Может ли пристроенное к МКД дому здание, и по совместительству стилобат, не участвовать финансово в жизни дома

Юрист Молохин Сергей Игоревич рассказал об успешном случае защиты интересов собственников паркинга в споре с товариществом собственников жилья о взыскании взносов на капитальный ремонт. 

Фабула дела

В 2011 году в подмосковном городе Пушкино были построены и введены в эксплуатацию многоквартирный дом и паркинг. Оба здания были запроектированы таким образом, что на крыше паркинга расположилась подъездная дорога к подъезду в многоквартирный дом, внутридомовая открытая стоянка и детская площадка. Т.е. паркинг подпадает под понятие стилобат.

Длительное время, долевые собственники паркинга и собственники квартир считали, что многоквартирный дом и паркинг — это единое целое, и платили единый тариф по содержанию и ремонту в товарищество собственников жилья. 

Такая денежная концепция стала разрушаться, когда товарищество собственников жилья:

• перестало уделять внимание паркингу и обслуживать его внутри;
• выставило платежи за капитальный ремонт аж за период с 2011 г. и подало в суд о взыскании задолженности.

Собственники паркинга обратились в нашу команду юристов и поставили задачу – разобраться, должны ли они содержать многоквартирный дом и должны ли они оплачивать взносы за капитальный ремонт.

Задача была упрощена тем, что товарищество собственников жилья обратилось в суд о взыскании с собственников паркинга задолженности по взносам на капитальный ремонт. В таких спорах проще защищаться, чем нападать.

Как мы выстроили защиту собственников паркинга

Основной наш довод: ТСЖ не учитывало, что здание паркинга является самостоятельным объектом недвижимости.

Любое строение — это не просто физически ощущаемая вещь, но и набор документов, индивидуализирующих вещь как самостоятельный объект в гражданском праве. Именно документы позволяют отделить одну вещь от другой и понять, какие права и обязанности имеются у собственника вещи.

Мы акцентировали внимание, что есть выписка из единого государственного реестра недвижимости и технический паспорт паркинга и есть выписка из единого государственного реестра недвижимости и технический паспорт на многоквартирный дом. Т.е. по юридически значимым документам, паркинг не входит в состав многоквартирного дома как нежилое помещение. Правильность наших размышлений подкреплял п. 4 Правил содержания общего имущества № 491, где чётко сказано, что в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в едином государственном реестре недвижимости.

Согласно Закону Московской области от 01.07.2013 г. № 66/2013-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Московской области», под фондом капитального ремонта понимаются взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме.

При таких доказательствах на собственников паркинга не распространялся Жилищный кодекс РФ, и следовательно, они не должны были платить взносы на капитальный ремонт.

К таким весомым материальным доказательствам, мы дополнительно:

• получили ответ из Фонда капитального ремонта, который указал, что паркинг в региональную программу не включен, в состав многоквартирного дома не входит;
• сделали досудебную экспертизу, которая закрепила самостоятельность паркинга.

Как решил суд 

Судебный процесс был достаточно интересным. У нас поменялось три судьи, и каждой новой судье необходимо было донести нашу позицию, при этом у каждой судьи были свои мысли на этот счёт. 

Спустя 8 месяцев мы добились правосудия, и Пушкинский городской суд Московской области отказал товариществу собственников жилья во взыскании взносов на капитальный ремонт с собственников паркинга (дело 11 – 114/2024, 11 – 113/2024, 11 – 110/2024 и другие обособленные споры).

Общие выводы

Мы проанализировали настрой собственника паркинга и пришли к выводам, что если бы товарищество собственников жилья было бы лояльно, и
— выступило бы с инициативой по утверждению тарифа по содержанию и ремонту для паркинга ниже, чем для квартир, ввиду меньшего количества услуг, или
— выполняло бы внутри паркинга работы и уборку за деньги по содержанию и ремонту,
то собственник паркинга не подняли бы волну недовольства и продолжили бы существовать в мире и согласии как единый имущественный комплекс.