Семейная ипотека на ИЖС с использованием эскроу: как это устроено?

С 1 июля построить дом по семейной ипотеке можно только с использованием проектного финансирования. В «Дом.РФ» подсчитали: после этого спрос на такие кредиты вырос в два раза за две недели. Рассказываем, как выдается семейная ипотека на ИЖС, что по ней можно построить и как нововведения повлияют на рынок.

Что случилось

С 1 марта 2025 года вступает в силу закон, по которому в ИЖС становится обязательным использование эскроу-счетов. После этого деньги клиента будут поступать не напрямую подрядчику, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства не будет ни у одной из сторон сделки.  

Если все закончилось успешно, счет разблокируется, и деньги получает подрядная организация. Если же что-то пошло не так, стороны имеют право заключить соглашение о цене, и эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. В самом крайнем случае средства в полном объеме вернутся на счет клиента.    

Но если заказчик планирует строиться в кредит и имеет основания взять семейную ипотеку со ставкой 6%, то получить ее уже с июля 2024 года можно только при строительстве с эскроу-счетом. 

Использование эскроу вне льготных программ до следующего марта остается на усмотрение заказчика и подрядчика. 

Можно ли теперь построить любой дом на свое усмотрение?

Пока да, если применяется эскроу. Но с марта 2025 года при строительстве с семейной ипотекой придется выбирать проект из списка аккредитованных, который опубликован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). 

Заявляется, что в него могут попасть только проверенные проекты от надежных строительных компаний, у каждой из которых будет уникальный код идентификации. По словам застройщиков, в список можно добавить практически любой проект — это несложно и не займет много времени.

Все ли подрядчики есть в ЕИСЖС?

Нет, но реестр постоянно растет. С марта 2025 все подрядчики из него должны будут работать в рамках законодательства о строительстве по договорам подряда с эскроу-счетами. 

Подрядчик может быть как юрлицом, так и ИП. Главное — предоставлять полную информацию о себе и о проектах, включая стоимость и сроки строительства. Именно это нововведение станет обязательным с марта 2025 года и позволит формировать объективную деловую репутацию подрядчиков. 

Правила аккредитации в системе прописаны в Федеральном законе от 22.07.2024 № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». 

Как все будет происходить

Примерная схема взаимоотношений заказчика строительства, подрядчика и банка выглядит так: 

1. Заказчик выбирает подрядчика и проект в реестре.
2. Клиент и строительная компания заключают договор строительного подряда.
3. Заказчик оформляет ипотеку (семейную или любую другую из доступных). 
4. Выдавший ипотеку банк направляет средства на эскроу-счет. Если подрядчик работает в кредит, то эскроу открывается в том банке, который его выдал. Если же строительная компания не кредитуется, деньги остаются в банке покупателя. 
5. Подрядчик строит дом. 
6. Заказчик принимает работу. Если все в порядке, он подписывает акт приема-передачи и в течение 14 дней регистрирует право собственности.
7. Клиент передает подрядчику копию выписки из ЕГРН и тот обращается в банк за раскрытием эскроу-счета, чтобы получить деньги за работу.

Как получить семейную ипотеку на ИЖС

Кредит выдается семьям с ребенком до шести лет включительно, семьям с детьми-инвалидами и семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми.

Программа действует по всей стране, но ее условия для разных категорий заемщиков при этом могут отличаться в зависимости от региона. Обязательное в случае ИЖС условие — использование эскроу-счета.

Чтобы получить льготный кредит на индивидуальное строительство, нужно подать заявку в банк, который работает с госпрограммой «Семейная ипотека». 

Можно ли вместе с семейной ипотекой на ИЖС использовать маткапитал?

Можно. Маткапитал при этом может выступить первоначальным взносом — тогда он переводится на тот же эскроу-счет. Или же с его помощью можно досрочно погасить ипотеку — в этом случае деньги получит банк-кредитор.  

Как к нововведению отнеслись подрядчики

Части строительного сообщества законодательные новеллы не понравились. Некоторые подрядчики недовольны отсутствием независимой экспертизы при приемке дома и видят в этом угрозу. 

«Проблема в риске потребительского терроризма. Если работы принимает заказчик, то часто он придирается и видит недоделки там, где их нет. При этом заказчики чаще всего не эксперты в строительстве, а значит, их компетенции недостаточно, чтобы увидеть реальные проблемы», — объясняет Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент» и эксперт комиссии по вопросам ИЖС общественного совета при Минстрое РФ.

Но и технадзор от застройщика — тоже сомнительное решение: в интересах компании скорее сдать объект и получить деньги. В попытке выяснить, кто прав, есть риск увязнуть в судах.

Выход — создание пула аккредитованных независимых экспертов. Лучше всего, если их будет предоставлять банк, поскольку он учитывает интересы всех сторон. Технадзор от застройщика или от заказчика не подходит, потому что первый не будет видеть проблем, а второй будет их выискивать и высасывать из пальца

Валерий Лукинов,учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент»

Довольны ли новшествами заказчики

Спрос на кредиты для индивидуального строительства в рамках обновленной семейной ипотеки уже резко вырос. Заказчиков привлекает безопасность строительства и оплаты, так как каждая сделка застрахована на 10 млн рублей.

По словам директора развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгения Квасенкова, нововведения повышают социальность и адресность, снижая финансовые риски для заказчиков от работы с недобросовестными подрядчиками. 

К тому же, продолжает эксперт, проведенный ВЦИОМ опрос показал, что чаще всего ИЖС востребовано у родителей с несовершеннолетними детьми, а значит, программа соответствует запросу населения.

Как работают эскроу-счета в случае с домокомплектами

Домокомплект — это когда заказчик покупает не только проект, но и набор деталей для быстрого возведения дома по нему. Домокомплекты производятся на заводах (чаще всего из бруса или СИП-панелей), где все конструктивные элементы тщательно подгоняются друг к другу в заводских условиях. 

Домокомплект доставляют на участок, а дальше заказчик собирает его своими силами или с помощью сторонней бригады рабочих. При этом фундамент в стоимость обычно не входит. 

Сегодня такой вид строительства практикуется редко — на его долю приходится буквально пара процентов от общего объема, объясняет Валерий Лукинов.

Для строительства в кредит с применением эскроу-счетов такой вариант подходит (это прописано в законе), но с оговорками. При возникновении проблем найти виновника будет не так просто: производители материалов станут винить бригаду, а рабочие скажут, что дело в плохом домокомплекте. 

Впрочем, в интересах подрядчиков работать качественно, иначе они не смогут раскрыть эскроу-счета в свою пользу. 

Что в итоге будет с ценами?

В комфорт-классе спрос может упасть на 80% из-за сложностей с использованием семейной ипотеки, прогнозирует Валерий Лукинов. Есть вероятность, что продажи и вовсе остановятся. 

На этом фоне снизятся и цены, хотя на сильное удешевление все равно рассчитывать не стоит, так как строительные материалы дорожают, и себестоимость стройки точно не станет ниже. 

В попытке сохранить бизнес подрядчики, работающие с проектами комфорт-класса, вероятно, перейдут в более дорогие сегменты. 

Бизнес- и премиум-класса снижение цен не коснется, так как там ипотека применяется редко. Здесь цены продолжат расти. 

«Рост цен в ИЖС всегда конечен: как только ценник приближается к стоимости квартир в многоквартирных домах, большинство покупателей выбирает покупку квартир», — напоминает Камила Фазлыева. Следовательно, из-за одной лишь семейной ипотеки с эскроу сильно цены не поднимутся. Кроме того, квартиры сейчас дешевеют, говорит эксперт.