В Архангельской области собственники МКД выбрали способом формирования фонда капремонта спецсчет у регионального оператора.
В 2022 году они решили провести капремонт кровли на 1,7 млн р. – с рассрочкой платежей. Собственники поручили Фонду капремонта перечислять деньги со спецсчета МКД подрядчику, а УК утвердили в качестве лица, уполномоченного действовать от имени собственников (взаимодействие с подрядчиками по вопросам заключения договора, контроля и приемки работ, взаимодействие с кредитными организациями и с Фондом).
Исполняя решение собрания, УК заключила договор, а подрядчик выполнил работы. Акт приемки работ и протокол собрания ФКР направил в банк для оплаты. И вот здесь-то и возникла неприятность: банк отказал в перечислении денег, сославшись на отсутствие кворума при принятии решения о капремонте.
Тогда подрядчик обратился с иском к УК и ФКР, просил взыскать оплату выполненных работ.
УК настаивала, что не должна оплачивать капремонт за свой счет, ведь для этого есть целевые деньги собственников, которые лежат на спецсчете; УК наделена лишь обязанностями по заключению договора подряда и приемке работ.
ФКР тоже считал свои обязанности исполненными – он ведь направил документы в банк, а тот правомерно отказал в оплате работ, так как решение о капремонте по сути не было принято ввиду недостижения кворума; стороной заключенного договора Фонд не является.
Суды двух инстанций решили, что капремонт должна оплатить управляющая компания, так как именно она подписала договор.
Суды сослались на ст. 183 Гражданского кодекса РФ: при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо впоследствии не одобрит эту сделку.
Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил акты коллег и направил спор на новое рассмотрение (дело № А05 – 13084/2023):
- не только протокол общего собрания собственников помещений, но и само решение собственников имеет официальный статус для подтверждения факта, влекущего за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме;
- фактически при оформлении протокола общего собрания был осуществлен неправильный подсчет голосов, так как согласно представленным в материалы дела копиям решений собственников за проведение капитального ремонта проголосовало 66,933% от общего количества голосов в МКД;
- учитывая, что последствия такого расхождения в подсчете голосов в документах, имеющих официальный статус, а также порядок внесения изменений в протокол общего собрания вследствие допущенных в нем технических ошибок, законом и иными нормативными правовыми актами не урегулированы, а также принимая во внимание, что основанием для списания банком денежных средств со специального счета может являться не только протокол общего собрания, но и вступившее в законную силу решение суда, у судов не имелось правовых оснований не учитывать наличие кворума при проведении общего собрания.
Таким образом, судам следовало устранить противоречие между принятыми решениями и протоколами, а именно пересчитать голоса.
“Вывод судов о том, что УК, заключая договор подряда на выполнение капитального ремонта кровли на основании спорного решения, не получило одобрения собственников МКД, в интересах которых производился ремонт, имеющий именно для них потребительскую ценность, и применение в отношении Компании положений пункта 1 статьи 183 ГК РФ, суд округа считает преждевременным и не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах”.
Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa