Высокие ставки и жёсткий стандарт: что будет с ипотекой и ценами на жильё

Глава ЦБ Эльвира Набиуллина анонсировала ряд новых ограничений, которые регулятор может применить к ипотечному рынку в ближайшем будущем. Мы спросили у экспертов, к чему готовиться заёмщикам и как новшества повлияют на стоимость жилья.

Центробанк по-прежнему обеспокоен ситуацией на рынке недвижимости, что выражается в планомерном закручивании гаек: ключевую ставку могут снова поднять, лимиты на ипотеку — урезать, а схемы от банков и застройщиков, смягчающие условия кредитов, — признать опасными и запретить, внедрив ипотечный стандарт. 

Об этих и других мерах говорила в своём выступлении на ХХI Международном банковском форуме глава Банка России Эльвира Набиуллина. 

Мы спросили экспертов, как такая позиция регулятора отразится на простых покупателях, означает ли это, что с ипотекой стоит попрощаться и упадут ли цены?

Что будет, если ключевую ставку снова повысят 

В сентябре ЦБ РФ повысил ключевую ставку до 19% и не исключает её дальнейшего роста в октябре. Покупатели совсем забудут о рыночной ипотеке при ставке выше 20%?

Камила Фазлыева,руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:

— Количество ипотечных сделок уже сократилось — это произошло, когда рыночная ставка по ипотеке превысила 20%. Поэтому сейчас изменение ключевой ставки с 19% до 20% уже не окажет существенного влияния на потенциальных ипотечных покупателей. Всё, что выше 20%, по сути, является заградительной ставкой, а на те единичные сделки, которые проводятся вопреки сегодняшним условиям, дальнейший её рост уже не повлияет.

Субсидируемые ставки и траншевая ипотека могут уйти в прошлое

Регулятору давно не нравятся схемы от застройщиков и банков: субсидируемые ставки, траншевая ипотека, рассрочка с трансформацией в ипотеку. На самом ли деле они так опасны? 

В современных реалиях именно такие предложения позволяют людям всё-таки купить жильё, воспользовавшись, например, рассрочкой вместо ипотеки или купив у банка сниженную ставку на несколько лет.   

Никита Кулагин, начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка:

— В условиях высоких процентных ставок и сворачивания части субсидируемых программ застройщики могут использовать различные нестандартные способы продажи недвижимости. Поскольку вводимый с 1 января 2025 года ипотечный стандарт лишит возможности проводить большую часть спецпредложений, банки и девелоперы будут максимально увеличивать продажи по ним до конца года. Поэтому, при прочих равных условиях, можно ожидать более высокой выдачи ипотеки в конце года и  замедление этого процесса в начале 2025-го. 

Однако главным фактором, определяющим объём выдачи ипотеки, остаётся изменение условий по госпрограммам. В июле и августе выдачи оказались в 1,5–2 раза ниже уровня 2 квартала из-за отмены льготной программы и изменения условий по IT-ипотеке. Заморозка лимитов по семейной ипотеке также может ударить по приросту ипотечного портфеля в конце этого года.

Юлия Анисимова, эксперт по ипотечному кредитованию:

— Подобные схемы, с одной стороны, провоцируют рост цен, а с другой — это возможность для застройщиков продавать квартиры. Если все схемы запретят, это действительно отразится на продажах: они сократятся, но снижения цен при этом не произойдёт. 

И не стоит забывать, что в снижении цен тоже есть свои риски: стоимость залогов по ипотеке при этом тоже уменьшается, и при необходимости продать залоговый объект полученной суммы не хватит на закрытие займа. 

Ипотечный рынок замедляется. Это плохо? Как это повлияет на стоимость жилья? 

Центробанк ожидает, что ипотечный портфель до конца года вырастет на 12%. По сравнению с прошлыми годами это немного. Например, в 2022 году его рост составил 20,4%. Означает ли это стагнацию или даже схлопывание рынка, особенно если из инструментов на нём останутся рыночная ипотека с высокой ставкой и урезанные льготные программы? 

Не стоит забывать и о том, что законопроект, дающий ЦБ РФ право устанавливать количественные лимиты на ипотеку, могут принять уже осенью. Как всё это повлияет на динамику выдачи кредитов, возможно, дождёмся и падения цен? 

Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:

— Рынок вступил в длительную фазу отвыкания от льготной ипотеки, на которую приходилось около 60% выдачи. Но что мы считаем стагнацией? Если сравниваем нынешние темпы роста с периодом стимулирования спроса за счёт денег налогоплательщиков, чем и являлась льготная ипотека, то да, рост очень незначительный. 

Но если вспомнить, что льготная ипотека ушла, а выдача рыночной значительно сократилась из-за заградительных ставок, то рост в 12% — это очень неплохой показатель. В дальнейшем спрос будет снижаться, как и число сделок. Возможностей для покупки жилья у населения будет значительно меньше. 

Что касается цен, то на вторичном рынке объём предложения сокращается, цены реальных сделок стабилизировались и не падают. На первичном рынке спрос будут поддерживать акции и скидки, но значительного снижения цены ждать не стоит. То есть стагнация в спросе и цене случится, но предпосылок для схлопывания рынка нет. Рынок это переживёт.

В дальнейшей перспективе инфляция будет разгонять покупательский спрос. И как только ключевая ставка начнёт снижаться — не опустится до 10–12%, а просто обозначит тенденцию к снижению, — это будет однозначным сигналом к покупке. И значительные средства, хранящиеся сегодня на депозитах, точно перельются в рынок недвижимости.

Темпы вывода на рынок новых проектов в ближайшие месяцы будут замедляться, и в перспективе нас может ждать дефицит предложения. Через пару лет, при хорошей ипотечной ставке, высоком спросе и высоком уровне инфляции это выльется в динамичный рост цен. 

Дмитрий Щегельский,президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»:

— Лимиты будут выбраны за пару месяцев, что, соответственно, на пару месяцев поднимет продажи. Потом опять всё встанет. Кроме рассрочки застройщики ничего внятного пока не предлагают. Но рассрочка, грубо говоря, — как кредитная карта с отложенным платежом, платить всё равно придётся.

Резюмируя 

Таким образом, можно сказать, что ипотека перестаёт быть драйвером развития строительного сектора экономики и рынка недвижимости. В ближайшее время ей, в основном, будут пользоваться только те, кто может обслуживать кредит по высокой ставке имеет право участвовать в программах с господдержкой, перечень которых предварительно проредили, а условия сделали жёстче. 

Подробнее