Как подготовить квартиру с бабуш­киным ремонтом к студенческой аренде, как в «Элен и ребятах»

И уложиться в 544 000 ₽

В квартире были десять слоев обоев, старые розетки, не подходившие под современную технику, и ванная без раковины.

Летом 2024 года ко мне обратилась знакомая моей клиентки, которой я помогала подготовить квартиру к продаже. В этот раз задача была — привести в порядок питерскую квартиру, в которой давно не было ремонта. Хозяева планировали ее сдавать.

Мастера предлагали им отремонтировать жилье за 2—3 млн рублей, но такая цена их не устраивала. Мы с командой уложились в 544 000 ₽. Расскажу, как мы подготовили квартиру к аренде за два месяца и как преобразили ее.

Что мы сделали

1. Расхламление
2. Демонтаж
3. Электрику
4. Кухню
5. Комнаты
6. Ванную и туалет
7. Балкон
8. Мебель
9. Декор

Что это была за квартира

Недвижимость досталась в наследство от пожилой родственницы. Основным заказчиком выступал отец девушки, с которой я общалась. Сама квартира располагалась неподалеку от университета, где он работал, поэтому жилье планировали сдавать студентам. И у этого объекта внутри нашей команды сразу же появилось кодовое название — «Элен и ребята».

Это была трешка, одна из комнат — проходная. Предполагалось, что проживать в ней будут трое студентов.

Вот что бросилось в глаза, когда я пришла осмотреть квартиру:

• она была изрядно захламлена;
• старая плитка на кухне частично отвалилась;
• из стены на кухне торчал смеситель;
• потолок был облицован некрасивой ПВХ-плиткой;
• в ванной не было раковины и розетки под стиральную машину;
• большое количество антресолей, которые мрачно нависали и съедали пространство.

Так выглядела одна из комнатЗдесь мы уже начали работу, но представление о спальне можно составитьТак выглядела одна из комнат

На осмотре я предложила, что и где можно поставить, и чуть позже отправила референсы.

Сначала я планировала выделить стены с помощью цвета. Но в квартире было много винтажных вещей. Присмотревшись к ним, я поняла, что красиво отреставрировать смогу не все. Например, большой советский шкаф для одежды решила покрасить. Но это большой предмет мебели, поэтому красить стены в яркий цвет было уже лишним. В итоге акцентировали внимание на крупных предметах мебели, а стены сделали светлыми.

На ремонт семья планировала потратить 500 000 ₽. Исходя из этой суммы я составила список работ, которые нужно было выполнить, чтобы успешно сдать квартиру. Методом исключения убирала из списка пункты, которые не влияли на визуальный облик, но обошлись бы дорого.

Получилось 544 000 ₽. Хозяева согласовали сумму, и мы приступили к работе. Спойлер: ее оказалось больше, чем я планировала.

За счет обилия шкафов и антресолей в квартире было темноНо потенциал для обновления былЗа счет обилия шкафов и антресолей в квартире было темно

Работы

У нас есть два правила: не выходить за бюджет и успевать в срок. Лучший результат получается, когда заказчик не вмешивается в процесс. В противном случае выстроенная система ломается и денег не хватает даже на самое необходимое.

Здесь семья не вмешивалась в процесс. Работу организовали так: я отправляла заказчице референс, планировку, смету и отдельные моменты, которые показывали, что ремонт идет. Полноценную картину она увидела, когда через два месяца пришла принимать результат.

Далее расскажу про каждый вид работ. Цены в статье ниже, чем по рынку, потому что работа мастеров входила в проект. Если обратиться к ним же со стороны, стоимость наверняка будет выше.

Расхламление

Мы договорились, что памятные вещи клиенты заберут до начала работ. А тем, что осталось, мы будем распоряжаться на свое усмотрение. Но в процессе мы все равно нашли старинную икону, книгу 1800-х годов и серебряные ложки. Сложили отдельно и позвонили заказчице, чтобы она забрала.

В квартире было много шкафов — все завалены вещами. Мы выбрали комнату, в которой раскладывали вещи по трем кучкам:

1. На выброс.
2. Может пригодиться.
3. Точно будем использовать.

После этой сортировки нужные вещи сложили в одну комнату с большой кроватью, которую тоже решили оставить. В середину второй комнаты сложили все, что под вопросом.

В этой комнате все было на выбросНенужное постепенно относили к выходуВ этой комнате все было на выброс

Разобрали советскую стенку, которая была в плохом состоянии, и еще часть мебели. Сразу выкинули разномастные вешалки. Выбросили цветной диван из маленькой комнаты.

Книги оставили и перебрали, а потом красиво расставили по шкафам. А вот журналы типа «Огонька», которые не представляли ценности, выбросили. Посуду поделили: часть оставили, а тарелки и кружки со сколами и скатерти с пятнами выбросили.

Работали впятером, справились за день.

Тут случилась первая нестыковка с бюджетом. Я закладывала на вывоз мусора 20 000 ₽, а он обошелся нам в 30 000 ₽, так как получилось примерно 200 мешков, и это было еще не все. Поэтому дальше мы уже не нанимали машину, а вывозили мусор сами. Повезло, что в соседнем дворе стоял огромный контейнер для крупногабаритного мусора.

Демонтаж

После этого мастера приступили к демонтажу: отбили плитку на кухне и в ванной, сняли обои в комнатах. Насчитали десять слоев — обои клеили друг на друга, как слоеный пирог.

Когда две комнаты были готовы, начали разносить вещи по местам, чтобы можно было сделать демонтаж и в последней. Это был сложный процесс: двигать, переносить и переставлять приходилось на протяжении всего ремонта.

Книги частично сложили на подоконникеВещи приходилось переносить из комнаты в комнату, но выбора у нас не былоКниги частично сложили на подоконнике

Электрика

Советские розетки не подходили под современную технику, поэтому мы приступили к замене электрики. Автомат в щитке был один, мы поставили гребенку для автоматов и прокинули новую проводку на кухню. Электрик заменил старые розетки и выключатели на современные.

Кухня была маленькая, и нам было важно добавить место для небольшой техники вроде чайника, микроволновки или кофемашины. Поэтому в оконном откосе вывели дополнительные розетки.

Дополнительные розетки установили и на кухонном фартуке.

Холодильник оставили в коридоре, потому что у нас не было денег на угловую кухню. Но мы предусмотрели под него розетку — на будущее, если его захотят туда перенести.

Оставлять такие розетки было как минимум небезопасноДополнительные розетки поставили над столешницей и даже в оконном откосеОставлять такие розетки было как минимум небезопасно

Кухня

Стены были неровными, поэтому мы зашили их гипсокартоном и зашпаклевали. Сделали новый развод по сантехнике. Заменили трубы, которые ведут к смесителю на кухне: старые торчали из стены, а нам нужна была подводка снизу.

Когда стали укладывать плитку, столкнулись с неожиданной проблемой: газовая труба торчала облезшей загогулиной из плиточного фартука на 3 см, это выглядело некрасиво. Мастера хотели выложить плитку вокруг, но я экстренно вызвала газовщика и попросила переварить. Это повлекло дополнительные расходы — 12 000 ₽.

Когда кухонный фартук был готов, покрасили стены.

Пол. Мы планировали оставить линолеум, но когда вынесли мебель, стало ясно, что его не отмыть. Пришлось снимать. Из-за этого потребовалась замена плинтусов — еще один расход, который невозможно было учесть в начале.

На этом объекте я работала с новой бригадой, поэтому были издержки и тут. Когда кухонный гарнитур собрали, мастера поставили плинтусы, и я пришла в ужас от того, как они это сделали. Казалось, что их не пилили, а ломали о колено. Более того, их не приклеили, а присверлили на саморезы. Позже мы сами переделали это.

Потолок был заклеен пенопластовыми плитками — я часто встречаю это решение в старых квартирах с низкими потолками.

Плиты успели накопить в себе много грязи, выглядели жутко. Мы их сняли, а потолок зашпаклевали и покрасили.

Плиточный потолок на кухне смотрелся мрачноБатареи надо было краситьПлиточный потолок на кухне смотрелся мрачно

Мебель. Из-за маленькой площади стол решили не ставить. Я боялась, что жильцы будут постоянно спотыкаться о его ножки.

Мы взяли резной столик от зеркала, покрасили его в ярко-красный цвет и положили сверху столешницу. Затем прикрепили подстолье к стене, а столешницу приклеили на силиконовый герметик. Получилось не только безопасно для ног, но и красиво.

А чтобы интерьер смотрелся гармонично, добавили еще пару красных деталей — кант над плиткой и ручки на фасадах.

Подоконник сделали деревянный. Он обошелся в 10 000 ₽, но мне кажется, что это решение делает интерьер в десять раз дороже. В эту цену вошло дорогое масло с воском.

Сидя за подстольем, удобно, например выпить чашечку чаяА розетки в оконном откосе позволяют вскипятить чайник или зарядить телефонСидя за подстольем, удобно, например выпить чашечку чая

Гарнитур купили в «Лемана Про». Взяли несколько модулей и подобрали фасады, которые подходили по цвету под плиту — ее менять не стали. Поставили тонкую столешницу, чтобы сделать интерьер визуально дороже. Кухонный гарнитур и столешница стоили 30 000 ₽, мойка — 3000 ₽, стулья — 3000 ₽.

Ремонт в кухне занял около недели.

Вместо навесных шкафов повесили полку и картину, которые нашлись в квартире. Кутузов дождался своего часаКухня получилась воздушнаяВместо навесных шкафов повесили полку и картину, которые нашлись в квартире. Кутузов дождался своего часа

Комнаты

Стены сначала планировали красить по обоям. От этой затеи пришлось отказаться, так как в некоторых местах они были оторваны, а краска подчеркивает любые неровности. Поэтому стены частично заштукатурили, зашпаклевали в три слоя, загрунтовали и уже потом покрасили.

Также освежили батареи.

Строительного мусора было много, но с ним мы справлялись самиРанее обои много раз клеили друг на другаСтроительного мусора было много, но с ним мы справлялись сами

Пол. В комнатах лежал паркет. Он был в нормальном состоянии, и мы оставили его в том же виде.

В коридоре был постелен линолеум, который тоже сохранился в порядке. Мы не стали его поднимать.

Потолок освежили локально. Подштукатурили и подбелили несколько самых больших трещин.

Двери. В гостиной дверь мешала, потому что закрывала книжные шкафы. По-хорошему она там была не нужна, так как комната проходная.

Мы решили в гостиной сделать арку и повесить штору. А из гостиной дверь переставить в спальню, так как там стояла старая, тонкая и некрасивая, которую нужно было менять.

Такое решение позволяло остаться в рамках бюджета, но у него был минус. В комнату должен был заселиться студент, а штору не закроешь на ключ. Объяснила это заказчику — его устроил этот вариант.

Ванная и туалет

Туалет. Плитка на полу не держалась, и мы ее заменили. Стены покрасили краской для влажных помещений. Потолок не трогали: он выглядел нормально.

Во встроенном шкафчике были выпилы под унитаз. Когда дверцы открывались, выглядело смешно. Мы их обрезали, а низ нарастили гипсокартоном.

Так выглядел шкафчик в туалетеА так мы его переделалиТак выглядел шкафчик в туалете

Ванная. Там перепаяли разводку под раковину. По трем стенам выложили плитку, а четвертую покрасили, как и полотенцесушитель.

Купили круглые светильники — взяли самые обычные. А потом нашли в шкафу винтажное бра. Мастер повесил его, и теперь оно отражается в зеркале — получилось красиво.

Так выглядела ванная, когда мы сняли плиткуЯ впервые встретила такой экран — сетчатый металлическийТак выглядела ванная, когда мы сняли плитку

У ванны сняли старое покрытие и залили ее акрилом. Это обошлось в 9000 ₽. Еще там был интересный сетчатый металлический экран. Мы зачистили ржавчину и покрасили его в голубой цвет.

Стиральную машинку оставили. Установили раковину за 3000 ₽ и смеситель — он обошелся в 3000 ₽ вместе с кухонным.

Смеситель для ванной оставилиНад раковиной повесили старинное зеркалоСмеситель для ванной оставили

Балкон

Балкон был обшит старой вагонкой. Внутри лежала ручная дрель, лопата и другие инструменты. Мы не планировали заниматься балконом, но когда выносили мусор, потихоньку разобрали и его, а также помыли окна.

Сначала выбросили старые банки для посадок, потом — остальные крупные вещи. Еще там было много интересных штук вроде глиняных горшков — их оставили для декора. Старый инструмент, ходунки, палки для ходьбы относили и ставили рядом с мусорным контейнером, чтобы люди могли забрать. Разлетались на ура.

Мебель

Ремонтные работы длились полтора месяца, оставшиеся две недели мы занимались мебелью и декором. Я всегда храню в гараже минимальный набор на такой случай. Что-то покупаю, что-то мне дарят подписчики и заказчики.

Когда мы решили сделать акценты на ярких предметах мебели и декоре, я достала из недр гаража стул, который купила полтора года назад за 500 ₽, и восстановила его. Легче и быстрее всего оказалось достать красную краску — это решило его судьбу.

С этого все и началось: в одну из комнат встал красный стул, в другую поставили желтый диван, который пришлось купить за 30 000 ₽. Дальше подобрали цвет шкафа — решили, что он будет синим. В итоге основными цветами в интерьере стали красный, желтый и синий.

В квартире было много встроенных опций для хранения — антресоли и шкафы. Часть антресолей мы снесли, так как они сильно затеняли пространство и выглядели некрасиво.

В спальне два встроенных шкафа — их оставили, так как это прекрасное место для хранения, но они были оклеены пленкой. Я частично расплавила ее строительным феном, но она все равно сдиралась с большим усилием. Внутри шкаф был покрашен масляной краской. Мы счистили подтеки, зашпаклевали лишние отверстия и покрасили их в цвет стен.

В другую комнату поставили советский шкаф, который был в квартире. Привели в порядок дверцы и покрасили его в тот самый синий цвет, ручки поменяли. Получился красивый цветовой акцент.

Стул, с которого все началосьТот самый синий шкафСтул, с которого все началосьЗдесь шкафы покрасили в цвет стенАкцент в комнате сделали на кровати и книжном шкафеЗдесь шкафы покрасили в цвет стен

Мебель использовали по максимуму. У нас была хорошая двуспальная кровать с практически новым матрасом. Но из-за блестящего лака она смотрелась дешево. Мы решили его снять. Но так как основание кровати было изогнуто, работа заняла около недели. Потом зашлифовали и покрыли маслом по дереву, которое осталось от подоконника.

При расхламлении мы оставили модуль от старой стенки, которая стояла в большой комнате. Взяли ту ее часть, что была со стеклянными дверцами, прикрутили ножки — получился шкаф-витрина. Поставили у дивана в гостиной. Еще в эту комнату купили небольшой металлический стол.

В другую комнату я привезла односпальную кровать. Мне ее отдали при расхламлении другой квартиры два года назад, и все это время она стояла в гараже. Мы ее отреставрировали и купили матрас за 5000 ₽.

Всего за доставку мебели заплатили 20 000 ₽. Монтаж и сборка обошлись в 50 000 ₽.

Мы купили мало мебели, но много денег ушло на краскуРамы тоже покрасили в цвет интерьераМы купили мало мебели, но много денег ушло на краску

Декор

В спальне стояла огромная кровать и шкаф. В другой комнате было много винтажных вещей: шкаф, кровать, кресло, основание от швейной машинки «Зингер». Нам надо было добавить современных элементов.

Так как проект длился два месяца, многое успели заказать на «Алиэкспресс». Что-то выбрали на Ozon — например, декоративные наволочки стоили по 1000 ₽ каждая, но нужны были всего две, поэтому мы позволили себе этот расход.

Еще пара подушечек у нас из «Фамилии», а космическая картина — из моих личных запасов. Я иногда хожу на «Авито» и, когда вижу что-то красивое, покупаю на будущее. Эту картину приобрела недавно, она стояла у меня дома. А когда собирала декор, заметила, что она идеально впишется сюда по цветовой гамме.

Декоративные подушки добавили уютаКартину я купила на «Авито», она отлично вписалась по цветовой гамме в гостинуюДекоративные подушки добавили уюта

В квартире были а-ля винтажные рамы с вензелями, которые выглядели дешево и не подходили под интерьер. Мы их покрасили. Еще пошили шторы за 18 000 ₽, шили на заказ — так можно подобрать идеальный цвет.

В коридоре не было потолочных светильников — только боковое освещение. Мы повесили туда люстру из маленькой комнаты. А в спальни купили бумажные светильники, они обошлись в 1000 ₽.

Всего за декор и текстиль заплатили 15 000 ₽.

Бумажный светильник сделал спальню воздушнойВ эту комнату добавили такой жеБумажный светильник сделал спальню воздушнойТак стал выглядеть коридор. Его украсила люстра из маленькой комнатыТуда же мы повесили зеркала — стало намного светлееТак стал выглядеть коридор. Его украсила люстра из маленькой комнаты

Что в итоге

Ремонтные проблемы, о которых я рассказала выше, были связаны с новой бригадой. У нас не получилось комфортного взаимодействия, поэтому, когда мастера закончили работу, я заплатила и распрощалась с ними. Кое-что по мелочи пришлось доделывать и переделывать за свой счет, но такое бывает.

В конце вызвали клининг за 7000 ₽ и провели фотосессию для объявлений об аренде — она обошлась в 14 000 ₽.

Работы по демонтажу, электрике, сантехнике и малярные работы стоили 200 000 ₽. Материалы на все комнаты — около 90 000 ₽. Стоимость моих услуг заложена в расценки работ, которые указаны в смете. На этом объекте я заработала 70 000 ₽, но рада, что взяла его, потому что он был суперинтересный для меня.

Хоумстейджинг трехкомнатной квартиры обошелся в 544 000 ₽

Электрика и работы	200 000 ₽
Материалы	90 000 ₽
Монтаж и сборка мебели	50 000 ₽
Декор, текстиль	33 000 ₽
Вывоз мусора	30 000 ₽
Кухонный гарнитур, столешница	30 000 ₽
Диван	30 000 ₽
Доставка	20 000 ₽
Фотосессия	14 000 ₽
Перепайка газовой трубы	12 000 ₽
Подоконник на кухню	10 000 ₽
Мойка, стулья, раковина в ванную	9 000 ₽
Клининг	7 000 ₽
Матрас	5 000 ₽
Смесители	3 000 ₽
Светильники	1 000 ₽

Хоумстейджинг трехкомнатной квартиры обошелся в 544 000 ₽

Электрика и работы	200 000 ₽
Материалы	90 000 ₽
Монтаж и сборка мебели	50 000 ₽
Декор, текстиль	33 000 ₽
Вывоз мусора	30 000 ₽
Кухонный гарнитур, столешница	30 000 ₽
Диван	30 000 ₽
Доставка	20 000 ₽
Фотосессия	14 000 ₽
Перепайка газовой трубы	12 000 ₽
Подоконник на кухню	10 000 ₽
Мойка, стулья, раковина в ванную	9 000 ₽
Клининг	7 000 ₽
Матрас	5 000 ₽
Смесители	3 000 ₽
Светильники	1 000 ₽

Обновленная квартира так понравилась заказчикам, что они передумали сдавать ее студентам и начали искать жильцов на долгосрок.

Я тоже влюбилась в жилье настолько, что не хотела уходить. А поскольку как раз искала квартиру в Петербурге, предложила себя в качестве арендатора, но мы не сошлись с хозяином по цене. В любом случае надеюсь, что новым жильцам там живется комфортно.