Ипотека для несемейных пар: как взять ипотеку на двоих без брака

Мужчине и женщине для покупки жилья в ипотеку не обязательно заключать брак. Кредит можно оформить и на двоих. Мы расскажем, как взять недвижимость в ипотеку без брака, какие есть плюсы, минусы и риски. Также вы узнаете, как квартира оформляется в собственность и что с ней будет, если пара расстанется.Содержание статьи

• Что такое ипотека с созаёмщиками
• Ипотека без брака
• Как взять ипотеку на двоих
• Как решить, кто титульный заёмщик
• Документы для подачи ипотечной заявки на двоих
• Риски ипотеки на двоих
• В чём плюсы и минусы ипотеки на двоих
• Что делать, если один из партнёров перестал платить
• Что делать с ипотекой при расставании
• Ошибки при оформлении ипотеки

Что такое ипотека с созаёмщиками

Многие называют совместное проживание мужчины и женщины гражданским браком, но с юридической точки зрения это считается сожительством. В такой паре не действует режим совместной собственности, а приобретённое имущество принадлежит только тому, на кого оно оформлено, даже если для покупки использовались общие деньги. 

Если мужчина и женщина состоят в браке, один из супругов при оформлении ипотеки автоматически становится созаёмщиком. В случае с людьми, которые не регистрировали отношения, всё выглядит иначе. 

Что важно знать:

1. Купить квартиру в ипотеку может и один из сожителей, но в таком случае она оформляется только на него. 

2. При расставании недвижимость останется за тем, на кого оформлена ипотека. 

3. Можно взять совместную ипотеку без брака с оформлением квартиры в долевую собственность. 

Если люди не состоят в браке и берут жилищный кредит, они могут стать созаёмщиками. Отвечать за его возврат перед банком в этом случае будут оба.  

Ипотека без брака

При оформлении ипотеки без брака стороны могут сами договориться, кто и в каком размере вносит платежи. Обычно они распределяются пропорционально выделенным долям в праве собственности.

пример:

Андрей и Ирина решили купить жильё в ипотеку. Зарегистрировать брак они не могут, т. к. оба официально не разведены. Пара договорилась, что Ирина будет вносить меньший платёж, так как у неё доход ниже, но взамен Андрею достанется большая доля. 

Ипотека оформлена на двоих заёмщиков в долевую собственность. По договору мужчине выделено ¾ доли в праве, женщине — ¼. Ежемесячный платёж — 50 тыс. рублей. Они договорились, что каждый будет вносить деньги пропорционально размеру своих долей. Мужчина должен платить 37 500 рублей, женщина — 12 500 рублей. 

Банку всё равно, кто из заёмщиков будет выплачивать кредит, — ипотечный счёт у них общий. Если платежи перестанут поступать, кредитор вправе взыскать долг с основного заёмщика или подать иск сразу к обоим из них.  

При этом пара вправе вообще не выделять доли и оформить квартиру в собственность только одного человека — основного заёмщика. Но созаёмщик в таком случае не сможет рассчитывать на свою долю при расставании. 

Хотите купить квартиру в новостройке? Подберите лучший вариант с Циан

Как взять ипотеку на двоих

К созаёмщикам банки предъявляют такие же требования, как к основным заёмщикам. Важно, чтобы у обоих из них была хорошая кредитная история, а также постоянная работа и оптимальная финансовая нагрузка по другим кредитам.

Что нужно для оформления ипотеки:

1. Изучить предложения банков и выбрать подходящее. Обратите внимание на процентные ставки и срок кредитования — они будут влиять на ежемесячный платёж. 

2. Подать заявку на кредит онлайн. Перед этим желательно сделать предварительный расчёт условий ипотеки. Если всё устраивает, заполните заявку вручную или через «Госуслуги» — многие банки разрешают это делать с помощью учётной записи на портале. 

3. Получить предварительное одобрение. Обычно оно поступает на телефон или электронную почту в течение 5–10 минут после подачи заявки. Решение может быть пересмотрено после детальной проверки заёмщика и созаёмщика. 

4. Отправить кредитору документы для проверки. В большинстве случаев это можно сделать онлайн, но некоторые банки просят приносить их в офис. 

5. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке. На поиск обычно даётся 3 месяца. 

6. Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости жилья в компании, у которой есть допуск СРО. 

7. Подать заявку на страхование жилья. 

8. Принести или отправить оригиналы документов в банк. Когда отчёт об оценке будет готов, возьмите его и документы продавца — они нужны кредитору для проверки сделки. 

9. Заключить договор купли-продажи (ДКП). Сделка оформляется в банке. На ней должны присутствовать все стороны: продавец, гражданский супруг-созаёмщик, основной заёмщик. Также на этом этапе подписывается кредитный договор, приобретается страховка, открывается ипотечный счёт. 

10. Дождаться регистрации перехода права собственности в Росреестре. В среднем это занимает 10–12 дней. 

Большинство банков самостоятельно запрашивают сведения о приобретаемой недвижимости в Росреестре. Когда право собственности зарегистрируют, банк перечислит продавцу оставшуюся сумму. 

