Как оформить квартиру в собственность

Процесс регистрации права собственности на жилье: документы, сроки их подачи, особенности регистрации при покупке квартиры по ипотеке или на вторичном рынке.

Зачем оформлять право собственности

Право собственности на квартиру — это не просто формальность, а важный юридический статус. Без его оформления человек не может считаться полноправным владельцем жилья, даже если он полностью оплатил его стоимость, унаследовал или получил любым другим путём.

Право собственности подтверждает, что квартира действительно принадлежит конкретному человеку. Только после регистрации в Росреестре владелец может распоряжаться имуществом: продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать или использовать в качестве залога по кредиту или делать перепланировку.

Регистрация права собственности требуется в следующих случаях:

• после покупки квартиры;
• при получении недвижимости в наследство;
• после получения квартиры в дар;
• при оформлении договора ренты;
• после приватизации государственного жилья.

До момента получения выписки из ЕГРН человек не имеет законных прав на квартиру. Более того, без зарегистрированного права собственности будет сложно отстоять свои интересы в случае мошенничества или споров о принадлежности имущества.

Необходимые документы для регистрации квартиры

Чтобы оформить недвижимость в собственность, соберите пакет документов:

• Обязательный набор для всех: паспорт, СНИЛС и заявление о регистрации прав.
• Для владельцев новостроек: договор ДДУ или уступки права требования, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.  
• Для владельцев квартир на вторичном рынке: документ-основание для государственной регистрации прав. Например, основанием может выступать договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт органов местного самоуправления, или иное — по ситуации.
• Если квартира куплена в ипотеку, подготовьте  кредитный договор и закладную.

Также нужно оплатить госпошлину — 2 000 руб. Квитанция об уплате не входит в обязательный пакет документов, но заявитель может предоставить её по собственному желанию. Чтобы избежать задержек при регистрации, лучше подтвердить оплату документально.

Пошаговая инструкция по оформлению квартиры в собственность

Оформление права собственности на квартиру проходит в несколько этапов. Действуйте пошагово:

1. Подготовьте документы.

Сначала нужно собрать полный пакет документов и оплатить госпошлину.

2. Подайте документы в Росреестр 

Существует несколько способов подать документы на регистрацию:

• В МФЦ. Самый распространённый способ. Многофункциональные центры есть в каждом городе, часто с несколькими филиалами. Специалисты МФЦ помогут проверить документы и подскажут, если чего-то не хватает.
• Через Госуслуги. На портале можно подать заявление, не выходя из дома. Для подписания документов используется Госключ. Это приложение для смартфона, в котором пользователь может бесплатно получить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).

• На сайте Росреестра. Для подачи документов через официальный портал ведомства понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись. Этот способ чаще используют юридические лица.

• В отделении Росреестра. Этот способ доступен не во всех городах, так как Росреестр постепенно передаёт функции приёма документов в МФЦ. Например, в Москве лично обратиться в ведомство не получится.

• По почте. Документы можно отправить в Росреестр заказным письмом с описью вложения. Однако этот способ используется редко из-за риска потери документов.

• Выездное обслуживание. Специалисты Росреестра могут приехать домой или в офис для приёма документов. Услуга платная и доступна не везде.

Проще всего подать документы в МФЦ. Эта опция доступна во всех городах и не требует оформления УКЭП. На портале ведомства можно также записаться на приём, чтобы не тратить время на ожидание в очереди.

3. Получение выписки из ЕГРН

После проверки и регистрации права собственности Росреестр выдаёт выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Это главный документ, подтверждающий право собственности на имущество. 

Возможные проблемы при регистрации

При оформлении права собственности могут возникнуть сложности, из-за которых Росреестр приостановит регистрацию. 

Рассмотрим основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники:

• Несоответствие документов и данных. Например, документы содержат недостоверные или противоречивые сведения. Или информация об объекте в ЕГРН не совпадает с сведениями в документах.
• Не хватает обязательных документов. Либо представленные документы оказались поддельными.

• Проблемы с правами на недвижимость. Например, если на квартиру наложено обременение или ограничение. Или выяснилось, что продавец не имеет права распоряжаться квартирой. Либо другой человек уже подал документы на регистрацию права собственности на эту квартиру.

• Технические сложности. Например, если Росреестр не получил нужные данные от других государственных органов.

При обнаружении любой из этих проблем Росреестр приостанавливает регистрацию на срок до трёх месяцев. Продавец и покупатель получают уведомление, в котором подробно описана причина приостановки и указаны способы её устранения. Полный перечень причин, по которым Росреестр имеет право приостановить регистрацию, указан в ст. 26 федерального закона №218-ФЗ.

Чтобы избежать приостановки, перед подачей документов стоит тщательно проверить их комплектность и правильность оформления. Например, при покупке квартиры на вторичном рынке принято заранее запрашивать у продавца выписку из ЕГРН. Это помогает убедиться, что квартира без обременений, а данные в реестре актуальны.

Как оформить долевую собственность, если в ДДУ указан один человек

Долевая собственность при покупке квартиры в новостройке имеет свои особенности. Рассмотрим, как зарегистрировать доли, если в договоре долевого участия указан только один человек.

Если квартира куплена в браке, она автоматически становится совместной собственностью супругов. Неважно, кто указан в договоре — по закону оба супруга получают равные права на недвижимость, поэтому выделять доли необходимости нет. Исключения возможны, если супруги документально определили иной способ раздел собственности. Например, заключили брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Если нужно оформить доли с не супругом, а с другим лицом, порядок действий зависит от стадии сделки.

До подписания акта приёмки можно:

• заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия;

• оформить соглашение об уступке части прав требования;

В этих случаях потребуется согласие застройщика на изменение условий договора.

Если акт приёмки уже подписан, сначала надо зарегистрировать право собственности на того, кто указан в ДДУ. А после оформить договор дарения или купли-продажи доли и подать документы на регистрацию перехода доли новому владельцу.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, закон требует выделить доли всем членам семьи. В этом случае оформите право собственности, а затем составьте соглашение о выделении долей между детьми и родителями. Соглашение и остальные документы нужно подать в МФЦ для регистрации долей.

При использовании материнского капитала выделение долей — обязательное условие. Его нарушение может привести к судебным разбирательствам. Родителей могут привлечь к ответственности за мошенничество и обязать вернуть средства маткапитала в Социальный фонд России.

Последствия отказа или несоблюдения сроков регистрации

Отказ от регистрации серьёзно ограничивает возможности распоряжения недвижимостью. Без оформления права собственности владелец не может продать, подарить, завещать или использовать жильё в качестве залога. Поскольку имущество не в собственности, никаких юридически значимых действий совершить не получится.

Затягивание с регистрацией создаёт и другие риски. Например, в случае смерти человека, не оформившего право собственности, его наследники столкнутся с серьёзными проблемами. Им придётся доказывать право на недвижимость через суд, что потребует много времени и денег.

В случае мошенничества или имущественных споров незарегистрированное право собственности усложняет защиту интересов владельца недвижимости. Поэтому лучше не откладывать регистрацию и оформить все документы сразу после возникновения прав.