Президиум Верховного Суда Российской Федерации обобщил судебную практику и напомнил различия понятий "перепланировка", "переустройство" и "реконструкция" помещений в многоквартирных домах. Он сформулировал 23 правовые позиции по делам данной категории (Обзор Президиума Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 г.). Рассмотрим некоторые из них.

Разграничение понятий "перепланировка", "переустройство" и "реконструкция"

В обзоре ВС РФ уделяет отдельное внимание соотношению данных понятий и приводит практические примеры каждого из них.

Понятие "перепланировки" закреплено в ч. 2 ст. 25 Жилищного кодекса. Это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в МКД. ВС РФ поясняет, что перепланировка включает, в том числе перенос перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, переоборудование существующих тамбуров.

Переустройство же представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ). Оно включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку и замену трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства (в данном случае МКД), его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта, а также замена и восстановление несущих строительных конструкций. Исключение – замена отдельных элементов таких конструкций и их восстановление (п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса).
 

Замена деревянного балконного профиля остекления на металлопластиковый не является реконструкцией

Один из собственников МКД обратился в суд с иском, в котором требовал от других жильцов произвести замену металлопластикового профиля остекления на деревянный (какое было изначально при строительстве здания). В обосновании требований он указывал, что замена остекления является реконструкцией МКД, так как затрагивает фасад дома, т. е. общее имущество, а следовательно, для ее проведения требовалось согласие всех собственников помещений и разрешительная документация. Истец утверждал, что данные работы значительно увеличили давление на балконные плиты и создали угрозу жизни и здоровью граждан. Однако суды всех инстанций его позицию не поддержали. Работы по замене балконного профиля в спорных помещениях не изменили ни один из параметров МКД и не привели к надстройке, перестройке и расширению дома или помещений. Не оказали они и влияние на несущую способность балконных плит и иных конструктивных элементов. А это значит, что такие работы не могут быть признаны реконструкцией, и согласие других собственников для их проведения не требовалось.

Размещение туалета, ванной, совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями не допускается

В данном деле собственник помещений на 4-м этаже МКД произвел без согласования перепланировку и переустройство. За счет демонтажа перегородок и возведения новых увеличилась площадь кухни и санузла. Он обратился в межведомственную комиссию в целях сохранения данных помещений в переустроенном и перепланированном состоянии, но получил отказ. Комиссия указала, что расположение ванных комнат и туалетов над жилыми комнатами и кухнями, равно как и размещение кухни над жилой комнатой, изменение назначения помещений недопустимо (п. 7.20 Свода правил СП 54.13330.2022 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные"). Собственник пытался оспорить отказ в суде. Суды первой и апелляционной инстанции поддержали его позицию, но ВС РФ признал отказ межведомственной комиссии обоснованным. Он указал, что судам следовало уточнить, над помещениями какого назначения на 3-м этаже находятся перепланированные кухня и санузел. Решения нижестоящих судов были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.
 

Разрушение части внешней стены МКД для оборудования отдельного входа считается реконструкцией

В рассматриваемом случае межведомственная комиссия ошибочно расценила разрушение части внешней стены МКД, являющейся ограждающей несущей конструкцией, для создания отдельного входа как переустройство и перепланировку помещений. ВС РФ указал на эту ошибку и отметил, что имела место реконструкция, поскольку такой вид работ затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности МКД. Комиссия неправомерно согласовала проект в порядке, предусмотренном гл. 4 ЖК РФ, данные отношения должны регулироваться законодательством о градостроительной деятельности.
 

Изменение высоты, количества этажей, площади и объема МКД является реконструкцией дома

Собственники на первом этаже в МКД объединили три квартиры в одну и оборудовали себе отдельный вход с придомовой территории. В результате был создан новый объект недвижимости в виде четырехкомнатной квартиры, состоящей из четырех жилых комнат, трех совмещенных санитарно-технических узлов, кухни, кладовой, двух коридоров, трех подсобных помещений. Жильцы пытались сохранить помещения в перепланированном виде, но суды всех инстанций отказали в удовлетворении требований. Они отметили, что в данном случае объединение трех отдельных квартир привело к реконструкции дома, а не к перепланировке помещения, поскольку увеличилась площадь дома. Работы изменили объект в целом, затронули несущие конструкции МКД, относящиеся к общему имуществу. А значит, на проведение этих работ требовалось согласие всех собственников.

Источник, изображение из открытых интернет-источников