Бизнес на подвале и крыше: сколько можно заработать на общем имуществе

Общее имущество многоквартирного дома — это не только расходная статья для жителей, но и доходная. Жильцы могут зарабатывать десятки и даже сотни тысяч рублей, правильно распоряжаясь подвалами, крышами и фасадами дома

Больше половины жителей многоэтажек не знают, что можно зарабатывать на общем имуществе дома, например, сдавая подвал в аренду или получая доход от рекламных объявлений в лифте.

Вместе с экспертами разбираемся, какие еще способы такого заработка существуют, сколько на них можно заработать и на что потратить.

Возможность заработать на общем имуществе

По закону каждому собственнику квартиры принадлежат не только его квадратные метры, но и доля в общедомовом имуществе. К нему относятся крыши, чердаки, подвалы, фасад дома, лифты, коридоры, земельный участок, если он образован и поставлен на государственный кадастровый учет (ст. 36 Жилищного кодекса). Собственники вправе распоряжаться этим имуществом, в том числе зарабатывать на нем.

«Собственники вправе принять решения о предоставлении помещений общего пользования и иного общего имущества в многоквартирном доме в пользование иным лицам на договорной основе, в том числе вправе заключить договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на фасаде многоквартирного дома, сдать в аренду нежилые помещения, размещать рекламные стенды в лифтах»,— рассказали в пресс-службе Мосжилинспекции. Если придомовая территория принадлежит собственникам, то они также могут ею распоряжаться и даже зарабатывать, добавили там.

Фото: BestPhotoPlus / Shutterstock / FOTODOM

Например, в новостройках популярными способами заработка на общем имуществе являются размещение инфостендов в холлах под рекламу, сдача в аренду площадей в холле под постаматы, вендинговые аппараты с кофе или готовой едой, а также сдача участков придомовой территории для размещения полезной инфраструктуры, добавил гендиректор УК «Самолет» Алексей Акиндинов. Это позволяет повысить комфорт жителей, а также дает возможность дому дополнительно заработать, отметил он.

Возможности такого заработка зависят от местоположения дома и его технических характеристик, а также желания собственников и востребованности у арендаторов и рекламодателей. «Зарабатывать таким образом дом может от нескольких тысяч рублей (дом с одним подъездом в небольших муниципальных образованиях) до 3 млн руб. (дома на сотни квартир в центральных районах Москвы). С этого дохода нужно платить налог 6%»,— рассказал замгендиректора по развитию и цифровой трансформации АО «Оператор информационной системы» (официальный оператор ГИС ЖКХ и мобильного приложения «Госуслуги Дом») Александр Кондеев.

Рассмотрим подробнее основные варианты такого заработка.

Как заработать на общем имуществе многоэтажки. Основные способы

1. Сдача помещений в аренду

Фото: Matej Kastelic / Shutterstock / FOTODOM

Самый распространенный способ— это сдача в аренду помещений (подвалы, нежилые площади на первых этажах) или их части (места в холлах, подъездах, на придомовой территории). Например, в холле подъезда может быть установлен вендинговый аппарат с едой или кофе. Большие площади можно сдавать под различный бизнес— магазины, парикмахерские, бытовые услуги. «Например, я знаю случай, когда жители многоквартирного дома в центре Костромы отремонтировали и переоборудовали подвал и сдают его в аренду под фотостудию и другим предпринимателям, зарабатывая таким образом»,— рассказал член общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Сергей Сохранов.

Среди минусов такого способа— возможные затраты на ремонт помещений, которые планируется сдавать. Но главное преимущество— возможность долгосрочного сотрудничества с арендаторами, а значит, и возможность иметь постоянный источник дохода. Его размер будет зависеть от характеристик помещения (площадь, наличие ремонта и оборудования) и от привлекательности локации. Если это центр города или проходимое место, то арендная ставка будет выше, соответственно, заработок тоже. «Доход от сдачи в аренду коммерческого помещения может составлять от 30 тыс. до 500 тыс. руб. в месяц. Иногда сумма может быть и выше в зависимости от местоположения и состояния помещения»,— рассказала юрист Оксана Грикевич, которая в том числе специализируется на подобных вопросах.

2. Размещение рекламы

Фото: Aris Gaucho / Shutterstock / FOTODOM

Еще один популярный способ заработать на общем имуществе дома— размещение рекламных конструкций. Это может быть реклама на фасаде, крыше, а также внутри дома— в лифтах, в холле на стенде или цифровых панелях. Преимущества такого способа— низкие затраты на начальные инвестиции и возможность получения пассивного дохода.

«Такой способ может приносить собственникам дома от нескольких тысяч рублей в месяц (реклама в лифтах, на стендах) до сотен тысяч (если речь о рекламе на фасадах домов в привлекательных локациях— центр города, крупные автомагистрали)»,— рассказал исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». Например, в Москве несколько домов, которые стоят рядом с автомагистралями, зарабатывают за счет рекламы на кровле достаточно, чтобы закрыть потребности дома на содержание и текущий ремонт, добавил эксперт.

3. Установка автоматов и киосков

Фото: Irina Shatilova / Shutterstock / FOTODOM

Хотя этот способ является частью сдачи общих площадей под аренду, эксперты выделяют его отдельно. В данном случае речь идет об установке постаматов, вендинговых и платежных автоматов и других сервисов в подъездах или на территории многоквартирного дома. «В среднем один автомат может приносить от 5 тыс. до 15 тыс. руб. в месяц»,— отметила Оксана Грикевич.

Сюдаже относится размещение киосков (например, с едой или кофе) на придомовой территории. Такое соседство также может стать источником дополнительного дохода многоэтажки. «Например, в среднем киоск с едой может приносить жильцам от 20 тыс. до 70 тыс. руб. в месяц в зависимости от места и проходимости дома»,— привела цифры эксперт.

4. Платная парковка и зарядка для электрокаров

Фото: l i g h t p o e t / Shutterstock / FOTODOM

Если на территории дома есть свободные места для парковки, то можно организовать платную парковку для жителей и гостей, говорит Оксана Грикевич. Преимущества такого способа— решение проблемы нехватки парковочных мест и дополнительный заработок. Примерный доход от такого способа эксперт оценила в 15–50 тыс. руб. в месяц в зависимости от свободной площади и расположения дома.

При наличии свободного места жильцы дома могут заработать на установке зарядок для электрокаров. В данном случае доход может составлять в среднем 10–30 тыс. руб. в месяц, указала она.

Кроме того, до недавнего времени многоквартирные дома могли зарабатывать на провайдерах, сдавая общее имущество под размещение сетей. Но с этого года такой способ прекратил существование. «Хотя по объему это был небольший заработок (5–10 тыс. руб. в месяц с одного провайдера), но самый распространенный. Теперь размещение оборудования провайдеров в многоквартирных домах стало бесплатным»,— отметил Сергей Сохранов.

В тоже время собственники могут сами придумать, как зарабатывать на общем имуществе дома. «Важно помнить, что многоквартирный дом— это не только расходная статья, но и актив, который может приносить доход»,— отметил эксперт.

Что сделать, чтобы начать зарабатывать

Фото: TippaPatt / Shutterstock / FOTODOM

Сначала эксперты советуют выяснить, не зарабатываетли на таких способах кто-то еще. Например, реклама в подъезде уже размещена, но деньги за это получают не собственники. «Проверьте, нетли в договоре с управляющей организацией пункта, позволяющего заключать договоры без согласования с собственниками, и не принималосьли такое решение на общем собрании собственников помещений (ОСС). Протоколы ОСС можно найти на портале ГИС ЖКХ или в мобильном приложении «Госуслуги Дом»,— рассказал Александр Кондеев. Эту информацию можно посмотреть на сайте ГИС ЖКХ в разделе «отчеты». Там размещены договоры на использование общего имущества, если они заключены.

Чтобы начать зарабатывать на общем имуществе дома, эксперты рекомендуют:

1. Понять, естьли такая возможность заработка в принципе (например, свободные помещения, в каком они состоянии) и как это реализовать (например, как найти арендатора или рекламное агентство). «Даже если есть сухое подвальное помещение с высокими потолками— это не значит, что оно будет востребовано арендаторами. Или что Ростехнадзор разрешит повесить лифтовые борды в вашу модель лифта»,— предупредил представитель АО «Оператор информационной системы»;
2. Если с первым пунктом разобрались, то можно проводить ОСС. «На нем 2/3 собственников должны поддержать выбранную идею»,— отметили в Мосжилинспекции. Если собрание будет организовано в заочной форме с использованием системы, проголосовать можно онлайн, в приложении «Госуслуги Дом». Кроме того, на собрании собственники должны выбрать:

• уполномоченное лицо на заключение договоров пользования общим имуществом;
• способ накопления средств;
• перечень статей расходов, куда можно потратить эти заработанные деньги;
• положение об использовании общего имущества;
• формат отчетности о собранных средствах.

На собрании выбирается не только способ заработка, но и тот, кто будет ответственным за это направление. Чаще всего администраторами данного процесса выступают правление ТСЖ или управляющие компании. «УК берут комиссию за это— в среднем 15% от заработка. Но есть примеры, когда УК забирает и 70% такого дохода. Поэтому важно заранее обговорить условия использования общего имущества, которые будут выгодны собственникам дома»,— рекомендовал Сергей Сохранов. «Даже если администрированием вопроса будет заниматься УК, от собственников должны быть ответственные лица, которые тоже будут следить за этим процессом (например, совет многоквартирного дома)»,— добавил эксперт.

На что тратить заработанное

Фото: Александра Мудрац / ТАСС

Все доходы от использования общего имущества должны поступать на расчетный счет, открытый на имя собственников или УК. «Это может быть специальный счет, созданный для учета доходов от коммерческой деятельности»,— отметила Грикевич. По словам Александра Кондеева, оптимальный вариант— «жильцы создают товарищество собственников (ТСН), открывают расчетный счет в банке и закрепляют в карточке банка двух-трех лиц, которые подписывают платежку на списание денег». «Туда будут поступать деньги, а ТСН оплатит с них 6% налога»,— отметил эксперт. «Иногда жильцы выбирают одного собственника, он как физлицо открывает счет в банке, на который поступают деньги. Мы такой способ не рекомендуем— всегда есть вероятность, что один собственник сможет скрыться вместе со всеми деньгами»,— предупредил он.

Полученным доходом собственники могут распоряжаться по своему усмотрению, закон их в этом не ограничивает. Например, жильцы могут распределить между собой полученные средства в натуральном виде в зависимости от долей (площади квартиры). Но чаще всего такой доход идет на общие нужды дома— ремонт, уборку, видеонаблюдение, благоустройство территории, а также на увеличение фонда капремонта дома или текущий ремонт.

В тоже время пользу от использования общего имущества можно получать не только деньгами, но и в виде бартера, отметил исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль». Например, до недавнего времени провайдеры в счет пользования общим имуществом нередко бесплатно предоставляли интернет на видеонаблюдение и для работы ТСЖ. Теперь жильцы должны платить за это. Бартер также может заключаться в благоустройстве придомового участка со стороны арендатора общего имущества.