Как сохранить ипотечное жилье при банкротстве

Раньше ипотечное жилье банкрота уходило с молотка, даже если было единственным. После внесения поправок в закон о банкротстве ситуация изменилась, и теперь у должника есть шанс сохранить залоговую недвижимость. Рассказываем, как это сделать.

С 2015 года, после внесения поправок в закон № 127-ФЗ, физические лица получили возможность объявить себя банкротами (финансово несостоятельными). Фактически банкротство — это процедура списания долгов заемщика, который больше не имеет возможности по ним платить. После банкротства долги обнуляются, и человек может начать финансовую жизнь с чистого листа, не таща за собой груз прошлых обязательств. 

Однако требования кредиторов при этом, по возможности, все равно нужно удовлетворить: банкрот должен рассчитаться с долгами настолько, насколько это позволяет стоимость его имущества.

Если общая сумма задолженности составляет от 25 тыс. до 1 млн рублей, должник может провести бесплатную внесудебную процедуру банкротства через МФЦ, но такая возможность предоставляется только тем, с кого приставы не смогли взыскать долги из-за недостаточности имущества (гл. 10, ст. 223.2–223.7 закона № 127-ФЗ). 

Если задолженность достигла 500 тыс. рублей, просрочка — трех месяцев, и у должника есть что взять, то банкротство оформляется в судебном порядке. 

В ходе процедуры должнику назначают финансового управляющего, который при плохом развитии событий реализует его имущество через торги. Все расходы по банкротству, в том числе вознаграждение управляющему, возлагаются на должника. Сам процесс небыстрый и занимает от нескольких месяцев до несколько лет. 

Последний вариант — потеря имущества — самый тяжелый для банкрота. Однако законом установлен список вещей, которые у должника не забирают. 

В него входят:  

• единственное жилье; 
• личные вещи;
• мебель стоимостью менее 50 тыс. рублей;
• необходимая бытовая техника;
• техника, используемая для заработка;
• материалы для отопления жилья, например, дрова;
• призы, госнаграды и т. д.

Нельзя, но иногда можно: нюансы изъятия единственного жилья

Про жилье, вроде бы, все сказано предельно ясно — единственное не трогать. 

Но есть ряд оговорок: 

• Если единственное жилье банкрота принадлежит к категории роскошного (например, квартира более 100 кв. м при одном проживающем), то такой объект подлежит реализации, а должнику взамен должны купить другое жилье, соответствующее социальным нормам. 

Средства на покупку берут из общей конкурсной массы, а соцнорма в среднем по России составляет 33 кв. м на одиноко проживающего и по 10–15 кв. м на человека, если расчет делается на семью.  

• До принятия последних правок в законе говорилось, что единственное жилье не подлежит изъятию, если оно не находится в залоге. 

Ипотека — вид залога, поэтому даже если должник аккуратно выплачивал жилищный заем, то при банкротстве сохранить ипотечное жилье ранее не получалось. Его включали в общую конкурсную массу и продавали с торгов. 

Однако в 2023 году Верховный суд (ВС РФ) после рассмотрения дела, в котором фигурировала единственная ипотечная квартира, отменил решение арбитражного суда и постановил: если в деле о банкротстве фигурирует залоговое жилье, являющееся единственным для должника, который исправно исполняет обязательства по ипотечному договору, то заемщик и банк должны пойти на мировое соглашение и составить локальный план реструктуризации. 

Таким образом, ВС РФ создал прецедент, благодаря которому в ходе личного банкротства можно было сохранить ипотечное жилье, если оно являлось для должника единственным и он не допускал просрочек по ипотечному кредиту.

Вскоре после принятия Верховным судом определения по вопросу банкротства с ипотекой в Госдуму внесли законопроект № 309801-8, предлагающий сохранять за должником его единственное жилье. Он был принят в конце июля 2024 года. 8 августа его подписал президент, а действовать поправки к закону о банкротстве начнут с 7 сентября этого года. 

Как будет выглядеть процедура банкротства с ипотекой

Внесенные изменения позволят банкроту сохранить единственное ипотечное жилье, но отнюдь не по умолчанию. 

Это возможно при выполнении следующих условий: 

1. У потенциального банкрота не должно быть просрочек по ипотечным платежам (если долги есть, их надо погасить в течение трех месяцев). 
2. Для погашения ипотеки придется найти сторонний источник финансирования. Выплачивать жилищный кредит за счет имущества и доходов при банкротстве нельзя — на них претендуют другие кредиторы. Поэтому должнику потребуется помощник (третье лицо), который будет платить ипотеку за него. Если таковой найдется, ответчик будет должен уже не банку-залогодержателю, а ему.

Ипотечный кредит у должника при этом остается, и его необходимо регулярно выплачивать. Для этого банкроту и потребуется помощник, который будет платить за него. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо — например, родственники или поручители заемщика. 

После завершения процедуры банкротства заемщик сможет сам выплачивать ипотеку, но при этом спонсировавший его помощник получает право требования к нему.  

При нарушении условий мирового соглашения банк может восстановить свои требования в реестре, если к этому моменту дело о банкротстве не будет завершено, или обратить взыскание на залоговый объект, если процедура уже закончена.

На оплату ипотеки банкрот также сможет направлять доходы, которые не попадают в общую конкурсную массу. Например, к ним относятся выплаты за участие в специальной военной операции. Они имеют статус социальных, и кредиторы претендовать на них не могут, даже если дело о банкротстве не завершено. 

Эксперты пока с осторожностью относятся к внесенным поправкам, отмечая, что еще неясно, на каких условиях банки-залогодержатели будут заключать мировые соглашения такого типа и как будут оценивать платежеспособность третьих лиц.