Созинов Вячеслав Сергеевич, управляющий ТСЖ «Гулливер», ТСЖ «Кузнечная 83», ТСН(Ж) «Московская 78», автор инструкции для начинающего ревизора «Как проверить ТСЖ», рассказал о своей работе, например, какие технологии упрощают его деятельность, почему не стоит быть чересчур открытыми с потребителями, можно ли молодым специалистам выбирать путь управляющего ТСЖ.
Почему Вы выбрали деятельность, связанную с управлением ТСЖ?
Часто в управляющие ТСЖ приходят не «потому что», а «вопреки». Лично я попал в управление товариществом, когда предыдущее правление пыталась выгнать из своего состава двух особо активных членов правления (критика оных не нравилась председателю), которые успешно оспорили собрание по выбору правления без них, выбрали новое, а я стал управляющим. Пришлось с нуля осваивать новую специальность.
Какую основную задачу решает управляющий ТСЖ?
Основная задача любого управляющего: чтобы дом функционировал надлежащим образом, общее имущество обслуживалось в полной мере, предотвращать аварии, устранять их, вести работу с неплательщиками, с надзорными органами, с ресурсоснабжающими организациями, и куча другой работы, одним словом, можно сказать, что он должен контролировать всё (а делать половину).
Что из перечисленного Вы относите к наиболее сложной части работы?
Обычно все самые сложные случаи решаются тогда, когда случилась авария, и никто не может тебе помочь, потому что все подрядчики заняты или могут приехать только завтра- послезавтра. Приходится шерстить кучу литературы, вести удаленные консультации по телефону или видеосвязи, вникать в работу определённых устройств и агрегатов, чтобы устранить неисправность.
Наверное, аварии происходят не только в доме, но и рядом с ним, что тоже влияет на работу. Как Вы оцениваете состояние инфраструктуры в целом?
Инфраструктура ЖКХ, конечно, изношена, государство как-то пытается латать дыры, менять участки сетей, менять котельные, менять насосные, но, конечно же, отрасль сильно недофинансирована, тому подтверждение, постоянные аварии по всей стране, и наш район не исключение – раз в год, да и случается какая-нибудь крупная авария в квартале.
Какие новые технологии помогают Вам упростить работу?
В своей работе мы стараемся максимально перевести в «цифру» всю бумажную рутину – делать сканы всего и вся (дублирующее бумажное электронное структурированное документохранение – One Drive), систематизировать в хранении (иерархия папок, архивов), удалённый доступ к этой базе для сотрудников (с телефона), вся рабочая переписка в Telegram чате сотрудников (по темам) или в специализированных приложениях (типа Slack). А также мы много внимания уделяем удалённой диспетчеризации: у нас диспетчеризированы насосная станция, котельная, газовое оборудование, система оповещения о протечках в подвале, в котельной, насосной. Много сил и средств тратим на видеонаблюдение (не только места общего пользования или вокруг дома, а также мы ставим камеры в критически важные узлы: на технических этажах, в котельной, насосной, подвалах и тд).
Рутинные задачи: так как мы часто обрабатываем большие массивы данных, то применяем сводные таблицы Excel, а когда нам нужно распечатать большое количество именных бюллетеней, конечно же, мы используем способ слияния из Excel в Word.
Какие технологии используются для взаимодействия с жителями?
При взаимодействии с жителями мы используем принцип «разделяй и властвуй»: никаких общих чатов дома (наверное, все знают, во что превращаются общие чаты дома? Перепалки, брань, оскорбления и выяснение личных отношений – в них всегда), чтобы люди не могли объединиться против нас и отвлекать наши ресурсы (время и нервы), особенно это важно в домах, где много врагов ТСЖ. Поэтому для взаимодействия с жителями у нас широко используются рассылки WhatsApp (когда сообщение приходит как будто бы лично каждому в WhatsApp), или информационный Telegram канал (в нём нет возможности обратной связи).
Однако житель всегда может написать на WhatsApp ТСЖ, личное письмо, или оставить заявку в приложении (мы используем в работе 1С, поэтому у нас «ЖКХ личный кабинет»).
Что касается обеспечения открытости деятельности ТСЖ: мы очень часто используем фактор лени (чтобы получить информацию, человек должен написать заявление, или прийти на личный прием), так как если мы всё выкладываем в открытом доступе, очень часто наши противники могут это извратить и использовать против нас, именно по этой причине мы стараемся вообще много информации в открытом доступе не давать: меньше знают, лучше спят.
