Можно ли изменить условия ипотеки, если банк уже одобрил заявку

Вы выбрали жильё и получили одобрение от банка: уже известны сумма, срок, ставка и другие параметры ипотеки. Но объект внезапно подорожал или вы нашли другой вариант. Разберёмся, можно ли изменить условия кредита после одобрения заявки.

Если банк уже одобрил ипотечную заявку, это вовсе не означает, что заёмщик обязан оформить кредит на предложенных условиях. Клиент имеет право попросить об изменении параметров кредитования. 

Что можно изменить:

• программу кредитования;
• размер ипотеки;
• срок кредита;
• процентную ставку;
• сумму первоначального взноса (ПВ).

В таком случае заявку обычно направляют на повторное рассмотрение, по итогам которого банк выносит новый вердикт — не обязательно положительный. 

В этой статье мы расскажем, как можно изменить условия ипотеки после одобрения заявки банком или заключения договора, какие параметры доступны для пересмотра и что нужно учитывать при подаче запроса.

На каком этапе можно изменить условия ипотеки

Допустим, вы сформировали заявку на ипотеку и отправили её в один или несколько банков. Один из банков одобрил эту заявку, но вы поняли, что хотите внести в неё изменения. 

Алгоритм действий в таком случае зависит от того, как вы подавали заявку:  

1. Если вы обращались в банк напрямую, свяжитесь со своим менеджером или службой поддержки — есть вероятность, что изменения внесут без составления новой заявки.
2. Если вы использовали агрегаторы, то обращаться нужно к их представителям, и уже они будут вносить изменения и договариваться с банком.

Какие изменения можно внести в ипотечную заявку после одобрения

Заёмщик вправе обратиться в банк с запросом на изменение целого ряда параметров в уже одобренной заявке. 

Вот что можно поменять:

1. Ипотечную программу. Выбор ипотечной программы зависит, в первую очередь, от того, какую недвижимость вы собираетесь приобрести — первичную или вторичную. 

Если сначала вы собирались купить новостройку и получили одобрение ипотеки на первичное жильё, а потом вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то просто так направить одобренный кредит на её покупку не получится. 

Первичная и вторичная недвижимость по-разному оценивается как залог, кроме того, по программам кредитования часто различаются процентные ставки. Так что в этом случае банк обязательно пересмотрит заявку. 

Отдельного упоминания также заслуживает ипотека на строительство дома. Это отдельная линейка кредитов со своими специфическими условиями, и если идея о строительстве пришла к вам уже после одобрения заявки на другую цель, процедуру точно придётся начинать заново. 

Исключение — госпрограммы, которые предусматривают несколько целей. Например, по семейной ипотеке можно как купить первичное жильё, так и построить собственное. Но и здесь нужно будет согласовать новую цель с банком, хотя сделать это и будет проще.   

2. Сумму кредита. Если вы хотите увеличить сумму, нужно быть готовым к изменениям всех других параметров кредита. 

Увеличить кредитный лимит можно за счёт:

1. Увеличения срока кредитования. При растягивании выплат во времени снижается ежемесячный платёж, а значит и нагрузка на заёмщика. Поэтому на более долгий срок банки готовы дать тому же самому заёмщику бо́льшую сумму. Но учитывайте, что это увеличит итоговую переплату.
2. Подтверждения дополнительных доходов. Если у вас есть дополнительный доход, который вы можете показать банку — официальная подработка, поступления от аренды и так далее, — это повысит вашу платёжеспособность в его глазах, а значит и ваши шансы на более серьёзный заём.
3. Привлечения созаёмщика. Доходы созаёмщика суммируются с вашими, что даёт возможность увеличить размер ипотеки.

Изменение суммы может повлечь за собой и изменение ставки. Если ваши финансовые показатели улучшились, попробуйте запросить более низкую ставку. 

Если вы наоборот хотите уменьшить сумму кредита, то заявку можно вообще не менять. Деньги выдаются под покупку квартиры, и если жильё будет стоить меньше одобренной суммы, то и размер ипотеки автоматически пересчитают: лишних денег банк вам не выплатит.  

Единственное, о чём стоит помнить — это существование минимального порога кредитования, ниже которого банкам работать невыгодно. У каждой организации он свой. 

3. Срок ипотеки. Изменение срока обязательно повлияет на размер ежемесячных платежей в ту или иную сторону. Вслед за этим почти наверняка изменятся и другие параметры ипотеки, так что заявку точно будут рассматривать заново. Минимальный срок ипотеки составляет 1 год, а максимальный — 30 лет. 

4. Размер первоначального взноса. Минимальный размер первоначального взноса зависит от ипотечной программы, в которой вы хотите участвовать. В среднем по рынку сейчас это 20%, но некоторые банки требуют сразу 50%, а некоторым хватает и 10%. 

Как бы то ни было, уменьшить размер ПВ у вас не получится, а вот увеличить — легко. Повторное рассмотрение заявки для этого не требуется — достаточно обратиться к персональному менеджеру. 

Будет ли заявка рассматриваться заново 

Разрешат вам внести изменения без подачи новой заявки или нет, зависит от конкретного банка. Многие организации не видят в этом проблемы и идёт навстречу клиентам, но могут быть и исключения. 

Если вы просите внести в заявку изменения, то, скорее всего, её рассмотрение начнётся заново, с учётом новой информации. Повторно подавать документы, которые вы уже предоставили кредитору, при этом не потребуется. Банк сохранит и учтёт все имеющиеся данные о вас, но выносить решение будет без оглядки на предыдущее одобрение. 

Можно ли изменить условия уже взятой ипотеки 

Когда ипотечный договор уже подписан, изменить его условия гораздо сложнее. Сделать это можно только по обоюдному согласию сторон, и нет никаких гарантий, что вам дадут такое согласие. 

Скорее всего, чтобы изменить положения договора, нужно будет представить веские основания: смену рабочего места, возникновение попечительства над недееспособными родственниками и тому подобные жизненные перемены. 

Возможны две ситуации: 

1. Если вы хотите получить бо́льшую сумму, для этого нужно предоставить доказательства, что связанный с вами кредитный риск стал ниже — или, иными словами, снизилась вероятность невыплаты долга. Об этом может говорить как увеличение вашего дохода, так и рост стоимости залоговой квартиры. 
2. Если ваше финансовое положение ухудшилось и вы больше не можете платить по графику, нужно оформлять кредитные каникулы или реструктуризацию. Об этом можно договориться с любым банком, но перечень оснований и шансы на одобрение в каждом отдельном случае будут разными. 

Итак, пока не подписан кредитный договор, вы можете свободно менять условия заявки или отозвать её. Но если вы уже оформили ипотеку, просто так ничего поменять уже не получится: придётся вести с банком переговоры без гарантии успеха. 

Может ли банк отказать после одобрения заявки 

До тех пор, пока договор не подписан, менять условия может не только заёмщик, но и кредитор. Как правило, одобрение ипотечной заявки — это не оферта, которая бы обязывала банк предоставить предложенную услугу. Поэтому если показатели заёмщика, экономическая ситуация или возможности банка сильно изменились, в ипотеке могут отказать. 

Это происходит достаточно редко, но нужно понимать, что если банк всё-таки отказал, оспорить это решение почти невозможно, ведь договора между вами ещё нет, а значит никто никому ничего не должен. 

Когда договор уже заключён, в нём должен быть прописан порядок изменения условий кредитования, в том числе, со стороны банка. Как правило, без согласия заёмщика менять срок или сумму кредита, а также увеличивать процентную ставку банк не имеет права. 

Резюмируем

1. Изменить условия ипотеки после одобрения заявки можно, но это потребует её повторного рассмотрения банком. 
2. Если изменения касаются ключевых параметров кредита — суммы, срока, ставки, программы кредитования, — то заявку будут пересматривать заново. Избежать этого можно, если вы хотите уменьшить кредит или увеличить первоначальный взнос. 
3. Как правило для изменения заявки достаточно обратиться к менеджеру банка или того агрегатора, через который вы рассылали заявки. 
4. Если договор уже подписан, изменения возможны только по обоюдному согласию с банком или при наличии веских оснований. 
5. Учитывайте, что пересмотр условий может повлиять на сроки и итоговую стоимость кредита.