчетное собрание собственников МКД для принятия отчета управляющей организации

1. Отчет УК (за 2012 год) об исполнении договора управления многоквартирным домом за отчетный год:

а) Перечень работ проведенных УК на дому за отчетный год с указанием цены за каждый вид работ;
б) Исполнение сметы  (тарифа на содержание общего имущества) за отчетный год;
в) Какие мероприятия проводились УК чтобы дом находился в «надлежащем состоянии» - был безопасным и комфортным для проживания;
г) Какие мероприятия проводились УК, чтобы сократить нерациональный расход коммунальных ресурсов.

2. Рассмотрение предложений УК по перечню и объемам работ и услуг по содержанию и ремонту МКД, сроках их выполнения и стоимости.

3. Утверждение плана, сметы расходов и размера платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД на текущий год.

4. О вступлении в региональную общественную правозащитную организацию объединение потребителей «Совет председателей Советов домов — Наш Дом» г. Бердска. Об утверждении взносов 0,04 рубля (4 копейки с 1 м 2).
 


Как подготовить и провести годовое отчетное собрание собственников МКД
Как подготовить и провести годовое отчетное собрание собственников МКД


Страницы ← Пред. След. →
[X]

Войти в личный кабинет

Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли свой пароль?