Как решить, кто титульный заёмщик

Титульный — это основной заёмщик. Стороны могут сами договориться, кто будет основным заёмщиком, а кто — созаёмщиком. Для банка это не важно, главное, чтобы оба соответствовали требованиям. Если ипотечные платежи перестанут поступать, кредитор взыщет их с созаёмщика, даже если его доля в квартире не выделена, и вся недвижимость принадлежит титульному заёмщику. 

Документы для подачи ипотечной заявки на двоих

У всех банков разные требования к перечню документов. Если вы берёте ипотечный кредит в банке, через который вам или вашему гражданскому супругу перечисляют зарплату, могут запросить только паспорт. 

Что обычно требуется:

1. Паспорт и СНИЛС.

2. Справка о доходах. 

3. Адресная справка.

4. Свидетельства о рождении детей, если они есть.

Трудовая книжка обычно не нужна, банки сами запрашивают сведения о работе заёмщика в Социальном фонде России (СФР). Если ипотеку оформлять в банке, в котором есть зарплатная карта или расчётный счёт, доход подтверждать не нужно. 

Найти                    

Риски ипотеки на двоих

К оформлению ипотеки на двоих стоит отнестись ответственно. Если один заёмщик захочет продать квартиру после погашения долга, понадобится согласие второго. Долю можно продать третьему лицу и до погашения ипотеки, но нужно предоставить преимущественное право выкупа другому собственнику, а также получить согласие банка. 

Что ещё необходимо учитывать:

1. В случае смерти одного заёмщика второй сможет получить его долю только по завещанию.

2. Если будет просрочка по платежам, негативная отметка в кредитной истории появится у обоих заёмщиков.

3. Если в дальнейшем вы решите заключить брак, квартира, купленная в ипотеку без выделения доли созаёмщику, будет считаться вашей добрачной собственностью и не будет разделена в случае развода. 

4. Созаёмщик несёт такую же ответственность, как и титульный заёмщик. При просрочке банк будет взыскивать деньги с него.

В чём плюсы и минусы ипотеки на двоих

Главное преимущество — больше шансов взять ипотеку на выгодных условиях, так как банк учитывает доход обоих заёмщиков. Например, если вы зарабатываете 30 тыс. рублей в месяц, вам будет сложно получить одобрение или придётся искать совсем бюджетную квартиру. Банк охотнее примет положительное решение, если вы привлечёте гражданского супруга в качестве созаёмщика, особенно если его доход выше вашего. 

Другие плюсы:

1. Право на оформление налоговых вычетов — за покупку жилья и по уплате процентов — есть у каждого из заёмщиков. Поэтому вам вернут не 260 тыс. рублей, а в 2 раза больше.

2. Удобно, если нет общего бюджета: имущественный налог будет рассчитываться пропорционально доле каждого человека.

3. Размер долей сразу указывается в договоре, специально выделять их не нужно.

Из недостатков совместной ипотеки — солидарная ответственность созаёмщиков. Если титульный заёмщик перестанет выплачивать кредит, долг придётся погашать созаёмщику. Также роль играет кредитная история обоих: если хотя бы у одного она плохая, банк может отказать в кредитовании или попросить найти другого созаёмщика. 

Что делать, если один из партнёров перестал платить

В этом случае долг будет погашать созаёмщик. В дальнейшем он может взыскать часть суммы с основного заёмщика.

пример:

Мужчина и женщина купили квартиру вне брака. Недвижимость оформлена в собственность женщины, но гражданский супруг выступал созаёмщиком. Свои деньги в погашение ипотеки он поначалу не вкладывал. Через некоторое время платежи перестали поступать, банк обратился с требованием к созаёмщику. Мужчине пришлось погашать долг, он выплатил весь остаток ипотечного кредита — 2 млн рублей. В дальнейшем он взыскал эту сумму с собственника — титульного заёмщика. 

Что делать с ипотекой при расставании

Здесь многое зависит от содержания ипотечного договора и отношений с человеком. 

У заёмщиков есть несколько вариантов:

1. Продать ипотечную квартиру с согласия банка, поделить деньги.

2. Отказаться от доли и получить от второй стороны компенсацию её стоимости.

3. Ничего не менять, продолжать выплачивать кредит.

Обычно весь долг переводят на одного из заёмщиков, но для этого нужно согласие банка. Он может и отказаться, если у клиента не хватает дохода для уплаты ежемесячных платежей. 

 Ипотека для IT-специалистов в 2024 году: новые условия и нюансы          Читать  

Ошибки при оформлении ипотеки

Распространённая ошибка — оформление недвижимости в собственность только одного человека. Долговые обязательства при этом будут на двоих. Если что-то пойдёт не так, созаёмщик останется без жилья и с невыплаченным кредитом. Он сможет потребовать лишь компенсацию суммы, которую успел заплатить.

Другие ошибки:

1. Не хранить чеки. Если отношения испортятся и придётся взыскивать деньги, все платежи нужно будет подтверждать.

2. Оплата кредита с общего счёта. Так будет сложно доказать, кто и какую сумму вносил, если речь идёт о взыскании денежных средств.

Лучше указывать все условия сделки в договоре купли-продажи или долевого участия с расчётом на то, что отношения могут испортиться, придётся делить долги и недвижимость. Также можно заключить соглашение о выделении долей отдельно, если их распределение сразу не было оговорено. Устные договорённости юридической силы не имеют. 

Фото: freepik.com