Долги предыдущего собственника по взносам на капремонт. Случаи из практики

Подобрали четыре примера из судебной практики, когда задолженность по уплате взносов на капремонт стала проблемой как для продавца квартиры/нежилого помещения, так и для покупателя.

Неудачная попытка списать долг за капремонт по сроку исковой давности

В сентябре 2022 г. жительница Красноярского края (Л.) продала свою квартиру с условием погашения задолженности по оплате капремонта. Но в ФКР ей выставили сумму в 50 893 рубля — за период с января 2015 г. по август 2022 г. Ссылаясь на исковую давность, Л. просила исключить задолженность за пределами ее трехлетнего срока. Получив от ФКР отказ, обратилась в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск Л. и обязал ФКР пересчитать сумму долга за период с августа 2019 г. по август 2022 г., а ранее образовавшуюся задолженность исключить в связи с истечением срока исковой давности.

При этом руководствовался суд следующим: наличие у Л. задолженности, образовавшейся в ее бытность собственником квартиры, может в будущем нарушить право на защиту — истица не сможет реализовать право применения срока исковой давности, поскольку не будет ответчиком по иску ФКР к собственнику квартиры.

Апелляционный суд с этими выводами не согласился и в иске Л. отказал.
«С истечением срока исковой давности субъективное право кредитора не прекращается, но возможность его защиты в судебном порядке будет утрачена, если должник заявит о необходимости применить срок исковой давности». 

Такой срок может быть применен только по заявлению должника в рамках предъявленного иска о взыскании задолженности. Однако ФКР соответствующее требование не заявлял, поэтому ссылка Л. на срок исковой давности оказалась преждевременной, и при рассмотрении настоящего дела положения ст. 196 Гражданского кодекса РФ неприменимы.

Кроме того, «истечение срока исковой давности не является основанием прекращения обязательств, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, а списание задолженности по оплате коммунальных услуг, по которой истек срок исковой давности, является правом, а не обязанностью кредитора».

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 2909/2024). При этом напомнил: не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Согласие нового собственника на перевод долга не требуется, и взыскание осуществляется именно за счет его средств.

Новый собственник еще не погасил долг, но уже потребовал взыскать компенсацию с бывшего владельца квартиры

Жительница Звенигорода (З.) купила квартиру и в нагрузку получила долг по взносам на капремонт — 37 825 рублей. Договориться с предыдущим собственником о погашении задолженности не удалось, тогда З. решила действовать на опережение. Ссылаясь на то, что именно ей предстоит заплатить в ФКР почти 38 000 рублей, она обратилась в суд, чтобы взыскать указанную сумму с бывшего владельца квартиры. 

Суды трех инстанций с этим не согласились. Указали на ч. 3 ст. 158 ЖК РФ (перевод долга на нового собственника) и тот факт, что З. еще ничего не погасила, но уже требует взыскать.

Случай удачного возмещения расходов на уплату долга с предыдущего собственника 

После покупки квартиры житель Саратовской области погасил долг предыдущего собственника по взносам на капремонт — 11 773 рубля. А потом обратился в суд, чтобы взыскать с него эту сумму как неосновательное обогащение.

Суды трех инстанций иск удовлетворили. При этом отметили: законодательство не запрещает новому собственнику, погасившему задолженность по уплате взносов на капремонт за предыдущего собственника, требовать возмещения понесенных расходов.

Суды разошлись во мнениях о том, как считать размер неосновательного обогащения

Жительница Нижегородской области (З.) купила нежилое помещение, а потом получила от ФКР платежку с суммой задолженности в 300 519 рублей. Из них 222 911 рублей — долг предыдущего собственника-юрлица, который добровольно он погашать не стал, несмотря на просьбу З.

Тогда новая собственница сама уплатила взносы, а потом обратилась в суд, чтобы взыскать с юрлица сумму неосновательного обогащения — те самые 222 911 рублей за период с февраля 2015 г. по сентябрь 2020 г. При этом указала: ответчик достоверно знал о наличии задолженности, но при продаже помещения намеренно о ней умолчал.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме: из условий договора купли-продажи не следует, что стороны включили задолженность продавца по взносам на капремонт в счет оплаты нежилого помещения. Довод предыдущего собственника о применении срока исковой давности суд отклонил, указав, что неосновательное обогащение возникло в момент уплаты истцом спорной суммы 23.01.2023.

Апелляционный суд с размером неосновательного обогащения и подсчетами срока исковой давности не согласился. Он пришел к выводу: исходя из того, что к истице после уплаты взносов перешли права кредитора по взысканию задолженности (ч. 5 ст. 313 Гражданского кодекса РФ), к ответчику перешли права, которыми он мог бы воспользоваться при взыскании с него задолженности непосредственно ФКР, в том числе право на применение срока исковой давности.

З. обратилась в суд 01.02.2023, а значит, в пределах срока исковой давности находится только задолженность с февраля по август 2020 г. А это 23 289 рублей, которые апелляционный суд и взыскал с ответчика в пользу З. как неосновательное обогащение.

Первый кассационный суд общей юрисдикции посчитал иначе и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение № 88 – 4637/2024).
Что не так: «суд апелляционной инстанции не учел, что истцом не ставился вопрос о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт, а были заявлены требования в порядке ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение, право требования по которому возникает лишь после совершения реальных действий, свидетельствующих о наличии права у истца требовать возврата неосновательно сбереженного имущества (обогащения)».

Суды по-разному посчитали срок исковой давности при взыскании убытков с прежнего собственника

Купив нежилое помещение, житель Пензенской области (Г.) погасил за предыдущего собственника К. задолженность по уплате взносов на капремонт — 13 714 рублей за период с 29.05.2017 по 08.12.2020. Посчитав, что понесенные убытки подлежат возмещению, обратился в суд. Помимо указанной суммы, просил взыскать с К. расходы на оплату юридических услуг — 7500 рублей и госпошлины.

Ответчик с иском не согласился и указал: Г. проявил неосмотрительность при заключении сделки, в результате чего «принял на себя риск перехода на него по ч. 3 ст. 158 ЖК РФ задолженности за капремонт и соответствующие этому последствия». Кроме того, большая часть долга образовалась за пределами трехлетнего срока исковой давности, поэтому истец и вовсе мог ее не погашать.

Суд первой инстанции указал, что не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). При этом согласие нового собственника на перевод долга не требуется. Также закон не запрещает новому собственнику, оплатившему долг, требовать возмещение понесенных расходов. То есть, требования Г. правомерны.

Однако суд решил, что срок исковой давности действительно пропущен, поэтому удовлетворил иск Г. частично: взыскал сумму уплаченных взносов — 471 рубль, а также судебные расходы — 2400 рублей.

Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений.
Первый КСОЮ направил дело на новое рассмотрение (определение № 88 – 19479/2024).
Г. исполнил обязанность по уплате взносов за предыдущего собственника 13.09.2023. Именно с этого момента к нему и перешли права кредитора (ч. 5 ст. 313 Гражданского кодекса РФ). Следовательно, нижестоящие суды неправильно применили срок исковой давности и не учли характер правоотношений: Г. обратился в суд именно как лицо, исполнившее обязательство должника, а не ФКР.

При новом рассмотрении дела апелляционный суд подтвердил: Г. «исполнил обязанность по оплате взносов на капительный ремонт за предыдущего собственника помещения К*** 13 сентября 2023 г., с этого времени он узнал о нарушении своих прав и к нему перешли права кредитора по исполненному обязательству. Соответственно, с этой же даты начинается течение срока исковой давности, который к рассмотрению дела в суде не истек». В итоге изменил вынесенное ранее решение и удовлетворил иск в полном объеме, взыскав с ответчика вместе с судебными расходами 21 763 рубля (определение по делу № 11 – 4/2024).