Генеральный директор ГК «Кортрос» Станислав Киселев и обозреватель по рынкам недвижимости телеканала РБК Игнат Бушухин поговорили об актуальных реалиях рынка российского девелопмента
— Станислав, как вы оцениваете продажи в первые месяцы после отмены льготной ипотеки— какие прогнозы по продажам на конец года?
— Отмена ипотеки с господдержкой и ограничения по семейной и IT-программам стали ударом для всех участников рынка. Спрос охладился: в условиях, когда ключевая ставка достигла 19%, покупатели лишились возможности пользоваться кредитными средствами под низкий процент. Застройщики, в свою очередь, не могут снижать цены из-за постоянного роста стоимости строительно-монтажных работ и материалов и удорожания проектного финансирования.
В Московском регионе сильнее всего пострадала целевая аудитория проектов комфорт-класса. И в Москве, и в Санкт-Петербурге на этот сегмент сокращение IT- и семейной программ оказало серьезное влияние. При этом стоит отметить, что в основном IT-специалисты рассматривают жилье в столице, причем бизнес-класса. И для них IT-ипотека, доступная в Московской области, соответственно, не панацея. В результате многие семьи с двумя и более детьми старше семи лет больше не могут воспользоваться государственной льготной программой, чтобы приобрести жилье, которое они действительно хотят.
Самое ощутимое падение спроса случилось в июле: у всех игроков рынка месяц завершился с минимальными результатами за весь последний год, особенно в сравнении с «пиковым» июнем.
Однако по итогам августа и предварительным итогам сентября мы уже можем говорить о приросте. Конечно, несмотря на сезонность и «нетипичность» внешних факторов последних двух лет, мы ожидаем тенденцию на рост спроса до конца этого года. И если сейчас мы можем говорить о падении спроса на рынке на 15% год к году, то по проектам ГК «Кортрос» (за счет вывода новых объемов и новых проектов) мы, наоборот, ожидаем рост выручки на 10–15% к концу 2024 года. Во многом нам удается балансировать по спросу и продажам благодаря тому, что мы строим и в столице, и в регионах. Такая модель оправдывает себя уже не первый год.
В целом делать долгосрочные выводы и говорить о необходимости разрабатывать стратегии выживания на падающем рынке пока рано, но задумываться пора. Мы считаем, что тактически битву за клиента во втором полугодии выиграет тот, кто предложит лучший продукт и финансовые условия.
Станислав Киселев (ГК «Кортрос») и Игнат Бушухин (РБК) во время интервью(Фото: Константин Грибов)
— «Лучший продукт и финансовые условия». А разве нельзя конкурировать ценой и снижением себестоимости или классов проектов? Даетели вы скидки в текущих реалиях?
— Конечно, в «меню» ГК «Кортрос», как и у всех компаний, есть специальные предложения. Однако в новых условиях у застройщиков осталось не так много инструментов, чтобы привлечь покупателей. Одни девелоперы предлагают скидки до 35%, которые в реальности составляют не более 10%, если первоначальная цена была выше рынка. Другие предоставляют рассрочки на рискованных условиях. Но клиенты все равно не торопятся принимать окончательное решение— они заняли выжидательную позицию. Думаю, и сам рынок в целом не готов к конкуренции ценой. Если мы начнем расценивать скидки не просто как инструмент привлечения клиента, но способ исправления текущих экономических реалий в отрасли, это будет говорить о настоящих проблемах.
Можноли играть на понижение качества строительства и класса? Можно, но только один раз. Потом доверие к компании будет моментально утрачено. Декларировать один класс, а по факту передавать клиентам проект с другими потребительскими характеристиками— это путь в никуда.
— Если продажи по рынку низкие, не придетсяли снова поддерживать стройотрасль и вводить новую льготную ипотеку?
— Сейчас рынок и застройщики настроены на объем ввода и стройки около 100 млн кв. м. У каждого федерального девелопера есть возможности— финансовые модели, бизнес-процессы— на строительство минимум 1 млн кв. м. Надо понимать, что решение задач, которые были поставлены стройкомплексу России,— строительство до 38 кв. м на человека— возможно только не с таким высоким кредитным плечом и с плечом государственной поддержки. По-другому не бывает. И не стоит забывать, что от нашей отрасли в экономике зависит очень много— 8% ВВП. Строительство и смежные отрасли нельзя оставить наедине со всеми текущими вызовами.
Но и новая льготная ипотека— не абсолютный выход из ситуации. Изначально программа была настроена на решение определенных задач в определенный момент времени. Сейчас режимы поддержки спроса могут быть другими. Например, точечное субсидирование там, где это наиболее важно для государства, но при этом не надо вовсе отменять поддержку отрасли в целом.
— Будетели вы начинать новые проекты в текущих экономических условиях?
— В бизнесе, если хочешь выжить, нужно постоянно развиваться. Поэтому да, мы не просто планируем начинать новые проекты— мы уже работаем над ними в этой парадигме. Расширение портфеля помогает хеджировать риски. Мы масштабируемся во всех измерениях: выходим в новые регионы и осваиваем новые сегменты. Мы стремимся быть в авангарде, быть визионерами. Поэтому активно трансформируемся во всех наших подразделениях и направлениях деятельности. Всего впереди у нас порядка 6 млн кв. м. Минимум три проекта планируем скоро вывести в продажу, и еще несколько— в проработке.
Фото: Константин Грибов
— Вам не кажется, что регионы сегодня становятся более финансово выгодны для застройщиков? Как далеко от Москвы готовы строить?
— В то время как столичные девелоперы начали экспансию по стране только в 2021-м, мы видели в регионах большой потенциал всегда. История нашей компании началась на Урале. Но даже после того, как мы стали «своими» в Москве, мы продолжаем расширять присутствие в регионах.
Столичный рынок всегда был непрост, а сейчас особенно: существенно выросла стоимость земельных участков. Тем временем проекты в регионах действительно стали более рентабельными. Здесь остро ощущается нехватка качественного продукта, поэтому детально проработанный проект всегда будет пользоваться спросом.
Думаю, вы уже слышали, что буквально на днях мы объявили о выходе в новый для себя регион: теперь «Кортрос» будет строить и в самой западной точке России— в Калининграде. Там мы планируем создать современный жилой квартал с уникальной архитектурой, разноформатным предложением жилья (от комфорт- до премиум-класса) и туристическим кластером— двумя масштабными гостиничными комплексами и большим объемом коммерческих помещений.
Фото: Константин Грибов
— Как оцениваете программу КРТ, которая начала шагать по стране? К чему она приведет?
— Проекты КРТ— драйвер развития современной многофункциональной городской среды. Механизм позволяет оптимизировать инвестиционно-строительный цикл и с нуля создать пространство, полностью соответствующее современным требованиям комфорта.
Для нас работа в формате комплексного развития территорий привычна и понятна. Мы изначально сделали упор именно на реализацию масштабных проектов. Например, начиная район Академический в Екатеринбурге в 2005 году, мы сразу заложили в него логику долгосрочного устойчивого развития. Еще на начальном этапе проектирования мы понимали, где появится парк (к слову, он один из крупнейших в российской девелоперской практике), где будет «Дворец борьбы», а где пройдут трамвайные пути, связывающие район с центром.
Для жителей преобразованных локаций такой комплексный подход означает, что комфортная среда не прервется, как только человек покинет квартиру или внутренний двор. Застройщик обеспечивает проект транспортными развязками, детскими учреждениями и даже локальными местами приложения труда.
Еще один бонус КРТ— увеличение площади квартир. В таких проектах это важный фактор, позволяющий создавать комфортные условия для семей.
Девелоперы часто подают заключение договора о КРТ как успех, но таковыми эти события будут только через несколько лет. Пока что далеко не все игроки осознают все сложности, с которыми им предстоит столкнуться при реализации крупного проекта. Лишь у единичных компаний есть соответствующий опыт. Жизненный цикл КРТ близится к десятилетию, и девелоперу приходится думать о том, что клиент будет считать красивым и удобным через несколько лет. КРТ требует особого внимания к качеству и создает обязательства перед клиентами.
— Какие изменения на законодательном уровне, по вашему мнению, будут способствовать развитию строительной отрасли?
— На данный момент существенный прогресс может произойти в федеральной программе «Стимул», если предоставить регионам свободу в выборе объектов, на финансирование которых необходима государственная поддержка, а также пересмотреть критерии определения бюджетной эффективности, чтобы иметь возможность объективно оценивать точечные и комплексные проекты.
Стоит также обратить внимание на строительство сложных объектов коммунальной инфраструктуры в рамках государственных и муниципальных контрактов. На данный момент качественные исходные данные для проектирования отсутствуют. Мне кажется целесообразным провести массовую инвентаризацию фактического расположения сетей и их реального технического состояния при федеральной поддержке. На основании полученной информации можно былобы сформировать единую цифровую базу данных по существующим инженерным коммуникациям.
Кроме того, рационально былобы отменить налог на имущество в отношении построенных, но непроданных квартир либо уменьшить его в качестве меры борьбы с потенциальной сниженной налоговой нагрузкой девелоперов.
Хотелбы также обратить внимание на проблему изменения градостроительных норм в отношении проектов, запущенных в реализацию. На данный момент комплекс, получивший разрешение на строительство по одним нормам, при вводе в эксплуатацию проверяется на соответствие другим. Предлагаю дополнить Градостроительный кодекс России нормой, вводящей прямой запрет на распространение новых требований к проектам, которые уже строятся.
— Что с кадрами?
— Строительная отрасль находится в серьезнейшей конкуренции с банковскими структурами и телекоммуникационными корпорациями за высококвалифицированные IT-кадры, необходимые для внедрения инновационных решений. Заметен и дефицит рабочей силы. В качестве решения предлагаю законодательно определить понятие «жилой̆ городок на строительной̆ площадке» и дать строителям право временно проживать в нем. Причем в случае с иностранными рабочими былобы рационально разрешить регистрацию по такому месту жительства.
Фото: Константин Грибов
— Как текущая ситуация сказывается на запросах покупателей и самом продукте— квартирах?
