Читательница Мария, член инициативной группы по созданию ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург), рассказала о создании товарищества в своем доме: как они отвоевывали дом у управляющей компании, почему решили проводить собрание в ГИС ЖКХ и чем это закончилось, что стоит учесть собственникам, которые тоже хотят создать товарищество.
Характеристика дома: введен в эксплуатацию в 2021 году, 347 квартир и 182 нежилых помещения, общая площадь здания 49403.6 кв.м.
Почему Вы решили поменять способ управления с управляющей организации на ТСЖ?
Любая управляющая компания преследует цель извлечения выгоды, форма управления ТСЖ позволяет контролировать бюджет и направлять средства на нужды дома.
С управляющей компанией, которая приступила к управлению домом после его сдачи застройщиком, с самого начала не было надлежащей коммуникации (первое же проведенное ими собрание было признано недействительным, такой стиль работы подорвал доверие к этой организации).
Что понадобилось для создания ТСЖ?
В первую очередь необходима активная инициативная группа, которая будет готова к долгой совместной работе. В нашем случае группа во многом сложилась ещё на этапе ввода дома в эксплуатацию (дом-долгострой), затем дополнялась активистами. Прекрасно, если в составе инициативной группы есть юрист, как было у нас. Это позволило совершать правильные действия (проводить собрания, подавать жалобы и обращаться в суды) и не нести расходы.
Поэтому на первоначальном этапе финансовые затраты были не очень большие (бумага, почтовые расходы, пошлины при обращении в суды) и легли полностью на членов инициативной группы. Значительно важнее иметь временной ресурс и крепкую нервную систему :).
Как другие собственники отнеслись к идее создания ТСЖ?
Общее желание создать ТСЖ было у многих собственников с момента заселения дома (2021 год), его подстегивало недовольство работой УК. В состав инициативной группы входили, как правило, те, кто лично столкнулся с действиями УК, а также люди со стремлением к справедливости. Это скорее внутренняя, чем внешняя мотивация.
Для остальных собственников мотивация голосовать за создание ТСЖ состояла в том, что с данной УК решить множественные проблемы дома не получится (т.к. за 3 года управления они не были решены — начиная от того, что парадные не были отмыты от строительных загрязнений, оставшихся с момента ввода дома в эксплуатацию, и заканчивая тем, что с собственниками ни разу не обсуждались планы по текущему ремонту, состояние узлов дома). Осознание того, что нужно копить средства и направлять их на то, что важно для сохранения и улучшения дома — основной стимул в нашем случае.
А как к созданию ТСЖ отнеслась управляющая компания? Были ли какие-то препятствия с её стороны?
Да, были созданы существенные препятствия: начиная от ставшего, к сожалению, обыденным «проведения» собраний с альтернативной повесткой (в т.ч. без уведомления собственников) — у нас таких собраний «появилось» два, до распространения слухов про членов инициативной группы, их якобы непрофессионализм и корыстные намерения.
Что делать в подобных ситуациях?
Основной задачей для инициативной группы является не допустить принятия ГЖИ решения о внесении изменений в реестр лицензий на управление МКД на основании протокола «проведенного» УК собрания. Нужно записываться на приём в ГЖИ, знакомиться с материалами собрания, связываться с собственниками, бюллетени от имени которых представлены, и, убедившись, что они не принимали участия в голосовании, просить их подать заявления о таком неучастии. В Петербурге для этого есть специальный сервис, что отчасти облегчает задачу (но, к сожалению, им не могут воспользоваться люди, у которых нет учётной записи Госуслуг).
В нашем случае также были поданы иски о признании недействительными решений «проведенных» УК собраний, по одному из исков приняты обеспечительные меры в виде запрета на внесение изменений в реестр лицензий (впрочем, потом они были отменены, поэтому рассчитывать на них не стоит). В целом от момента уведомления о проведении собрания о создании ТСЖ до начала управления домом в нашем случае прошло около 9 месяцев, из них около 8 заняла «борьба» с противодействием со стороны УК.
Уже после вынесения ГЖИ решения об исключении дома из лицензии УК в связи с созданием ТСЖ УК устранилась от работы в доме. Она продолжает судебные разбирательства с ГЖИ, поэтому, возможно, наша история борьбы ещё не завершена.
Была ли поддержка или противодействие со стороны ГЖИ? На что нужно обратить внимание при обращении в инспекцию за внесением изменений в реестр лицензий?
При взаимодействии с ГЖИ с явным противодействием мы не сталкивались, однако нужно понимать все требования нормативных актов и последовательность действий, необходимых после проведения собрания.
По опыту взаимодействия с другими инициативными группами стало понятно, что, например, людям неясна, непонятна процедура подачи заявления о внесении изменений в реестр лицензий, ничего не известно о том, что можно выложить в раздел с протоколами ОСС протокол правления о начале даты работы ТСЖ (если в протоколе ОСС она не была определена) — иначе будет приостановка рассмотрения заявления. Все думают, что достаточно сдать комплект документов по собранию в ГЖИ и ждать начала управления домом. Не стоит ждать, что ГЖИ будет помогать в этих вопросах и разъяснять порядок действий.
