Взаимодействие с УК и застройщиком до сдачи дома в эксплуатацию

Председатель совета МКД из Уфы поделился опытом и рекомендациями по подготовке к первому общему собранию собственников в новом доме. Он рассказал о том, как собрать информацию о застройщике и управляющей компании, подготовить документы и контролировать вопросы на собрании.

О доме
Новый жилой комплекс ЖК “8 марта”.
Два первых литера сдались весной 2021 г., 2 литера сдались весной 2022 г. и 2 дома – летом 2023 г.
Высокие, 16-этажные дома, яркая отделка наружного фасада, современный дизайн общедомовой территории.
В доме расположены 441 квартира, 2 подъезда, 4 лифта, крышная газовая котельная. 


Об авторе

Я собственник и председатель совета МКД. 
Свою активную деятельность начал еще в 2020 г., за полгода до сдачи дома в эксплуатацию. 
Мотивацией послужила информация о родственном ЖК – тот же застройщик и управляющая организация. ЖК сдался на год раньше и там обнаружились серьёзные проблемы:

  • Члены совета домов – ставленники УО;
  • Навязанные услуги на ОСС (охрана ЧОП);
  • Завышенные тарифы на ресурсы;
  • Металлические трубы вместо ПП;
  • Некачественная вода и т.д.

Я твердо решил, что в своей новой квартире и ЖК не хочу сталкиваться с такими проблемами и решать их после заселения. У меня был опыт председателя совета МКД, и я начал действовать.

Практика для новостроек:

  • Собрать информацию о застройщике, обычно это Группа компаний, в которой есть Строительное управление (СУ), головной офис, подрядные организации, аффилированные компании, в том числе Управляющая организация (УО).
  • Собрать информацию об управляющей компании (УК). На 3 месяца с даты ввода дома в эксплуатацию, УК назначается застройщиком. Обычно аффилированная компания в составе группы компаний.

Важно:
При передаче ключей застройщик и УО предлагают подписать лист голосования (для будущего ОСС), аргументируя тем, что на ОСС через 3 месяца (срок управления УК от застройщика) невозможно будет собрать голоса для кворума (так и есть). 

В этом кроется большая опасность для жильцов. Находясь в эйфории от получения ключей, никто не вникает в вопросы голосования. Если и вникают, разобщенность не позволяет противостоять подписанию листов.

  • Договариваться о личных встречах с застройщиком и УО. Встретиться с директорами, предложить сотрудничество. Собрать контакты реальных сотрудников (директор, зам.директора, экономист, юрист, бухгалтер, старший мастер, мастер, др.).

Задача:
Прийти к соглашению о совместной подготовке документов для первого ОСС. Проработать и внести правки в интересах жителей в следующих документах:
— договор управления с приложениями на 1 год;
— лист голосования (включить максимально кол-во вопросов, видеонаблюдение обязательно!);
— тариф на содержание;
— перечень работ и калькуляция статьи “содержание” (проверить каждую строчку).

Читать также:
Как поменять плитку в местах общего пользования МКД

Желательно проконсультироваться со специалистами.

Можно:

  • Привлечь стороннюю УК. Всегда будет частная УК, заинтересованная получить новый дом. Лучше привлечь 2 – 3 УК для наглядности. Запросить документы, коммерческое предложение. Изучить, сравнить, задавать как можно больше вопросов, записывать, делать фото. Это нужно для погружения в сферу ЖКХ и выбора, повышения грамотности. Также это поможет в общении с жителями на собрании.
  • Организовать сбор собственников квартир в соц.сетях. Это необходимо начать делать как можно раньше. Только совместно с жильцами можно решать вопросы, их доверие и голоса на ОСС очень важны для жизни дома. 
  • В листе голосования обязательно указать на должность председателя и членов совета МКД, адекватных собственников. Они могут не работать на своих должностях, но организовывать ОСС, готовить документы и считать голоса должны обычные жильцы, но не засланные.
  • В виде сайта может выступить площадка «ВКонтакте». По постам на стене можно отслеживать деятельность с первого дня, искать важную информацию, загружать фото и видео, запускать голосование, хранить документы. 
  • Мессенджер для начала – Whatsapp. Контакты записывать в файл на ПК и телефонную книгу. Позже перенести в Telegram, в нем удобнее функционал – неограниченное количество участников, больше прав администратора и т.д. Для больших домов и ЖК необходимо сразу создавать чаты по интересам: Общение, Спортивная жизнь, Мероприятия, Важное (пишут только админы), Попутчики, Барахолка и т.д.

Нельзя:
Бойкотировать подписание листов голосования. При проведении ОСС через 3 месяца, невозможно будет собрать голоса – пора ремонтов, низкая заселяемость (10 – 20%), недостаточно контактов. Также малое доверие жителей к активистам. «Официальное» ОСС реально провести не ранее 1 года со сдачи дома (заселяемость 50 – 60%).

Результат – качественные показатели:

  • Проработанные документы (договор управления с приложениями, перечень работ, протокол голосования, повестка ОСС, калькуляция статьи содержания и др.).
  • Контроль вопросов на ОСС. Важные вопросы вынесены на голосование (видеонаблюдение, сбор на благоустройство), ненужные вопросы не попадают в повестку.
  • Активные жильцы в составе совета МКД. Нет «засланных» от застройщика и УК.
  • Рабочие отношения с УК. С первых дней УК не позволяет вольностей и некачественной работы в рамках договора.

Количественные показатели:
Шесть домов, 2400 квартир получили качественные услуги в рамках тарифа за содержание. В ближайшее время сдаются еще 3 дома на 1500 квартир, также все проработанные и улучшенные практики получат новые жильцы.

Автор: Воробьев Павел Викторович. Председатель совета МКД ул. А. Мирзагитова, 12. г. Уфа, Республика Башкортостан.

Похожие публикации

НОВОЕ НА САЙТЕ