— На выбор покупателя часто влияют иррациональные факторы: эмоции, семейные традиции, потребительские привычки. С нарастанием информационного шума именно они становятся все более влиятельным инструментом архитектуры выбора.
Мы решили, что пойдем по пути персонализации и превращения наших покупателей в амбассадоров бренда. Сейчас, выбирая квартиру, люди смотрят не только на цену. На первый план выходят комфорт и эмоциональная вовлеченность, получение нового опыта взаимодействия с продуктом. Мы как девелопер стараемся сместить фокус внимания компании со свойств продукта (которые также остаются важными) на эмоциональную удовлетворенность потребителей— использовать клиентоцентричный подход.
К примеру, мы запустили конструктор планировок. Сервис позволяет покупателю самостоятельно собрать квартиру под личные запросы, а не выбирать только из решений от застройщика. На данный момент решение реализуется в нашем загородном малоэтажном квартале в Одинцовском районе. В будущем мы планируем масштабировать инструмент и на другие проекты.
Если говорить о проектах в целом, то клиенты все больше обращают внимание на благоустройство. На территории появляются «третьи места»— общественные пространства, где жители могут отдохнуть, пообщаться, почувствовать себя причастными к одному комьюнити.
Последнее, к слову, в современном мире очень важно. Офлайн-общение становится роскошью. Поэтому отличительная черта проектов ГК «Кортрос»— комьюнити-менеджер, в чьи обязанности входит задача сформировать и поддерживать сообщество жителей. Работа в этом направлении начинается еще на нулевом цикле строительства. Менеджер ведет телеграм-канал квартала, который посвящен всем событиям, связанным с будущим домом. На сегодня наши успешные кейсы работы с сообществом жителей— все столичные проекты компании.
В свои проекты мы также привносим компонент искусства с целью увеличить ценность жилья для клиентов через нематериальные ценности. Создавать новые смыслы особенно важно в тех кварталах, которые находятся на бывших промышленных территориях, ведь там нет окружающей застройки, котораябы погрузила жителей в исторический контекст и далабы им возможность проникнуться духом места.
Первым установленным арт-объектом в наших проекта стала скульптура Льва Ефимова под названием «Источник». На днях состоится открытие арт-объекта еще в одном московском ЖК в Москве. А украшением главной площади проекта в Южном порту станет арт-объект «Люминетика» от Ивана Калиничева.
Фото: Константин Грибов
— Не сталали программа импортозамещения тормозом в модернизации строительной отрасли? У нас есть инновации?
— Напротив, импортозамещение— мощный фактор развития рынка сегодня. Мы на пути к технологической независимости. За последнее время в России реализовано более 2 тыс. проектов по созданию аналогов зарубежной продукции. Сам факт санкций стал стимулом для российских компаний, чтобы усовершенствовать свои разработки. В целом резкое изменение цепочек производства игрокам рынка преодолеть удалось.
Мы стремимся по максимуму использовать возможности отечественных технологий и производств. В частности, успешно внедрили в Академическом районе Екатеринбурга уникальные российские фотоэлектрические панели. Благодаря им жители экспериментального дома ежемесячно экономят 20% на платежах за коммуналку. Солнечные панели снижают эксплуатационные затраты и усиливают независимость объекта от роста тарифов на электроэнергию. Это также наш вклад в чистую энергетику, так как происходит сокращение выбросов СО2.
Сейчас ведется монтаж аналогичного оборудования на фасады одного из наших проектов— жилые небоскребы района Большого Сити в Москве. Мы установили более 1 тыс. интегрированных фотоэлектрических модулей (BIPV) четырех цветов. Их разработала российская компания «Юнигрин Энерджи». Суммарная мощность фасада составляет 67 кВт, что позволит получить около 24 тыс. кВтч электроэнергии в год. Выработанный ресурс будет использоваться для освещения общественных пространств и позволит жителям квартала экономить около 170 тыс. руб. в год.
Наш опыт показал, что применение новаторского оборудования— возможность выйти на качественно новый уровень развития. Такой прорыв происходит сейчас в Перми, где мы проектируем «цифровой квартал». Уже на этапе создания образа района мы сформировали стандарт смарт-инфраструктуры, который включает требования к цифровым сервисам и затронет бизнес-процессы застройщика.
Мы развиваем цифровые технологии, обмениваться опытом с ведущими игроками в области развития искусственного интеллекта и улучшения цифровых сервисов.
И всеже, несмотря на очевидные успехи, сохраняются и сложности. Например, сейчас отсутствуют стимулы для применения возобновляемых источников. У жителей многоквартирных домов растут расходы на эксплуатацию— так называемые общедомовые нужды.
— На какой срок вы сейчас строите планы? Есть видение, какой компания станет через пять лет?
— Наше будущее— это открытость. Мне хотелосьбы видеть, что компания, которая совсем недавно взяла курс на трансформацию и масштабирование, стала для рынка тем девелопером, который строит города, развивает технологии и людей. Тем, кто дает своим покупателям именно тот продукт, который они ждали всю жизнь,— жилой комплекс будущего, которое уже наступило.