Какие-то еще (кроме противодействия УК) были сложности на начальном этапе?
Существенная проблема на первоначальном этапе возникла из-за массового сбоя в ГИС ЖКХ в марте-апреле 2024 года, по причине которого результаты нашего собрания были отображены некорректно. Проблема была исправлена только в августе 2024 года, после многочисленных жалоб и обращений. В этой ситуации оказались многие собственники, даже в соседнем с нами доме — у них также «зависло» решение о создании ТСЖ. Поэтому нам пришлось оперативно проводить новое собрание в традиционной (очно-заочной) форме с той же повесткой, что потребовало значительных усилий.
Проведение собрания в ГИС ЖКХ для создания ТСЖ кажется рискованным. Как Вы решились на такую форму проведения собрания?
До этого были более-менее успешные попытки собраний в ГИС ЖКХ, поэтому известные на тот момент плюсы перевесили не известные минусы. В целом, за исключением проблемы с подсчётами со стороны системы, этот подход себя оправдал: итоговое распоряжение было вынесено ГЖИ именно на основании «ГИСовского протокола».
«Бумажный» протокол УК начала оспаривать, комплект документов ушёл в суд из ГЖИ, в результате ГЖИ приостановила (а потом и отказала) рассмотрение заявления по очно-заочному протоколу. Поэтому с точки зрения устойчивости к внешним воздействиям решения, принятые с использованием ГИС ЖКХ, оказались лучше.
Как происходила регистрация товарищество в налоговой?
Регистрировали дистанционно, получили ЭЦП для председателя (как для физ. лица) и подали через сайт ФНС. Это значительно дешевле, быстрее и проще, чем через нотариуса. Никаких проблем при регистрации в ФНС не возникло. Нотариус предъявляет много требований к тому, как сшито, распечатано, подписано.
В ИФНС направляли «бумажный» протокол, так как на тот момент результаты в ГИС ещё не были исправлены.
Как изменилась жизнь дома после изменения способа управления?
ТСЖ управляет домом всего месяц, о глобальных изменениях говорить рано. Отмыли своими силами некоторые этажи от строительных загрязнений — спустя 3 года после сдачи дома, положили коврики на 1‑х этажах. :)) Первый месяц работы ТСЖ существует на средства энтузиастов, пока что всё покупаем за свой счёт и поразить собственников чудесным преображением дома ещё не можем.
Как прошло заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями?
Процесс прошёл достаточно быстро. Стоит не бояться больших перечней прилагаемых документов к заявкам, прикладывать то, что у вас есть — скорее всего, всё прочее уже имеется у РСО, или вам сообщат, что и где получить.
А как выбираете подрядчиков и контролируете их работу?
По отзывам знакомых из других ТСЖ, цене и заинтересованности во взаимодействии. Есть мастер дома, который следит за работой приглашённых специалистов. Пока, к счастью, с проблемами не сталкивались.
Если бы пришлось повторить этот опыт, то что бы Вы сделали иначе?
С точки зрения алгоритма действий – всё делали бы так же.
С точки зрения организации работы – хотелось бы четче распределить роли на начальном этапе работы ТСЖ, кто из правления и инициативной группы и что именно готов реально делать, так как первый месяц все хватались за всё, и иногда возникала паника.
Особенно это касается сбора от собственников предыдущих показаний приборов учета и данных о приборах – об этом надо озаботиться в самом начале первого месяца управления, а лучше – ещё в конце предыдущего. Сбор информации через сообщения, письма на эл. почту – плохой вариант. Лучше поквартирный обход и заполнение яндекс/гугл-формы.
Какие ещё практические советы можно дать тем, кто только планирует создать ТСЖ?
Обязательно создайте электронный реестр собственников (в табличном виде) для всевозможных подсчётов голосов на собраниях, числа лиц, подавших заявления о неучастии в голосовании и подобного. Затем этот реестр станет основой для реестра членов ТСЖ.
До проведения собрания о создании ТСЖ потренируйтесь проводить ОСС с другой повесткой – сможете собрать контакты собственников, оценить активность, понять, какие сроки ОСС надо ставить, и в какой форме его лучше проводить.
А как можно оценить готовность собственников к созданию ТСЖ?
О готовности может говорить ситуация, когда в доме уже есть совет, который активно работает, или инициативная группа с аналогичными функциями, у собственников есть доверие к этой группе, при этом имеется недовольство работой УК, и у членов инициативной группы есть опыт успешного проведения ОСС по различным вопросам.
Как сказал нам председатель одного из ТСЖ, с которым мы советовались до принятия решения о создании ТСЖ (более полугода собирали мнения и думали) – «в сфере управления домами нет профессионалов, все самоучки». Поэтому не стоит думать, что вы не справитесь, потому что, например, не имеете инженерного образования. Всё придёт с опытом!
Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa