Сроки владения некоторыми земельными участками и долями квартир начнутся раньше, чем возникло право собственности на них. При продаже такой недвижимости право не платить НДФЛ появится раньше, чем возникает сейчас
В 2024 году в России приняты несколько законов, которые меняют точку начала отсчета владения некоторой недвижимостью. Ранее этот момент был жестко привязан в дате, с которой возникало право собственности на объект. Теперь в некоторых случаях срок владения начинается раньше. Речь о ситуациях, когда, например, новый земельный участок как объект права был образован из нескольких смежных. Или о таких, когда в квартире были выделены отдельные доли, хотя сам собственник при этом не менялся. Новый подход позволит гораздо раньше получить возможность не платить НДФЛ при продаже такой недвижимости.
Срок владения. Зачем нужен и как считать
Фото: Daenin / Shutterstock / FOTODOM
Необходимость или отсутствие необходимости уплачивать НДФЛ при продаже недвижимости зависит от того, как давно возникло право на это имущество. Как напоминают в Федеральной налоговой службе, в соответствии со ст. 217.1 Налогового кодекса от налогообложения освобождаются:
- через три года владения, если недвижимость получена по наследству, в дар от близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты. Сюдаже относятся случаи, если продаваемое жилье является единственным или новое жилье приобретено не позднее чем через три месяца после продажи старого;
- через пять лет— во всех остальных случаях.
По умолчанию, в соответствии с п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса, отчет этого периода начинается с даты начала владения— этот момент фиксируется в государственном реестре недвижимости. Есть лишь несколько исключений:
- если недвижимость достается по наследству, срок владения начинается не с момента регистрации на наследника, а с даты смерти наследодателя;
- если речь идет о квартире в новостройке, срок владения начинается не с даты ее оформления в собственность (такое возможно лишь после ввода дома в эксплуатацию), а с даты полной оплаты договора долевого участия.
Однако существуют и другие ситуации, когда вести отсчет срока владения недвижимостью от даты ее регистрации неразумно. Речь, например, о ситуации с долями, когда они выделяются после покупки квартиры. В этом случае доля как объект права появляется гораздо позже, чем возникло право на саму квартиру. И даже если всей квартирой владел тотже самый человек, которому впоследствии перешла лишь одна доля в ней, срок владения должен был обнуляться и отсчет начинаться заново.
Тоже самое касается случаев, когда доли в жилье, наоборот, объединяются. Илиже если речь идет о разделе на доли земельных участков (образовании отдельных участков из исходного единого) или объединении нескольких.
Как теперь определять срок владения
Фото: Ikebana Art-studio / Shutterstock / FOTODOM
Принятые в 2024 году изменения в Налоговый кодекс противоречия с минимальными сроками владения снимают.
В случае с земельными участками подход теперь будет такой:
- если участок как единый объект права получился в результате объединения нескольких, то минимальный срок владения отсчитывается с момента покупки (либо получения по наследству или в бессрочное пользование) последнего из них;
- если участок образован в результате раздела исходного участка (или выделения долей в нем, если он ранее находился в долевой собственности), вводится тоже правило. Но лишь в том случае, если из исходного земельного участка получилось не больше двух отдельных участков.
В ситуации с долями в квартире подход будет аналогичным:
- при продаже такой доли будет учитываться не только срок владения самой долей, но и исходной квартирой в целом. Отдельно в законе прописана ситуация, когда квартира, из которой выделена выставляемая на продажу доля, была получена с использованием материнского капитала. В этом случае срок владения начинается с момента получения права собственности получателем маткапитала;
- в законе оговорена и обратная ситуация: если квартира получается в результате объединения нескольких отдельных помещений. В этом случае срок владения объединенным жильем начинается с момента получения в собственность последнего из приобретенных объектов.
Как нововведения отразятся на рынке недвижимости
Особого оживления или, наоборот, затишья на рынке недвижимости из-за меняющегося подхода к определению минимального срока владения долями эксперты рынка недвижимости не ожидают. Хотя признают: он восстанавливает справедливость и упорядочивает спорные моменты, которые ранее встречались из-за пробелов в законодательстве и его разных трактовок.
«Мы сталкивались с такими ситуациями,— рассказывает юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.— Клиентка приобрела большой земельный участок, через некоторое время поняла, что для нее он велик, выделила половину для продажи. И получалось, что у нее возникло новое право на вновь образованный земельный участок с новым кадастровым номером. Для освобождения от налога ей необходимо выждать пятилетний срок владения, и не было точного разъяснения, включаетсяли в этот срок период владения первым— большим земельным участком». Теперь эта проблема исчезнет.