Если вас уведомили о секьюритизации ипотеки, это значит, что банк продал ваш долг, и теперь у вас будет новый кредитор. Рассказываем, зачем и кому банки переуступают ипотеку и что это меняет для заёмщиков.
Что такое секьюритизация ипотеки
Принято считать, что банк — это место, где всегда есть деньги, однако и эти организации иногда сталкиваются с финансовыми трудностями. Выдача кредитов, особенно ипотечных, — долгосрочная инвестиция: банк сразу даёт заёмщику крупную сумму, а вот её возврат чаще всего растягивается на годы. А раз деньги тратятся быстрее, чем зарабатываются, в какой-то момент их может не хватить на выдачу новых кредитов.
Как правило, у заёмщиков, которых коснулась секьюритизация, возникает много вопросов:
- Законно ли то, что их кредит перепродали без их согласия?
- Изменятся ли ежемесячные платежи или другие параметры ипотеки?
- Не заставят ли их теперь немедленно погасить долг?
- Не подключатся ли к ситуации коллекторы?
В этой статье мы расскажем, на каких основаниях банки проводят секьюритизацию, кто участвует в этом процессе и какие последствия он имеет для заёмщиков.
Как происходит секьюритизация
Начав секьюритизацию ипотечного портфеля, банк списывает кредитные активы с баланса, отделяет их от остального имущества и уступает специализированной компании — финансовому посреднику, которого также называют ипотечным агентом.
Получив права требования по кредитам, ипотечный агент выпускает собственные облигации и продаёт их инвесторам на бирже. Дивиденды им агент выплачивает за счёт денег, которые поступают от ипотечных заёмщиков.
Облигации крупных банков, таких как ВТБ или Сбербанк, считаются достаточно надёжными. У ипотечных облигаций большой выбор сроков погашения, а также на них распространяется льготное налогообложение, что дополнительно повышает их привлекательность.
Но для инвесторов есть и риски: если многие заёмщики не смогут платить по кредитам или, наоборот, погасят их досрочно, это приведёт к убыткам, а при снижении цен на недвижимость может упасть и стоимость ценных бумаг.
Найти
Передача ипотеки от банка-кредитора ипотечному агенту происходит через продажу закладных на кредитную недвижимость. После этого ипотечный агент становится держателем залога и фактически новым кредитором для заёмщика.
Отметим, что деятельность ипотечных агентов не имеет ничего общего с деятельностью коллекторов, так как не направлена на возврат просроченной задолженности. Поэтому заёмщикам, которые добросовестно выплачивают долг, беспокоиться не о чем.
Секьюритизация ипотеки не означает, что вы не выполнили какие-то обязательства перед банком или что у вас образовалась задолженность, и теперь начнутся санкции и репрессии. Нет, банк всего лишь провёл сделку с ценными бумагами и превратил свой портфель ипотечных кредитов в более ликвидный актив.
Что секьюритизация меняет для заёмщика
Секьюритизация ипотеки означает, что кредитором для заёмщика становится не банк, а ипотечный агент.
Не позднее 30 дней после сделки заёмщику через Почту России направляют уведомление о смене владельца закладной. В письме также указывают основание её передачи, условия и порядок пользования кредитом, реквизиты для его погашения.
Отправить уведомление может как первоначальный, так и новый кредитор. Документ имеет силу и правовые последствия с момента доставки заёмщику или его представителю.
Никакие дополнительные расходы заёмщик при секьюритизации своего кредита не несёт.
По закону ипотечный агент может только приобретать право требования по кредитам и выпускать облигации. Полномочий взаимодействовать с заёмщиками по вопросам обслуживания ипотеки у него нет.
Для этого ипотечный агент привлекает так называемого сервисного агента. Это компания, которая организовывает сбор платежей, занимается проблемными задолженностями, консультирует заёмщиков, выдаёт закладные после закрытия ипотеки и так далее.
Часто сервисным агентом после секьюритизации остаётся первоначальный кредитор. В этом случае для заёмщика вообще ничего не меняется: он платит по старым реквизитам и при необходимости обращается в тот же банк, что и раньше.
Закладная, права по которой переуступили, обездвиживается. Это значит, что её передают в специализированный депозитарий, и получить её на руки оттуда нельзя. При полной выплате ипотеки финансовая организация снимет обременение самостоятельно или совместно с заёмщиком. При этом не важно, в каком виде существует закладная: в бумажном или электронном.
То, что ипотеку секьюритизировали, не означает, что на неё не надо оформлять страховку: залоговый объект по-прежнему нужно будет страховать. Менять старого кредитора на нового в уже оформленном полисе не нужно, но при продлении страховки надо будет указать нового выгодоприобретателя — его наименование можно найти в полученном уведомлении.
Итак, секьюритизация ипотеки — законный процесс, не имеющий никакого отношения к передаче кредита коллекторам. Банк имеет право секьюритизировать кредит, но для заёмщика в конечном итоге ничего не меняется, — разве что реквизиты, по которым он производит ежемесячные платежи. Условия кредитного договора при этом остаются прежними, и новый владелец не может изменять их в одностороннем порядке.