Сельская ипотека: условия и нюансы программы

Желающих взять сельскую ипотеку больше, чем денег, выделяемых на эту программу. И это неудивительно, ведь кредиты по ней выдают под 0,1–3%. Рассказываем о программе и подводных камнях, о которых лучше знать заранее.

Условия программы 

Сельская ипотека — это льготная ипотечная госпрограмма, которая действует с 2020 года и позволяет купить или построить жилую недвижимость на сельских территориях РФ. С 2021 года по ней можно купить не только частный дом, но и жильё в многоквартирных домах, в том числе, в домах блокированной застройки — таунхаусах, высотой не более пяти этажей. 

Изначально программа должна была завершиться в конце 2025 года, однако её сделали бессрочной. Она действует в рамках госпроекта «Комплексное развитие сельских территорий». Условия сельской ипотеки регулирует постановление правительства РФ от 30.11.2019 № 1567.  

Минсельхоз представил проект решения для изменения условий сельской ипотеки в 2025 году.

Главные новшества: 

1. Планируется изменить понятия «сельские территории». 

Из них хотят исключить:

• населённые пункты, расстояние от которых до административных центров менее 50 км;
• поселения, расстояние от которых до населённого пункта с численностью населения более 100 тыс. человек менее 30 км;
• населённые пункты, находящиеся на расстоянии менее 50 км от Севастополя.

Аналогичные изменения коснутся сельских агломераций: тут тоже будет учитываться расстояние от населённого пункта до административных центров и городов с населением более 100 тыс. человек.

Одна из целей таких изменений — сделать программу более адресной, то есть поддерживать не тех, кто переезжает жить за город, но работает по-прежнему в городе, а специалистов, работающих в сельской местности: на предприятиях АПК, социальной сферы и так далее.  

2. Дом, на покупку или строительство которого выдаётся льготная ипотека, должен быть признан пригодным для постоянного проживания и обязательно подключён к централизованным коммуникациям: электро- и водоснабжению, водоотведению, отоплению,  или оборудован их автономными аналогами.

Другие условия кредитования: 

• Ставка по программе — от 0,1 (на приграничных территориях) до 3%.
• Первоначальный взнос  — от 20%, можно использовать материнский капитал.
• Максимальный срок сельской ипотеки — 25 лет.

Кто может взять кредит

Участвовать в программе могут граждане России в возрасте от 21 года до 65 лет (в отдельных банках — до 75 лет), которые хотят построить или купить жильё в селе, посёлке городского типа, рабочем посёлке, не входящем в состав городских округов, или в городе с населением до 30 тыс. человек.

Никаких требований к семейному положению, социальному статусу или месту жительства заёмщика в программе нет. Однако банки могут устанавливать свои критерии отбора претендентов. 

Чаще всего ограничения касаются:

• возраста  заёмщика: от 21 до 75 лет или дополнительно оговаривается, что большую часть кредита нужно выплатить до достижения 65 лет;
• регистрации на территории РФ — без постоянной или хотя бы временной регистрации кредит не дадут;
• стажа на последнем месте работы: от трёх месяцев до полугода. 

Число заёмщиков по одному кредиту ограничено — не более четырёх человек. Созаёмщиками, в том числе, могут быть и не родственники основного заёмщика, хотя обычно ими становятся родные и близкие. 

Место жительства заёмщика при оформлении кредита значения не имеет. Например, если вы живёте в Новосибирске, но хотите построить загородный дом в селе Усть-Чарыш Алтайского края, банк вам не откажет.

Сколько денег дадут и по какой ставке 

Максимальная сумма кредита после повышения лимита в 2023 году — 6 млн рублей для всех регионов. 

Однако в этом случае первоначальный взнос, скорее всего, нужно будет увеличить до 40% стоимости объекта. 

Этот нюанс позволяет семье купить, к примеру, дом стоимостью до 20 млн рублей: 8 млн супруги внесут в качестве первоначального взноса, а на 12 млн оформят льготную ипотеку. Главное, чтобы банк одобрил такую кредитную нагрузку.

Напомним, ставка по программе — до 3%. Для приграничных территорий — не выше 0,1%. 

Понятие приграничной территории установлено Концепцией приграничного сотрудничества РФ. 

Таковой по закону считается: 

• пограничная зона;
• российская часть пограничных водоёмов, внутренних морских вод и территориального моря РФ, где установлен пограничный режим, пункты пропуска через госграницу;
• административные районы и города, санаторно-курортные зоны, особо охраняемые природные территории другие земли, прилегающие к границе РФ, пограничной зоне, берегам пограничных водоёмов, побережью моря или пунктам пропуска.

Какие банки выдают сельскую ипотеку

Низкая ставка по программе возможна благодаря государственному субсидированию: недополученную прибыль банкам компенсируют из бюджета. Однако это субсидирование не безгранично: Минсельхоз устанавливает для каждого банка — участника программы лимиты финансирования. Если кредитная организация исчерпает свой лимит, она прекратит выдачу сельской ипотеки до получения новой субсидии. 

В современных условиях сельская ипотека с её рекордно низкой ставкой и широким охватом заёмщиков пользуется повышенным спросом, и приостановки кредитования из-за исчерпания лимитов происходят регулярно. Поэтому клиенты, желающие взять сельскую ипотеку, могут ждать возобновления программы до полугода.       

Интенсивнее других с сельской ипотекой работает Россельхозбанк: его доля в выдаче кредитов составляет 75%.

Какое жильё можно купить

Один из плюсов программы состоит в том, что она не ограничивает жилищные потребности сельчан. Ипотечный заём они вправе потратить как на готовые дома и квартиры на первичном или вторичном рынке, так и на покупку земельного участка и строительство на нём жилого дома.

Списки территорий, подходящих под сельскую ипотеку, утверждаются на местном уровне в каждом субъекте РФ. К слову, если участок находится в СНТ или коттеджном посёлке, расположенном на входящей в программу земле, то на него также можно получить льготный кредит.

В рамках сельской ипотеки можно:

1. Приобрести готовый или строящийся дом у застройщика — первого собственника. 

2. Купить готовый дом, пригодный для постоянного проживания, на вторичном рынке. 

Банки также могут предъявлять дополнительные требования к объекту. 

Вот несколько примеров:

• процент износа постройки не должен превышать 50%;
• дом должен находиться в населённом пункте рядом с другими жилыми объектами и к нему должна быть подъездная дорога;
• постройка должна передаваться в залог вместе с земельным участком, на котором находится.

Объекты, о которых говорится в п.п. 1–2, должны находиться в сельских поселениях и агломерациях и соответствовать местным требованиям к минимальной учётной норме площади жилья. Как правило, это 33 кв. м на одного человека, 42–45 кв. м на двоих и 15–18 кв. м на человека для семьи из трёх и более человек. 

Планируется, что после внесения изменений в программу в 2025 году дом должен будет иметь все необходимые коммуникации: электро- и водоснабжением, канализацией, отоплением. 

3. Приобрести квартиру в готовом или строящемся многоквартирном доме или таунхаусе не выше пяти этажей у застройщика (первого собственника) на территории опорного населённого пункта.

4. Оплатить строительство дома по договору подряда. Вести его могут аккредитованные в банке юрлица или ИП. Дополнительно в счёт ипотеки можно купить земельный участок.

5. Построить дом своими силами с использованием домокомплекта — набора деталей, изделий и материалов для ИЖС, за исключением фундамента. Сельская ипотека распространяется только на домокомплекты с соответствующей разрешительной документацией, произведённые на заводах. В этом случае также можно дополнительно приобрести в ипотеку земельный участок.

На возведение дома любым способом даётся 24 месяца со дня выдачи ипотечного кредита. Если заёмщик не уложится в этот срок, банк может поднять ставку. Для мобилизованных заёмщиков срок строительства продлевается на время службы.

Требования к земельному участку: 

• зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости;
• стоит на кадастровом учёте;
• не имеет ограничений на обращение;
• его границы официально определены (проведено межевание);
• к участку подведено электричество и можно подъехать (асфальтированная дорога не обязательна);
• принадлежит к категории земель, допускающих строительство жилого дома;
• если земля находится в СНТ, она должна подходить для ведения садоводства или дачного строительства, то есть иметь соответствующий вид разрешённого использования. 

Каждый уполномоченный банк может выдвигать и другие требования к земле.

До 2021 года воспользоваться сельской ипотекой можно было, только если земельный участок находился в собственности заёмщика. Теперь строить дом разрешили и на арендованной у государства или муниципалитета земле. При этом договор аренды должен быть заключён на срок не менее 20 лет.

Какие документы понадобятся для оформления сельской ипотеки

Перечень необходимых документов зависит от выбранного банка, но в общем случае потребуются:

• заявление; 
• паспорт;
• СНИЛС;
• военный билет или приписное свидетельство;
• документы о семейном положении и наличии детей;
• сведения об источнике постоянно дохода, например, для работающих по найму — справку 2-НДФЛ;
• документы на недвижимость / земельный участок и оценку их стоимости.

Главный подвох сельской ипотеки

Плюсами программы «Сельская ипотека» являются низкая ставка, возможность использовать материнский капитал, широкий спектр доступных объектов и мягкие требования к заёмщикам. Но при этом есть один очень неприятный подводный камень.

В условиях банковского договора указано, что льготная ставка по кредиту в некоторых случаях может измениться на базовую — тогда к ней прибавляется размер ключевой ставки Центробанка на дату заключения договора.

Например, вы взяли ипотеку под 3% в сентябре 2023 года, ключевая ставка на тот момент была 13%. При прекращении субсидирования ставка по кредиту увеличится до 16%, то есть более чем в пять раз.

Другие причины для повышения ставки: 

1. Нецелевое использование кредита: если заемщик, например, построил теплицу и баню, а не дом.

2. Просрочка платежей по кредиту более чем на 90 дней за последние полгода.

3. Нарушение условий регистрации в приобретённом жилье. 

4. Дом не построили в срок. Если с момента выдачи сельской ипотеки на строительство дома прошло 24 месяца, а объект не сдан, — это нарушение условий договора, и банк, скорее всего, повысит ставку. 

5. Заёмщик решил отказаться от страхования недвижимости. Новый размер ставки будет зависеть от условий кредитного договора. 

Прочие нюансы 

1. С 2022 года по программе больше нельзя рефинансировать кредиты, выданные ранее на те же цели.

2. В случае подорожания кредита, например из-за прекращения субсидирования, ипотеку можно рефинансировать, если найдутся более выгодные условия.

По данным Минсельхоза, в 2024 году спрос на сельскую ипотеку вырос более чем на 30%. К середине года было выдано более 14 тыс. кредитов на 69,3 млрд рублей, в то время как за аналогичный период 2023 года — только 9,8 тыс. кредитов на 26,8 млрд рублей. 86% недвижимости в рамках программы приобретают или строят на сельских территориях. 

Активнее всего сельскую ипотеку в 2024 году брали в республике Татарстан, Краснодарском крае и в Новосибирской области.