Как оформить право собственности при ипотеке: практические шаги и необходимые документы

При покупке квартиры в ипотеку нужно зарегистрировать право собственности в Росреестре. Мы расскажем, на кого оформляется ипотечная недвижимость, какие права на неё есть у банка, какие документы нужны для регистрации сделки и с какими ограничениями может столкнуться заёмщик.

Кто является собственником ипотечной квартиры

Собственником ипотечной квартиры после заключения сделки становится покупатель — заёмщик. 

Но есть нюансы, при которых придётся выделять доли другим членам семьи:

1. Для покупки жилья используется материнский капитал. Доли должны быть выделены всем членам семьи. Размер долей определяется по соглашению между супругами. 

2. Недвижимость приобретается с созаёмщиком. Если это супруг, он становится созаемщиком автоматически. Всё имущество, которое муж и жена купили во время брака, считается совместной собственностью. В случае развода оно делится поровну вне зависимости от того, на кого оформлено. 

Какие права у банка на ипотечную квартиру

Несмотря на то, что право собственности оформляется на заёмщика, кредитор тоже имеет определенные права:

1. Недвижимость передаётся банку в залог до полного погашения ипотеки. Это гарантия исполнения заёмщиком своих обязательств. 

2. Без разрешения банка квартиру нельзя продать или подарить, а также прописать там посторонних людей. 

3. При длительной просрочке платежей банк может изъять квартиру и продать её для погашения задолженности. 

Последнего пункта не стоит слишком пугаться: даже при длительной просрочке по ипотеке банкам не выгодны судебные разбирательства с заёмщиками, поэтому они предпочитают договариваться. 

Если есть объективные причины, по которым заемщики не могут платить — тяжёлая болезнь, потеря работы, — банк может предложить реструктуризацию, кредитные каникулы и другие способы урегулировать ситуацию. 

Ждать, пока кредитор обратит внимание на ваши просрочки, не стоит: свяжитесь с кредитным менеджером сами, чтобы получить помощь. 

Какие ограничения возникают в связи с ипотекой у собственника

До полного погашения ипотечного кредита заёмщик не может совершать сделки с квартирой без согласия банка: продать, подарить, обменять. В большинстве случаев банки запрещают и перепланировку, если в результате придётся вносить изменения в технический план. Некоторые банки даже запрещают сдавать залоговую недвижимость в аренду, это прямо указывается в договоре. Перед тем, как делать что-либо из этого, лучше ещё раз прочитать договор и согласовать всё с банком. 

Какие есть варианты:

1. Досрочное погашение ипотечного долга. Это можно сделать за счёт собственных средств или средств покупателя. Человек, который собирается покупать вашу недвижимость, отдаёт вам деньги, а вы закрываете ими кредит. После того, как ипотека будет закрыта и банк снимет обременение, вы сможете продать квартиру без ограничений. Если сумма долга большая, скорее всего, вас попросят о скидке. 

2. Погашение ипотеки в ходе сделки. Нужно взять в банке справку об остатке задолженности. Покупатель внесёт деньги на специальный счёт: часть — для вас, ещё часть — для банка. После этого можно подавать документы на регистрацию права в Росреестр. 

3. Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке. Это возможно, если покупатель согласен переоформить кредит на себя. Важно, чтобы он сам соответствовал требованиям банка. Если человек не подходит по каким-либо критериям или у него плохая кредитная история, такую сделку могут не одобрить. 

Кого можно зарегистрировать в ипотечной квартире

Близких родственников можно регистрировать без согласования с банком. Если же нужно прописать других людей, стоит ещё раз прочитать договор: некоторые банки запрещают прописывать посторонних. 

Возможные ограничения связаны с тем, что в случае длительной просрочки банку нужно будет продавать недвижимость через торги по решению суда, и если там будут зарегистрированы посторонние, сделать это будет сложнее. 

Доли детей при ипотеке с материнским капиталом

Если для покупки недвижимости в ипотеку использовался материнский капитал, нужно выделить доли всем членам семьи: мужу, жене и детям. Размер долей определяется соглашением. По сложившейся практике рекомендуется выделять доли в размере не меньшем, чем процент вложенного маткапитала по отношению к общей стоимости жилья. 

Важно. Жилищный кодекс РФ запрещает выделение микродолей площадью менее 6 кв. м. Но в сделках с маткапиталом это ограничение не работает. 

Есть два варианта выделения долей: сделать это в течение 6 месяцев после погашения ипотеки или сразу при оформлении квартиры в собственность, если банк не против. 

Права созаёмщика

Если созаёмщиком выступает супруг, у него равные с основным заёмщиком права на квартиру, так как она приобретается в браке. В остальных случаях всё зависит от условий договора, поэтому его нужно внимательно изучить перед тем, как подписывать. 

Созаёмщик несёт такую же финансовую ответственность по ипотеке, как и основной заемщик. Если последний перестанет выплачивать кредит, банк может предъявить требования о погашении долга созаёмшику или взыскать деньги через суд. 

Право собственности на жильё в такой ситуации к созаёмщику не переходит, если это не предусмотрено договором, но в дальнейшем у него будет возможность взыскать деньги с заёмщика в судебном порядке. 

Оформление ипотечной квартиры в собственность

Здесь всё зависит от договора, по которому она приобретается. Если договор купли-продажи заключён с физическим лицом, право собственности проще оформить через банк. После заключения сделки банк сам подаст документы в Росреестр.

Также можно подать документы на регистрацию права собственности через Госуслуги, в МФЦ или обратиться в Росреестр лично — подать заявление на портале, в отделении или направить его почтой. 

Когда квартира переходит в собственность при ипотеке

Если вы берёте ипотеку на квартиру в ещё не завершённой новостройке, регистрируется не право собственности, а право требования по договору долевого участия (ДДУ). Право собственности оформляется уже после ввода дома в эксплуатацию. 

При покупке на вторичном рынке квартира оформляется на покупателя сразу после подписания кредитного договора. Одновременно регистрируется и обременение — квартира передаётся в залог банку. 

Траншевая ипотека:
 выгода и риски Подробнее

Какие документы нужны для регистрации права собственности при ипотеке

Для регистрации понадобится заявление, паспорт и другие документы в зависимости от типа договора, по которому вы приобретаете недвижимость. 

При покупке на вторичном рынке подготовьте:

1. ДКП и акт приёма-передачи. 

2. Паспорта всех участников сделки.

3. Ипотечный договор.

4. Нотариальное согласие супруга продавца, если квартиру купили в браке. 

Сроки регистрации права собственности на квартиру

Если вы подавали документы онлайн, регистрация займёт 7 рабочих дней. При подаче через МФЦ потребуется 9 рабочих дней.

После переоформления права собственности в выписке из ЕГРН вы будете указаны в качестве владельца.

Нюансы и сложности при оформлении

Особых проблем при регистрации права собственности не возникает, так как банки тщательно проверяют недвижимость. Они в первую очередь заинтересованы в том, чтобы каждый объект был чист с юридической точки зрения. 

Приостановить регистрацию сделки могут только в отдельных случаях: 

1. Продавец не имеет прав на недвижимость. В случае с ипотекой это практически исключено, банки проверяют все документы ещё перед одобрением квартиры.

2. Заявление подано неуполномоченным лицом. Например, если для подачи документов в МФЦ оформили обычную доверенность на представителя вместо нотариальной. 

3. Представлен неполный комплект документов. Чтобы избежать такой ошибки, лучше подавать их через банк: в этом случае все риски сводятся к минимуму.

4. Форма и содержание договора купли-продажи или долевого участия не соответствуют требованиям законодательства. При ипотеке это практически исключено. 

Если Росреестр обнаружит проблему, вам дадут время на её исправление. Нужно будет устранить ошибки и обратиться в ведомство повторно.

Фото: freepik.com