Мантусова Юлия Александровна, юрист ТСН «Благополучие», рассказала о том, как создавалось это товарищество. ТСН было создано в Самаре в ноябре 2022 г., а к управлению приступило с 01.01.2023 г.
Характеристика дома: площадь жилых и нежилых помещений в доме 19 366,9 кв.м., 7 подъездов, 10 этажей, технический этаж, газовая крышная котельная, 3 ИТП.
Почему собственники решили выбрать этот способ управления?
ТСН решили создать не от хорошей жизни, этому предшествовала длительная коммунальная война с УК застройщика. Дом новый, 2013 г. Первые несколько лет он вложений не требовал, мы жили мирно. Однако потом начались проблемы с котельной. Она сильно шумела, было ощущение, что оборудование работает на пределе своих возможностей. УК ситуацию пояснять не хотела, никаких действий не предпринимала. Пришлось инициативной группой замерять уровень шума, привлекать УК к административной ответственности.
В 2021 г. собственники избрали другую УК, и она даже получила приказ ГЖИ о включении нашего дома в лицензию. Но далее случился захват дома. Предыдущая УК создала протокол и вернула дом себе, другая сторонняя УК также нарисовала протокол, и предыдущая сделала ещё один, и начала нами управлять. Мы, конечно, немного удивились и пошли в суд. В итоге собственники оспорили 2 протокола предыдущей УК по кворуму.
Решение по последнему протоколу вступило в законную силу в октябре 2022 г. Тогда же стало ясно, что избранная нами компания дом не возьмет, надо было искать новую или создавать ТСН.
Какие ресурсы (финансовые, человеческие, технические) понадобились для создания ТСЖ?
Мы приложили нечеловеческие усилия :).
В инициативную группу объединились люди с разным жизненным и профессиональным опытом. Мы понимали, что сами не справимся, и пригласили человека с опытом создания ТСН, позже наняли этого специалиста управляющим. Вместе проработали 10 месяцев, после чего уже ушли в самостоятельное плавание.
В первую очередь нашли подрядчиков, которые согласились обслуживать наше разнообразное хозяйство. Составили смету доходов-расходов.
За 1,5 месяца провели собрание, за 3 дня подписали протокол о создании ТСН всеми собственниками, его избравшими. За каждым подъездом были закреплены старшие, которые проводили поквартирные обходы, обзванивали иногородних собственников, возили бюллетени по городу. На регистрационные действия сбросились деньгами.
Как только получили дом в управление, многие собственники внесли аванс на счет ТСН, и 2 января наша управляющая уже руководила вывозом снега с придомовой территории.
Понадобилось ли дополнительно мотивировать собственников для создании ТСЖ?
Собственников не пришлось сильно мотивировать, так как фиаско предыдущей УК было очевидно многим.
Предыдущая УК чинила препятствия переходу дома под управление ТСН?
Препятствия со стороны УК мы ощущаем по сей день. Нам не передали техническую документацию, даже по решению суда. Замки от технических помещений пришлось срезать, не было доступа. Также пришлось заново подключать АПС и автоматику в ИТП. Даже в лифтах отсутствовали кнопки аварийной связи с диспетчером. Работники и адепты УК распространяют (до сих пор) о правлении товарищества разные небылицы, обсуждают подробности частной жизни. Собственница нашего дома (к счастью, она такая одна) написала более 100 обращений на нашу плохую работу, ни один довод жалоб не был подтвержден. С нетерпением ждем закона о профессиональных жалобщиках.
А как отнеслись органы власти к созданию товарищества?
Со стороны районной администрации была настороженность. После создания ТСН и до начала управления председатель и управляющая вызывались для бесед с администрацией и прокуратурой. На этих встречах должностные лица объясняли, что управление домом с газовой котельной не шутки, и мы не справимся. Может быть, это был некий тест на адекватность. Однако в дальнейшем к нам вопросов не было. Взаимодействие председателя с государственными органами сейчас налажено, оно спокойное и конструктивное.
Были ли сложности с регистрацией товарищества в налоговой?
С регистрацией не было проблем вообще. Регистрировались дистанционно. Протокол был подписан всеми собственниками голосовавшими ЗА. Заявление на регистрацию подписывал председатель.
Были ли проблемы при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями?
Нет, проблем не было. Расчеты у нас по ОДПУ. Мы подтвердили действие прямых договоров для жильцов. ТСН заключило договоры на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании и использовании общего имущества, а также на ТО ВДГО. При заключении договора водоснабжения нам даже позволили поумничать, подписали протокол разногласий с протоколом согласования.
Какие-то другие трудности встретились в начале работы ТСЖ?
При расчете сметы были опасения, что мы не наберем кворум из-за высокого тарифа. Мы стремились сделать тариф ниже, чем у обслуживающей УК. Однако в процессе работы были сложности с бюджетом, так как не был предусмотрен запас средств. С октября 2023 года пришлось увеличить затраты на клининг, в частности, на дворника, и аварийную службу, так как дом большой и мы действительно не рассчитали объем. Во второй год деятельности ТСН обобщили итоги работы: утвердили создание резервного фонда, приняли другой размер платы.
Заметили ли собственники изменения, которые начали происходить в доме?
Я надеюсь, что заметили. Однако в первый год все работы касались инженерных сетей, которые собственники не видят. Очень много было работ в котельной и в ИТП. Были ремонты лифтового оборудования. Из заметного: установлено видеонаблюдение в подъездах, восстановлены 5 из 7 подъездных крылец. Регулярно вывозится снег с придомовой территории.
Изменился ли способ формирования фонда капремонта?
Да, при создании ТСН мы приняли решение о переходе на спецсчет. Владельцем счета стало ТСН. Сейчас нам переданы средства в размере 13 млн. рублей. Есть задолженность, которую не взыскал ФКР. Разговариваем с собственниками, просим оплатить, люди соглашаются. Подписываем соглашение об оплате долга в рассрочку.
Можете ли посоветовать другим собственникам: с чего начать, как определить, готовы ли они к созданию ТСЖ (ТСН)?
Для начала создавайте совет дома, осматривайте общедомовое имущество заранее. Интересуйтесь расходованием средств на текущий ремонт. Предусматривайте право совета дома (председателя) принимать соответствующие работы. Это полезно для дома, и также позволит вам взыскать средства текущего ремонта с предыдущей УК. Совет станет прообразом правления ТСН.
Готовность дома к созданию ТСН, на мой взгляд, определяется тремя условиями:
1. Экономической целесообразностью.
Определите, позволяет ли площадь вашего дома при установлении среднерыночного тарифа содержать общедомовое имущество и аппарат управления ТСН. Минимум председателя и бухгалтера.
2. Кандидатурой председателя из числа собственников.
Для создания ТСН совершенно необходим решительный, грамотный и ответственный человек, который буквально взвалит не себя это предприятие. Можно взять управляющего в помощь, но фигура председателя должна играть основную роль.
3. Соседями с активной жизненной позицией.
Даже если не все войдут в правление, вам будет проще проводить собрания, искать подрядчиков, определять состав работ.
Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa