Переоформление ипотеки на другого человека: условия, процедура и возможные риски

Переоформление ипотеки на другого человека — это возможность передать кредитные обязательства новому заёмщику. В статье разберём, как устроен этот процесс, какие требования предъявляют банки и что нужно учесть при передаче ипотеки.

Что такое переоформление ипотеки и как это работает

Проводится такая процедура достаточно часто — без неё невозможна смена собственника ипотечной квартиры. 

Сделка по смене заёмщика похожа на обычную покупку квартиры в ипотеку. Разница в том, что новый заёмщик берёт на себя уже существующий кредит, а не оформляет собственный. Он будет платить ровно столько, сколько осталось выплатить по договору. При этом условия — процентная ставка, срок и размер ежемесячного платежа — обычно остаются прежними.

Разницу между остатком кредита и ценой жилья обычно выплачивают в качестве первоначального взноса. Например, если квартира стоит 5 млн рублей, а остаток по кредиту 3 млн, то новый заёмщик должен заплатить прежнему владельцу 2 млн рублей.

После завершения сделки квартира переходит в собственность нового заёмщика, но остаётся в залоге у банка до полного погашения долга. Прежний владелец больше не несёт ответственности по кредиту.

Почему ипотеку переоформляют на другого заёмщика

Ипотеку оформляют на другое лицо по разным причинам. 

Рассмотрим некоторые из них:

• Развод супругов. При расторжении брака муж и жена делят общее имущество. Ипотечное жильё можно переоформить на одного из них вместе с долгом. Второй супруг в этом случае освобождается от кредитных обязательств.
• Финансовые проблемы. Когда заёмщик теряет работу или его доход снижается, платить по кредиту становится сложно. Переоформление ипотеки на другого человека помогает избежать просрочек и испорченной кредитной истории.
• Наследство. Если заёмщик уходит из жизни, его наследники получают не только квартиру, но и долг. Кредит можно переоформить на того, кто принял наследство.
• Взросление детей. Часто родители берут ипотеку на своё имя, хотя квартира нужна для ребёнка. Когда ребёнок вырастает и начинает работать, родители переоформляют долг на него. Так фактический владелец квартиры становится официальным заёмщиком.
• Продажа квартиры. При продаже ипотечной недвижимости обычно старый кредит закрывается, а покупатель берёт новый. Но если ставка у действующей ипотеки выгодная, покупатель может попробовать перевести на себя существующий кредит.

Эти ситуации могут служить веской причиной для переоформления ипотеки на другое лицо. 

Когда банки разрешают переоформление

Разрешать переоформление задолженности — право, а не обязанность банков. При этом у каждой кредитной организации свои правила. 

Некоторые вообще не предлагают такую услугу, некоторые — разрешают только в определённых случаях. Например, не при продаже недвижимости, а только из-за смерти собственника. Но даже если в кредитной организации есть такая услуга, а у заёмщика веская причина для переоформления, это не гарантирует положительного решения. 

Для этого обратитесь к кредитору и выясните:

• есть ли вообще такая услуга;
• какие причины считаются достаточными для переоформления;
• какой пакет документов потребуется собрать;
• сколько времени займёт рассмотрение заявки;
• стоимость услуги.

Если банк не соглашается на переоформление, он может предложить альтернативное решение. Например, при сделках купли-продажи покупатель может оформить новый кредит для погашения старой ипотеки. 

Требования к заёмщику

Требования к новому заёмщику при переоформлении ипотеки такие же, как при обычной выдаче кредита для покупки жилья. Банк проверяет человека по всем параметрам, ведь ему важно быть уверенным в его платёжеспособности. 

Стандартные требования обычно включают:

• Возраст. На момент получения ипотеки человеку должно быть от 21 года, а на момент полного погашения кредита — не больше 65–70 лет. Требования по возрасту в разных банках могут отличаться.
• Официальный доход. Зарплата должна позволять спокойно вносить ежемесячные платежи по кредиту. В среднем, считается, что платёж по ипотеке не должен превышать 50–60% от ежемесячного дохода.
• Стаж работы. Нужно иметь стабильную работу и общий стаж не менее 1 года. На текущем месте работы — от 3–6 месяцев. Для индивидуальных предпринимателей требования к сроку ведения бизнеса могут быть выше.
• Кредитную историю. Банк обязательно проверит, как человек обслуживал предыдущие кредиты. Просрочки и долги могут стать причиной отказа.

Если человек не дотягивает по доходам, можно привлечь созаёмщиков — родственников или супругов — их доходы тоже учтут при рассмотрении заявки. Но даже полное соответствие всем требованиям не гарантирует одобрения. У банка могут быть и дополнительные критерии оценки клиентов.

Шаги для переоформления ипотеки

Оформление ипотеки проходит в несколько этапов. Важно соблюдать правильную последовательность действий.

Вот шаги по порядку:

• Консультация в банке. Действующий заёмщик обращается к кредитору и узнаёт, возможно ли переоформление. На консультации сотрудник расскажет об условиях, требованиях и списке нужных документов.
• Сбор и подача документов. Новый заёмщик предоставляет паспорт, справки о доходах, трудовую книжку и другие бумаги по списку банка. Старый заёмщик прикладывает к заявке паспорт и кредитный договор.
• Рассмотрение заявки. Банк проверяет документы и оценивает платёжеспособность нового заёмщика. 
• Решение банка. При положительном ответе назначается дата сделки и готовятся документы для подписания.
• Подписание договоров. С новым заёмщиком заключается ипотечный договор, а прежний получает справку об освобождении от обязательств.
• Регистрация сделки в Росреестре. Здесь фиксируется смена собственника квартиры и переход залога. Только после регистрации процесс считается завершённым.

Почему могут отказать в переоформлении ипотеки

Причин для отказа в переоформлении ипотеки может быть несколько — при проверке нового заёмщика банк взвешивает разные группы рисков.

Основные причины отказа:

• Несоответствие требованиям банка. Например, возраст заёмщика выходит за установленные рамки, нет официальных источников дохода или другие факторы.
• Низкий доход. Банк проверяет, хватит ли клиенту денег на ежемесячные платежи. Если официальная зарплата слишком маленькая, а платёж по кредиту «съедает» больше половины дохода — вероятен отказ.
• Плохая кредитная история. Просрочки по другим кредитам, долги или неоплаченные штрафы — всё это может привести к отказу. Кредитору важно, чтобы новый собственник был ответственным и платил вовремя.
• Несоответствие требованиям ипотечной программы. Например, если первый заёмщик оформил льготную программу с господдержкой, а новый не отвечает её условиям.

В случае отказа попробуйте узнать его причину. Некоторые проблемы можно решить: привлечь созаёмщика с хорошим доходом, поработать над улучшением кредитной истории или рассмотреть вариант оформления новой ипотеки.

Можно ли переоформить ипотеку без согласия банка

Переоформить задолженность без согласия банка невозможно. Это запрещено законом. Кредитор профинансировал конкретного человека, оценив его надёжность. 

Замена заёмщика должна быть одобрена банком — это обязательное правило. Даже если старый и новый заёмщики договорились между собой, без одобрения кредитора ничего не получится.

Что будет с квартирой после передачи ипотеки

После переоформления ипотеки квартира продолжает оставаться в залоге — это главное правило. Банк будет держать недвижимость в качестве обеспечения по кредиту, пока новый владелец полностью не выплатит долг.

При переходе ипотечного займа между родственниками возможны варианты с распределением долей. Например, родители, передавая кредит взрослому ребёнку, могут сохранить долю в квартире пропорционально уже выплаченной сумме. Но такой вариант возможен только с согласия кредитора.

После выплаты всего долга новый собственник получает право распоряжаться квартирой без ограничений: продавать, дарить или снова закладывать. До полного погашения долга любые операции потребуют согласования с залогодержателем. Это стандартное условие для всех ипотечных квартир.

Фото: freepik.com