Учитывая такой сложившийся порядок взаимодействия, как Вы оцениваете уровень удовлетворенности жителей работой ТСЖ?
Уровень удовлетворённости жителей обычно оценивается в неформальных беседах: когда люди говорят: «Господи, какой же у нас хороший дом, мы же хотели купить квартиру в другом, но подумали, да зачем нам журавль в небе, у нас и так всё отлично, большое спасибо Вам, что Вы управляете нашим домом, и не слушайте злые языки, которые говорят обратное».
В целом ТСЖ и задумывалось как организация, которая будет удовлетворять потребности собственников, поэтому очень часто я оцениваю удовлетворённость через сравнение с управляющей компанией, как там всё делается, и как у нас всё делается. Две большие разницы.
Однако всегда находятся недовольные жители, которым всегда мало, для которых ты всегда виноват, которые постоянно будут тебя очернять, несмотря ни на что. Мы относимся к таким, как к полусумасшедшим людям, которых просто стараемся не замечать и не воспринимать.
Отрасль ЖКХ, конечно же, недооценена, так как люди (жители-потребители) «искренне» считают, что мы должны удовлетворять их хотелки все и сразу (очень желательно бесплатно), часто путая обслуживание личного имущества и общего.
А как бы Вы могли оценить отношение государства к товариществам? Или какие изменения Вы бы хотели видеть в сфере ЖКХ?
Положительным изменением в сфере ЖКХ для нас было бы то, чтобы государство перестало стремиться выдавить ТСЖ из участников профессионального рынка ЖКХ, и больше бы уделяло внимание сетям, а не крючкотворству – с каждым годом все больше и больше увеличиваются бюрократические процедуры (как-то: заполнение большого количества никому не нужной информации в ГИС, куда из нашего дома практически никто, кроме меня, и не ходит), куча (ложной) статистики типа 22-ЖКХ и прочие радости.
Как вы справляетесь со стрессом и находите баланс между работой и личной жизнью, когда вы руководитель?
Как справляться со стрессом, каждый, конечно, выбирает для себя сам, но основной момент для меня, это то, чтобы по не авариям меня, как управляющего, не беспокоили в нерабочее время (потому что каждый житель может вдруг посчитать себя обязанным в воскресенье спросить у меня какую-нибудь ерунду и т.п.), поэтому обычно я стараюсь выстроить коммуникацию делового общения. В свои выходные стараюсь полностью переключиться с работы на иные темы (хобби, общение с друзьями, просмотр фильмов и т.д.).
Какие меры Вы предпринимаете для повышения мотивации и удержания квалифицированных кадров?
Мы стараемся поддерживать заработную плату сотрудников на приемлемом уровне, так как понимаем, что именно эти кадры закладывают основу нормального обслуживания дома. Также для повышения мотивации и удержания сотрудников стараемся поддерживать доверительные и честные отношения с каждым, прислушиваться к его проблемам, создавать комфортные условия труда, не третировать при опозданиях и т.д., но, конечно же, при этом серьёзно спрашивать за выполнение работы.
Какие навыки и качества необходимы для успешной работы управляющим?
Для успешной работы управляющим, конечно же, требуется стрессоустойчивость, гибкость к изменениям, стремление и способность обучаться новому, потому что новшества у нас практически каждый месяц. Хочешь-не хочешь, а постоянно приходится изучать нормативную базу (техническую, юридическую), читать судебную практику, вести полемику в профессиональных чатах ЖКХ, применять новшества для упрощения и сокращения времени работы и даже иногда использовать искусственный интеллект для ответа на вопросы и поиска путей решения.
Какие советы Вы можете дать молодым специалистам, которые только начинают свой путь в ЖКХ?
Молодым специалистам, которые хотят работать управляющими, могу сказать, что это такое огромное поле деятельности, что они никогда не останутся без работы, без денег, дефицит кадров управляющих просто огромен, в эту специальность приходят из многих других совершенно несмежных специальностей, а обучают на управляющих в нашем городе (Екатеринбург) только один техникум (к нам приходила на практику группа студентов третьего курса, одни девочки, и это печально). Конечно, в нашей специальности на нас необоснованно выливается много грязи, но если на это не обращать внимания, то в целом можно достаточно достойно работать.
Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa