Некоторые жильцы ошибочно полагают: раз участок под МКД не сформирован и в состав общедомового имущества не входит, значит, управляющая организация незаконно начисляет плату за содержание придомовой территории. Когда УО не реагирует на претензии по этому поводу, в ход идут исковые заявления с требованиями о перерасчете платы, взыскании компенсации морального вреда, пеней и штрафов. Подобрали на эту тему три примера из судебной практики.
Случай из Московской области: законность взимания платы удалось доказать не сразу
В исковом заявлении наниматель квартиры просил:
— обязать УО пересчитать плату за содержание жилого помещения (в части расходов на содержание придомовой территории) на сумму 5 110 рублей;
— взыскать с УО компенсацию морального вреда — 15 000 рублей.
При рассмотрении дела выяснилось, что собственники МКД не устанавливали размер платы за содержание жилого помещения. Действующий тариф утвердил орган местного самоуправления (ОМСУ), и в состав этого тарифа входит плата за содержание придомовой территории.
При этом:
— участок под МКД действительно не сформирован и расположен на землях неразграниченной государственной собственности;
— истец является нанимателем по договору соцнайма, а не собственником квартиры;
— Госжилинспекция Московской области уже предписывала УО пересчитать плату в части расходов на содержание придомовой территории, применять в дальнейшем тариф без учета этих расходов, а также обратиться в ОМСУ для утверждения нового тарифа (без платы за содержание придомовой территории).
Учитывая эти обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования нанимателя частично. Обязали УО пересчитать плату за содержание жилого помещения в размере 5 110 рублей, а также взыскали с нее компенсацию морального вреда — 1000 рублей и «потребительский» штраф — 500 рублей.
К слову, позднее УО признала предписание ГЖИ, на которое ссылалась суды общей юрисдикции, незаконным (постановление Арбитражного суда Московского округа по делу № А41 – 13765/22).
Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело о перерасчете платы на новое рассмотрение: собственники используют земельный участок при МКД как придомовую территорию, а значит, несут обязанность по ее надлежащему содержанию и оплате уборки. Тот факт, что участок под МКД не сформирован и на кадастровый учет не поставлен, эту обязанность не исключает. Доказательства того, что УО плохо обслуживает придомовую территорию, отсутствуют.
Также нижестоящие суды не учли:
— уборка территории входит в обязанности УО по условиям договора управления;
— в соответствии с Правилами благоустройства территории г. о. Солнечногорск, содержание дворовой территории МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам домов, возложено на эксплуатирующие организации.
Апелляционный суд еще раз рассмотрел дело и в удовлетворении иска отказал. На этот раз Первый КСОЮ оставил вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 24006/2023).
Суды отказали настойчивому жителю г. Калининграда во взыскании внесенной платы
Обращаясь в суд, истец просил:
— признать действия УО нарушающими его права как потребителя коммунальных услуг;
— взыскать с УО необоснованно начисленную и внесенную плату за содержание придомовой территории — 1 049 рублей, пени — 1142 рубля, компенсацию морального вреда — 15 000 рублей и штраф, предусмотренный ч. 11 ст. 156 Жилищного кодекса РФ.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении исковых требований (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 4832/2023). Согласно договору управления МКД, работы и услуги по содержанию придомовой территории оказываются управляющей компанией за счет средств собственников дома. Плата за такие работы и услуги предусмотрена в размере 2,02 рубля с 1 кв. м жилого помещения.
«До формирования участка и возникновения права собственности на него у собственников помещений в МКД они владеют и пользуются этим участком, что предполагает их обязанность по надлежащему содержанию данного участка».
Также законность начисления платы за содержание спорной придомовой территории подтверждает решение суда по делу № 2 – 1948/2020, оставленное без изменений апелляционным и кассационным судами.
Еще одно решение не в пользу истцов: история из Ленинградской области
В исковом заявлении два собственника просили взыскать с УО необоснованно начисленную и полученную плату в размере 9712 рублей — в пользу одного истца, 12 025 рублей — в пользу другого, а также «потребительский» штраф.
Ссылались на то, что в ЕГРН сведения о границах придомовой территории отсутствуют, сами собственники не включали спорный участок в состав ОИ. Следовательно, и расходы на его содержание нести не обязаны.
Суды трех инстанций в иске отказали (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 16074/2024). Исходили из того, что отсутствие сведений о границах и точной площади стоящего на государственном кадастровом учете земельного участка под МКД не освобождает истцов, как собственников жилых помещений в этом доме, от обязанности по содержанию и оплате работ и услуг по обслуживанию земельного участка.
В состав общего имущества входит в том числе земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном участке объектами (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Земельный участок под МКД, образованный до введения в действие ЖК РФ и поставленный на кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме (ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее — Вводный закон).
«Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме» (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
С учетом этих положений, а также фактических обстоятельств дела суды пришли к выводу: собственники, в том числе истцы, используют спорный участок и расположенные на нем объекты, поскольку они необходимы для обслуживания дома. Следовательно, обязаны нести расходы по содержанию этого участка.