Исламская ипотека на практике: личный опыт риелтора

Руководитель агентства недвижимости «Планета 312» Зарита Акматова рассказывает, чем ипотека «по шариату» отличается от стандартной и с какими сложностями сталкиваются те, кто её использует.

Зарита Акматова,руководитель агентства недвижимости «Планета 312» 

Чем исламская ипотека отличается от обычной

Исламская ипотека — это финансовый продукт, основанный на принципах шариата. В отличие от традиционных жилищных кредитов, она не предполагает уплаты процентов. Это делает её привлекательной альтернативой для моих клиентов-мусульман, которые по религиозным соображениям не хотели бы иметь дело со ссудными процентами — то есть фактически со всеми стандартными банковскими программами. 

Исламская ипотека не предполагает выдачу кредита, а функционирует по модели продажи с наценкой («мурабаха»):

1. Банк покупает недвижимость у продавца.
2. Затем банк перепродаёт объект клиенту по более высокой цене.
3.  Клиент выплачивает стоимость недвижимости банку равными платежами в течение согласованного срока.

Таким образом, банк получает прибыль не за счёт процентов, а за счёт наценки при перепродаже недвижимости в рассрочку. 

Если сравнить традиционную и исламскую ипотеку, то получается, что: 

1. В исламской ипотеке нет процентов как таковых, но общая стоимость займа часто оказывается выше, чем в традиционной. Это происходит из-за включения банками своих рисков в стоимость продукта. Как правило, чем короче рассрочка, тем ниже общая стоимость объекта. 
2. Срок ипотеки может достигать 20–30 лет, как и в традиционном варианте.
3. Первоначальный взнос — от 20%. В стандартных ипотечных программах он сейчас бывает и выше. 
4. В исламской ипотеке более жёсткие требования к недвижимости, так как банки минимизируют свои риски и строже подходят, например, к оценке объекта и его проверке.
5. Досрочное погашение ипотеки возможно, но клиенту всё равно придётся выплатить банку всю сумму целиком. Перерасчёта итоговой стоимости не будет, так как в исламской ипотеке нет процентной ставки. 

Сильные и слабые стороны исламской ипотеки 

К ограничениям программы можно отнести: 

1. Малое распространение: сейчас исламскую ипотеку можно взять в ограниченном количестве регионов, а работает с ней всего несколько банков, в числе которых Сбербанк и банк «Ак Барс». 
2. Первоначально купить квартиру или дом по этой программе можно было только на вторичном рынке. Сейчас Сбербанк распространил её и на новостройки, но только если это квартиры. С домами, землёй и таунхаусами Сбер по исламской ипотеке не работает.
3. Льготные программы (семейная, сельская и так далее) на исламскую ипотеку не распространяются. 
4. Не все банки позволяют использовать материнский капитал для выплаты исламской ипотеки. 
5. Выбор объектов у заёмщика меньше, чем при традиционной ипотеке, так как банки строже подходят к отбору недвижимости. 
6. Исламская ипотека доступна только гражданам России. В отличие от классических жилищных кредитов, иностранцам её не дают. 

Но у исламской ипотеки есть и плюсы: 

1. Продукт соответствует этическим принципам верующих мусульман.
2. Фиксированная сумма выплат без скрытых комиссий и меняющихся процентных ставок. 
3. Заёмщик не обязан страховать свою жизнь и недвижимость, что снижает общие расходы. Объект застрахует сам банк, а жизнь и здоровье клиент страхует только при желании. 
4. Банк несёт ответственность за юридическую чистоту сделки и возможные проблемы с недвижимостью.

Процесс оформления исламской ипотеки в общих чертах выглядит так: 

1. Выбор недвижимости. 
2. Подача заявки и пакета документов в банк. Для этого нужны паспорт, СНИЛС, справка о доходах. 
3. Оценка платёжеспособности клиента, одобрение максимальной суммы и периода рассрочки. 
4. Представление в банк документов на недвижимость, согласование объекта. 
5. Заключение договора купли-продажи между банком и продавцом. 
6. Заключение договора перепродажи между банком и клиентом. 

Особенности сделок с исламской ипотекой 

Напомню, финансовые отношения в исламском банкинге строятся на принципе разделения рисков, то есть их несёт как клиент, так и банк. Поэтому банки осторожно подходят к объектам, под которые дают рассрочку, особенно если речь идёт о вторичном жилье. Они более пристально проверяют историю объекта (невыявленные наследники, сомнительные сделки и так далее). 

Также это отражается на оценке недвижимости. Например, один из моих клиентов планировал купить квартиру на вторичном рынке за 7,2 млн рублей. В качестве первоначального взноса он хотел внести собственные 1,6 млн рублей, а оставшееся взять в ипотеку сроком на 30 лет. Ежемесячный платёж в таком случае составил бы 47 тыс. рублей. 

Однако при рассмотрении заявки банк оценил объект только в 6,5 млн рублей. Что, конечно, не устроило продавца, и клиенту пришлось искать новый вариант.

В другом случае клиент выбрал квартиру стоимостью 6,5 млн рублей. Он должен был сделать первоначальный взнос в размере 1,5 млн рублей. Часть этой суммы он собирался закрыть материнским капиталом. Но банк не согласовал использование субсидии, и клиент был вынужден искать недостающую сумму, из-за чего сделку отложили. 

Насколько востребован этот продукт 

Пока спрос на сделки с исламской ипотекой невысок. Во-первых, из-за низкой информированности заёмщиков о существовании продукта — банки его практически не рекламируют. 

Во-вторых, несмотря на религиозные соображения, решающую роль при выборе между исламской и традиционной ипотекой для клиентов часто играет экономическая выгода. 

В рамках прошедшего в мае международного форума «Россия — Исламский мир: KazanForum» говорилось, что в Татарстане и Башкортостане на долю исламской ипотеки приходится 2–3% общего количества ипотечных сделок. В Чечне и Дагестане этот продукт тоже развивается, но медленно — из-за осторожного отношения банков к этим регионам. 

Пилотные регионы также направили свои предложения по работе программы, и некоторые из них уже включены в федеральный план проекта. Например, предложение Татарстана об уравнивании условий налогообложения и доступа к мерам государственной поддержки в исламском и традиционном банкинге.  

Надо отметить, что, несмотря на создание в пилотных регионах условий максимального благоприятствования, наибольшим спросом исламская ипотека пока пользуется в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. 

Так что потенциал роста у программы есть, и он связан как с ростом в стране числа мусульман, которым важно соблюдать этические нормы ислама в финансовой сфере, так и с возможным расширением законодательной базы проекта. 

Однако для успеха программы нужно увеличить пул банков, работающих с этим продуктом. Имеющегося перечня для широкого распространения исламской ипотеки явно недостаточно.