По оценке «СберИндекс» и «Домклик», разрыв в ценах объявлений и сделок на первичном рынке меньше, чем на вторичном
По итогам октября 2024 года разница цен в объявлениях и при продаже новостроек составила 11,3%, готового жилья— 16,5%, следует из исследования «СберИндекс» и «Домклик» (есть в редакции). Расчеты сделаны на основе ценовых индексов «Домклик» и данных ипотечных сделок Сбербанка, которые консолидируются в лаборатории «СберИндекс» и анализируются совместно.
«Как показали результаты нашего исследования, стоимость жилья в объявлениях заметно отличается от цен, по которым недвижимость реально продается. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. При этом цены предложений отличаются большей волатильностью по сравнению с ценами сделок. Анализ расхождения этих показателей оказывается намного более надежной метрикой, предсказывающей будущее движение рыночных цен»,— прокомментировал результаты исследования руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников.
Эксперт подчеркнул, что снижение спроса после изменений в программах господдержки, сделавших их более адресными, привело к дальнейшему снижению цен. «Пока первыми признаками будущей динамики является не столько падение цен сделок, сколько сокращение разрыва между ценами предложения и реальных сделок, обычно предшествующее началу понижательной динамики»,— заключил Михаил Матовников.
Как отличаются цены объявлений и сделок на первичном рынке
В исследовании указывается, что средняя цена предложения 1 кв. м новостроек в России на «Домклик» составляет 188,4 тыс. руб., тогда как цена в ипотечных сделках Сбербанка на 11,3% ниже— 169,3 тыс. руб. Разрыв в регионах, лидирующих по ценам на жилье, следующий:
- Москва— 14,2%;
- Санкт-Петербург— 6,4%;
- Московская область— 6,2%;
- Республика Татарстан— 4,2%;
- Краснодарский край— 7,9%.
В четырех регионах отмечается обратная ценовая разница— реальная цена сделок выше цен в объявлениях: в Ленинградской области на 3,6%, в Омской области на 3%, в Волгоградской области на 1,4%, в Тюменской области на 1,2%.
Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург сохраняют лидерство по спросу на новостройки и после снижения доступности ключевых льготных программ. Совокупно на три этих региона в октябре пришлось 21,9% всех ипотечных сделок «Сбера». «Около 40% всех ипотечных сделок в Москве и Санкт-Петербурге— сделки с первичным жильем»,— указывается в обзоре.
Фото: Pavel L Photo and Video / Shuttherstock / FOTODOM
По данным аналитиков, Москва в октябре стала единственным крупным регионом, где цены не выросли, Свердловская область— единственным крупным регионом, показавшим незначительное (на 0,1%) снижение. Стольже незначительный рост (на 0,2%) зафиксирован в Красноярском крае. В остальных субъектах рост находился в пределах от 0,5% (Московская область) до 4,2% (Омская область).
В среднем по стране, по статистике ипотечных сделок «Сбера», медианная стоимость 1 кв. м за месяц выросла на 0,4% и достигла 169,3 тыс. руб.
«Цены в объявлениях оперативно следуют за спросом, что подрывает представления об инертности рынка недвижимости. Однако цена сделок всеже ведет себя консервативнее цены предложения и особенно уровня спроса»,— отмечается в исследовании. Аналитики указывают, что разницу между ценой сделки и ценой предложения стоит рассматривать не как скидку, а как уступку, заранее заложенную в ценник.
Как отличаются цены объявлений и сделок на вторичном рынке
Цена 1 кв. м вторичного жилья в октябрьских сделках составила 110 тыс. руб., в объявлениях на «Домклик»— 128,1 тыс. Разница составляет 16,5%— больше, чем на рынке строящегося жилья, подчеркивается в материалах. Вместе с тем статистика ипотечных сделок Сбербанка показала оживление спроса на вторичное жилье в октябре (+11% к сентябрю). Эксперты связывают это со снижением доступности программы «Семейная ипотека» и ожиданиями по дальнейшему росту ключевой ставки.
«В Москве и Московской области, где льготная ипотека теряет актуальность быстрее, количество выдач выросло на 30%»,— подчеркивается в обзоре.
Фото: Олег Яковлев / РБК
Среди регионов— лидеров по ценам на жилье разрыв между ценами в объявлениях на «Домклик» и суммами сделок следующий:
- Москва— 14,1%;
- Санкт-Петербург— 3,2%;
- Московская область— 7,5%;
- Краснодарский край—-1,3% (цена сделки выше цены в объявлениях);
- Ленинградская область— 5,2%.
Помимо Краснодарского края, цена в сделках превышает цены в объявлениях только в одном регионе— это Пермский край (-0,6%). В остальных субъектах отмечена разница в пределе от 3,6% (Башкортостан) до 19,3% (Ростовская область).
Что касается ценовой динамики, исследование показало, что средняя стоимость 1 кв. м вторичного жилья в сделках снизилась в трех регионах: Санкт-Петербурге (-0,6%), Краснодарском крае (-0,6%) и Республике Башкортостан (-0,4%). В Ленинградской и Волгоградской областях цены за месяц не изменились, минимальный рост зафиксирован в Пермском крае (0,1%) и Воронежской области (0,2%).
В среднем по России показатель за месяц увеличился на 0,5%, отмечается в материалах. «Скорее всего, в ближайшие месяцы цены на готовое жилье перейдут к снижению»,— прогнозируют аналитики.