Содержание
- 1 1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
- 2 2. Недостаточный доход
- 3 3. Высокая кредитная нагрузка и долги
- 4 4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
- 5 5. Вопросы к объекту кредитования
- 6 6. Маленький первоначальный взнос
- 7 7. Внешний вид и манера общения заёмщика
- 8 Как узнать причину отказа в ипотеке
- 9 Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
Разбираем, с чем чаще всего связаны отказы в выдаче жилищных кредитов и как можно поправить ситуацию.
Ипотека — один из самых одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. В этой статье мы проанализируем основные причины, по которым банки отклоняют заявки, а также расскажем, как узнать причину отказа и повысить свои шансы на одобрение.
1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
Одна из первых вещей, которую проверяют банки у потенциального заёмщика — это кредитная история (КИ). Она содержит информацию по всем кредитам и займам, которые были и есть у человека.
Проверяя КИ, банк выясняет, насколько ответственно клиент исполняет свои обязательства. Если в истории есть несколько просрочек сроком до месяца, они её не испортят. Но более длительные и частые просрочки, уклонение от платежей, судебные разбирательства по прошлым кредитам серьёзно ухудшают шансы потенциального заёмщика.
Если у вас были просрочки свыше 60 дней за последние полгода, то, скорее всего, в ипотеке вам откажут.
У банков нет единого подхода к анализу кредитных историй: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента вплоть до первого взятого кредита.
Отсутствие кредитной истории — это тоже минус. Без неё у банка не получится оценить вашу платёжеспособность, и он может отказать просто на всякий случай. Чтобы избежать этого, достаточно перед ипотекой взять пару небольших кредитов, скажем, на бытовую технику и мебель, и аккуратно их погасить. Сделать это желательно за несколько месяцев до подачи заявки на ипотеку, чтобы данные в БКИ успели обновиться.
Найти
2. Недостаточный доход
В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30–40% чистого дохода заёмщика, то есть дохода за вычетом налогов, расходов на содержание детей (вычитайте 10–20 тыс.), платежей по другим кредитам и так далее.
Если при таком расчёте получается, что вашего дохода недостаточно, можно попробовать увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму, а также найти созаёмщика или поручителя.
Учитывайте, что при проверке дохода банки смотрят не только на заявителя, но и на его работодателя. Если у юрлица проблемы с налоговой или организация ведёт судебные тяжбы, это будет поводом усомниться в стабильности дохода клиента.
3. Высокая кредитная нагрузка и долги
С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН). Согласно ему, на платежи по действующим кредитам вместе с будущей ипотекой у потенциального заёмщика должно уходить не более 50% дохода.
При проверке кредитной истории банки отправляют запрос и в базу судебных приставов. Штрафы от ГИБДД на 2–3 тыс. рублей – это не страшно, но вот большие долги за ЖКУ или по алиментам могут стать причиной отказа.
Учитывают банки и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено, то есть, когда приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю.
4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
Даже ненамеренное искажение информации или ошибка в анкете может привести к отказу в ипотеке. При этом банк может спросить у вас, почему вы преувеличили доход или неверно указали адрес постоянной регистрации, а может и просто отказать. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету и прочие документы перед подачей заявки.
5. Вопросы к объекту кредитования
Покупаемая недвижимость, как правило, остаётся в залоге у банка до полного погашения ипотеки. Логично, что перед подписанием договора кредитор тщательно оценивает её ликвидность: насколько быстро и по какой цене можно будет продать залоговое имущество, если вы не справитесь с обслуживанием ипотеки.
Если причина отказа в объекте, подберите другое жильё, дополнительно уточнив требования банка. В частности, многие кредиторы не берут в залог квартиры в домах с деревянными перекрытиями или старше 35-40 лет, объекты с несогласованными перепланировками и так далее.
6. Маленький первоначальный взнос
В современных реалиях первоначальный взнос (ПВ) в 30–40% считается всего лишь неплохим. Если в кредитной истории есть погрешности, то лучше максимально его увеличить, но иногда и половины стоимости жилья может быть недостаточно.
Не стоит также брать потребительский кредит, чтобы увеличить размер ПВ. Данные в БКИ сейчас обновляются достаточно быстро, а перед подписанием договора банк, скорее всего, ещё раз проверит вашу кредитную историю. Из-за возросшей долговой нагрузки вы рискуете получить отказ прямо перед оформлением документов.
7. Внешний вид и манера общения заёмщика
Сейчас всё больше ипотечных заявок оформляют и одобряют дистанционно, но и очную подачу никто не отменял. При визите в банк позаботьтесь о внешнем виде и манере поведения: часто кредитные менеджеры дают клиенту субъективную оценку, поэтому выглядеть стоит опрятно, а отвечать на вопросы уверенно и спокойно.
Как узнать причину отказа в ипотеке
С 2015 года при отказе банк должен указывать его точную причину, но на практике кредитные организации нередко обходятся общими формулировками. В частности, они могут указать: «кредитная политика банка» или «прочее».
Скрываться под этими фразами может что угодно, к примеру, заявитель – ИП, а банк отдаёт предпочтение наёмным служащим, или он забыл предупредить ответственное лицо на работе, и при звонке из банка менеджерам дали недостаточную информацию или отказались общаться.
Подробности можно попытаться выяснить у кредитного менеджера. Специалисты иногда идут клиентам навстречу и дают разъяснения и даже рекомендации, что стоит поправить, чтобы получить одобрение.
Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
1. Если вы допускали значительные нарушения по предыдущим кредитам, и ваша КИ сильно испорчена, получить ипотеку будет проблематично. Попробовать всё-таки можно, но не стоит обращаться в крупные банки: они отсеивают такие заявки уже на этапе скоринга — автоматической проверки.
Можно подать заявки в небольшие банки, привлечь нескольких созаёмщиков и максимально увеличить первоначальный взнос. Но будьте готовы к тому, что кредит вам одобрят на меньшую сумму и под более высокий процент.
2. Чтобы избежать воскрешения из небытия прошлых, уже погашенных кредитов, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки на ипотеку. Для этого сделайте запросы в основные БКИ. Обратиться в каждое бюро для бесплатной проверки истории можно дважды в год.
3. Определите, какой ежемесячный платёж для вас комфортен. Зная его, при помощи ипотечного калькулятора Циан удобно рассчитать, на какую сумму кредита вы можете рассчитывать.
4. Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения финансовой состоятельности, тем больше шансов на одобрение ипотеки. К примеру, если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду, покажите его банку. Тем более, что сейчас легализовать такой доход гораздо проще — достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого.
5. Если у вас небольшой стаж на последнем рабочем месте, подождите несколько месяцев и подайте заявку, когда вы проработаете там год и больше.
6. Сначала обратитесь в ваш зарплатный банк: там знают и вас, и вашего работодателя, и могут предложить более выгодные условия. То же правило действует в отношении банков, где вы уже кредитовались и показали себя ответственным заёмщиком, или где у вас есть вклады.
7. Выясните нижний порог кредитования в конкретной организации: небольшие займы банкам невыгодны. Но также имейте в виду, что вы не обязаны брать ипотеку на всю сумму: если вам одобрили 5 млн, можно использовать на покупку квартиры только 3 млн рублей, но если изначально запросить 600 тыс., вполне реально получить отказ.