Должна ли УК предоставлять реестр собственников инициатору собрания после 1 марта 2023 года

Некоторые УК считают, что после закрытия ФИО в ЕГРН они не обязаны предоставлять реестр собственников инициатору собрания. Точнее, они считают, что они обязаны не предоставлять реестр с ФИО; что их священный долг – оберегать имеющиеся данные даже от инициатора.
Однако это не так, и в материале разбираем доводы защитников персональных данных – с примерами из свежей судебной практики. 

✘ «Даже Росреестр не предоставляет конфиденциальные данные – ФИО»

✔ Росреестр не предоставляет ФИО кому попало, но предоставляет их в целом перечне случаев, в том числе с помощью нотариуса.
Изменения заключаются в том, что сведения перестали быть общедоступными. Однако никто не освобождал УО от обязанности по ведению реестра собственников и предоставлению его определённому лицу – инициатору собрания.

Часть 3.1 ст.45 ЖК РФ осталась как и была:
• УО, правление ТСЖ, ЖСК обязаны вести реестр собственников, который содержит ФИО, номер помещения, размер доли.
• При обращении инициатора собрания УО/правление обязаны за 5 дней предоставить реестр.
• Согласие собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, при предоставлении в целях проведения собрания не требуется.

Всё это – по-прежнему лицензионное требование для УО, которая может получить штраф за то, что не ведет реестр собственников.
Именно это случилось с одной управляющей организацией из НАО, которой наряду с нарушениями правил содержания общего имущества вменили отсутствие реестра. В суде компании удалось лишь снизить размер штрафа до 125000 р. (дело № А05П-314/2023). Позже компанию снова оштрафовали за неведение того же самого реестра собственников на 250000 р., однако суд отметил, что нельзя наказывать дважды за одно и то же, и отменил постановление со вторым штрафом (дело № А05П-524/2023).

За год после изменений появилась и другая судебная практика в пользу контролирующих органов.

Десятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе штраф управляющей организации, назначенный по ч. 2. ст. 14.1.3 КоАП РФ.
Изначально ГЖИ Московской области оштрафовала УО на 250 000 р., но Арбитражный суд Московской области милостиво снизил его до 125 000 р. Это наказание и было сохранено вышестоящим судом. 
В чем заключалось нарушение: по запросу собственника организация выдала реестр с нечитаемым содержанием текста. 
Это был второй запрос со стороны собственника. На первый компания также не предоставила реестр, за что сначала получила от ГЖИ предостережение “о недопустимости нарушения требований статьи 162 ЖК РФ и необходимости соблюдения стандартов управления указанным МКД и обеспечения своевременного предоставления по запросу реестра собственников помещений согласно пункту 3.1 статьи 45 ЖК РФ”.
Суды сослались на ч.3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, которая предусматривает обязанность УО выдавать реестр собственников по запросу инициатора, и не нашли оснований для освобождения организации от ответственности (дело № А41 – 80278/23).

Больше всех, судя по картотеке арбитражных дел, лютует ГЖИ Нижегородской области.

На момент подготовки материала нашлось как минимум 7 обжалований штрафов и предписаний, назначенных и выданных за нарушения при ведении и выдаче реестров собственников в этом регионе после вступления изменений в силу.

Случай 1
Собственник пожаловался в ГЖИ на то, что реестр ему предоставили с нарушением срока, а также выданный документ не соответствовал требованиям части 3.1. статьи 45 ЖК РФ. 
В ходе проверки установлены недостатки выданного реестра: представленный реестр не содержит информацию о реквизитах документов, подтверждающих право собственности на помещения, сведения о форме собственности, сведения о площади каждого помещения и о доле в праве собственности на такие помещения, не содержит информацию о собственниках помещений №№2, 6, 14, 36 (об одном из собственников), 42, 55, т.е. не соответствует пункту 20 Приказа от 28.01.2019 №44/пр.
Результат: ГЖИ назначила штраф АО «Домоуправляющая компания Советского района» по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в размере 250 000 р. Суд лишь снизил его до 125 000 р. (дело № А43 – 34766/2023, решение не обжаловалось).

Случай 2
Собственник получил реестр, не соответствующий требованиям Приказа Минстроя №44/пр. Также в нём отсутствовала информация о 69 собственниках.
УО – АО «Домоуправляющая компания Московского района» – настаивала, что достаточно реестра, соответствующего требованиям ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ; что она не обязана вести реестр; что отсутствие реестра не мешает собственнику провести собрание. 
Результат: ГЖИ выдала предписание, а суд подтвердил его законность (дело № А43 – 31135/2023, решение оставлено в силе).

Случай 3
АО «ДК Нижегородского района» выдало собственнику реестр с нарушением срока, без реквизитов документов, подтверждающих право собственности, без сведений о площади и долях в праве общей собственности на общее имущество. Также в реестре не было информации о собственниках 6 помещений.
На довод УО о том, что собственник может провести собрание без её реестра, суд возразил как раз поправками в закон о недвижимости – что собственник не получит в выписках из ЕГРН данных о своих соседях, если попытается составить реестр лишь своими силами.
Результат: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43 – 25853/2023, решение не обжаловалось).

Случай 4
Та же УО выдала реестр без реквизитов документов, подтверждающих право собственности на 7 помещений.
Результат аналогичный: выданное ГЖИ предписание оставлено судом в силе (дело № А43 – 32326/2023, решение оставлено в силе).

Случай 5
АО «Домоуправляющая компания Нижегородской района» оштрафовали на 150 000 р. за нарушения в работе АДС и выдачу неполных реестров по 4 домам.
В этот раз инспекция выбрала для квалификации нарушения ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Результат: УО пыталась оспорить наказание в части размера штрафа, но суд отказал ей (дело № А43 – 32324/2023, решение не обжаловалось).

Случай 6
Ту же компанию по той же статье оштрафовали на 150 000 р. за выдачу неполных реестров двум собственникам, а также за нарушение сроков направления ответов.
Результат: суд лишь снизил назначенное наказание до 75 000 р. (дело № А43 – 34162/2023, решение не обжаловалось).

Случай 7
ООО «Дзержинская Управляющая Компания» получила предписание, так как представила собственнику (и ГЖИ при проверке) неактуальный реестр.
“Несмотря на наличие предоставленных Администрацией города Дзержинска Нижегородской области сведений о муниципальных квартирах, сведения указаны не в полном объеме, а именно: сведения о собственнике квартир №91 и №103 отсутствуют, не указан ОГРН собственника муниципальных квартир Администрации г.Дзержинск, не указаны сведения о собственнике квартиры №66, что свидетельствует о неактуальности реестра”.
Результат: предписание ГЖИ оставлено в силе.
В этом деле суд отметил, что УО наделена правом обращаться в суд за обязанием предоставления соответствующих сведений (дело № А43 – 33822/2023, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией, спор ушел в кассацию).

Таким образом, нижегородская практика выделяется тем, что ГЖИ и суды выступают за предоставление полного реестра согласно требованиям Приказа Минстроя №44/пр, а не усеченного по ч. 3.1 ст. 45. ЖК РФ. Также представляет интерес разная квалификация схожих нарушений.

Случай 8
АО «ДК Нижегородского района» направило инициатору реестр, который не содержал информацию о собственниках девяти помещений.
Инициатор обратился повторно, и в ответ получил более полный реестр: на этот раз там не хватало информации по шести помещениям.
После этого инициатор обратился в инспекцию, и та выдала УО предписание — предоставить реестр, соответствующий требованиям законодательства. 
УО оспорила предписание, ссылаясь на его неисполнимость. Также она настаивала, что в реестре не должно быть информации о документах на помещения.
Суды двух инстанций парировали ссылками на ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, Требования к оформлению протоколов №44/пр, а также на сами поправки в закон о регистрации недвижимости:
«01.03.2023 вступили в силу изменения в Федеральный закон №218-ФЗ, предусматривающие, что содержащиеся в ЕГРН персональные данные (фамилия, имя, отчество) собственника объекта недвижимости могут предоставляться третьим лицам исключительно при наличии в реестре соответствующей записи, внесенной по заявлению правообладателя, при отсутствии в ЕГРН указанной записи персональные данные названных лиц не включаются в выписки из реестра, предоставляемые регистрирующим органом по запросам третьих лиц.
Учитывая данное обстоятельство, правомерно признан судом несостоятельным довод Общества о том, что предоставление реестра собственников, не содержащего сведения, предусмотренные приказом №44/пр, не препятствует собственнику помещения, выступающему инициатором проведения общего собрания, в проведении такого собрания» (дело № А43 – 10270/2024, решение оставлено в силе апелляционной инстанцией).

Случай из Москвы
ООО «ПИК-Комфорт Сириус» по запросу собственника предоставило реестр без сведений, позволяющих идентифицировать собственников, за что было оштрафовано на 250 000 р. по ч. 2 ст. 14.1.3 КоаП РФ.
Позиция УО: к ответственности привлекли безосновательно “ввиду наличия законодательного пробела в организации формирования актуального реестра собственников жилых помещений многоквартирных домов, что, в свою очередь, обусловило невозможность соблюдения обществом законодательно закрепленных требований в рассматриваемой части”.

Позиция суда:

• ведение реестра – обязанность УО в силу закона;
• управляющие организации могут использовать альтернативные источники получения сведений (помимо выписок из ЕГРН) о собственниках и собственности;
• ЕГРН не является единственным местом, где управляющая организация может получить необходимые сведения о смене собственника;
• по условиям договора управления собственник обязан информировать УО о сделках с помещением.

И еще один занимательный довод: управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственнику помещения и принимать от собственника помещения плату за них. Без актуальной информации о собственниках УО не сможет выполнять эти обязанности. Тем не менее, УО как-то справляется с такими обязанностями, “что указывает на недостоверность доводов жалобы ООО «ПИК-Комфорт Сириус»” (дело № А40 – 250461/23 – 122-1946).

Случай из Новосибирской области
ООО «Управляющая компания ЖКХПартнер» выдала собственнику реестр с рядом недостатков: в отношении больше сотни помещений информация о правах собственности была неактуальной, а по нескольким помещениям собственников не было указано никаких.
УК оштрафовали на 125 000 р. за нарушение лицензионных требований. 
Оставляя наказание в силе, суд скопировал обоснование из примера выше.
Доводы о принятии компанией мер к получению сведений он отклонил:

• сведения о большинстве “неактуальных” собственников изменились до 01.03.2023 (до ограничений ЕГРН), при этом компания управляет домом с 2021 года и с тех пор не принимала мер по получению выписок из ЕГРН;
• запросы в УФНС по Новосибирской области, Росреестр РФ, Управление Росреестра по Новосибирской области, МКУ ГЖИ г. Новосибирска, УФМС по Новосибирской области, Нотариальную палату НСО, нотариусу были направлены после выявления инспекцией нарушений;
• другие два запроса и иск были направлены после вынесения инспекцией оспариваемого постановления.

Таким образом, заявитель не принимал мер по ведению актуального реестра собственников ни до обращения собственника в адрес управляющей организации, ни после – вплоть до момента выявления инспекцией нарушений.
При этом по мнению суда, у заявителя действительно была возможность принять все возможные меры по соблюдению лицензионных требований:
“Так, например, заявитель не лишен возможности сверить информацию о государственной регистрации права собственности с выпиской из Росреестра путем осуществления поквартирного обхода, обратиться к нотариусу с письменным заявлением о получении сведений о собственниках помещений в многоквартирном доме, указав, что такие сведения необходимы для защиты прав и законных интересов управляющей организации (подпункт 2 части 14.2 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), а также запросить данные сведения в судебном порядке”. 

УО пробовала ссылаться на ответ нотариуса, однако при внимательном прочтении суд обнаружил, что там нет ничего про отсутствие правовых оснований для получения выписок, а лишь указано, что заявителю следует представить письменные доказательства, подтверждающие наличие нарушенных прав, требующих защиты в соответствии со статьей 85.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» (дело № А45 – 36959/2023, решение оставлено в силе). 

ООО «Кубань-Сервис» получило предписание ГЖИ, но не смогло его успешно оспорить. 
Инспекция установила, что на основании поступившего от собственника квартиры обращения УО предоставила ему реестр собственников помещений в МКД, содержащий неактуальные сведения о собственниках квартир № 3, № 5 в МКД, а также разночтения по собственникам квартиры № 7 и нежилого помещения № 34 в МКД, “что является нарушением части 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ”.
Организации в предписании было предложено исправить нарушение и выдать собственнику актуальный реестр. 
Суд согласился с обоснованностью выданного предписания:
“Доводы заявителя о невозможности исполнения предписания ввиду отсутствия у общества сведений относительно собственников помещений МКД и имеющихся ограничений на предоставление сведений, содержащих персональные данные, суд считает несостоятельными, поскольку ООО «Кубань-Сервис» не доказало, что у него, как у управляющей компании, осуществляющей непосредственное взаимодействие с собственниками помещений МКД согласно договору управления, отсутствовала возможность получить сведения непосредственно у физических лиц, являющихся собственниками (владельцами) жилых помещений в МКД. Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, ООО «КубаньСервис» имеет правовые и организационно-управленческие полномочия по сбору персонифицированных сведений, позволяющие идентифицировать собственников и нанимателей помещений МКД”.
В качестве третьего лица был привлечен собственник, который даже ходатайствовал о том, чтобы Арбитражный суд РФ сам запросил в Росреестре все выписки по дому. Однако суд отметил, что разберется в деле и без выписок, поэтому отказал в удовлетворении этого ходатайства (дело № А32 – 45557/2023, решение не вступило в силу).

✘«Имеются противоречия в законодательстве»

✔ Если есть обязанность, но мало возможностей её исполнить, то это называется не противоречием, а дырой. Трудности при исполнении обязанности не отменяют самой обязанности.
И раньше в ЕГРН не было данных по некоторым собственникам – тем, кто приобрел квартиру задолго до появления Росреестра. И это никак не влияло на обязанности УО по ведению актуального реестра собственников.

✘ «Если УК даст реестр, то недовольный собственник выиграет у нее суд по распространению своих данных»

✔ Здесь нет нарушения. Собственник проиграет. УО соблюдает лицензионное требование: делает то, что от нее требуется по ЖК РФ, а это допускает обработку данных без согласия гражданина.
Скорее собственник выиграет суд об обязании УК или ТСЖ предоставить реестр, если те упираются.

Например, в Пензенской области в мае 2023 года ТСЖ отказалось выдать собственнику реестр, сославшись на закон о персональных данных. Суды двух инстанций встали на сторону собственника, обязали выдать реестр и взыскали расходы на юриста (апелляционное определение Пензенского областного суда № 33 – 3192/2023).

В Московской области УК поступила умнее, не стала отказывать в предоставлении реестра и выиграла суд: она предоставила реестр, в котором не хватало ФИО всего лишь по 18 квартирам, по которым собственность была не оформлена. Суд счел, что «отсутствие в реестре собственников сведений о собственниках 18 квартир прав истца не нарушает и препятствием для инициирования и проведения общего собрания собственников служить не может, поскольку, не обладая указанной информацией, истец вправе исходить из того, что указанные квартиры остались в собственности застройщика и уведомить о проведении собрания данное юридическое лицо; либо направить уведомления о проведении собрания собственникам без указания ФИО по адресам спорных 18 квартир. И в том и другом случае указанные действия инициатора собрания должны квалифицироваться как действия, направленные на соблюдение порядка и процедуры проведения общего собрания собственников, и оценку таким действиям дает суд при разрешении конкретных гражданских споров, связанных с проведением такого собрания» (апелляционное определение Московского областного суда № 33 – 40117/2023).

✘ «УК привлекут за разглашение конфиденциальной информации»

✔ УО привлекут за нарушение лицензионных требований, если она откажется выдать реестр с ФИО. 

Например, одну компанию из Санкт-Петербурга оштрафовали на 125000 р. за отказ предоставить реестр инициатору собрания (дело № А56 – 65931/2023).
Другая организация из того же Санкт-Петербурга предоставила реестр, но без имен и отчеств собственников; результат аналогичный – тот же штраф за нарушение лицензионных требований в размере 125000 р. (дело № А56 – 62367/2023).

В Ростове-на-Дону штраф в 50000 р. получил директор управляющей компании, которая обосновала свой отказ тем, что инициатор собрания не уведомил РКН о намечающейся обработке данных (решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону № 12 – 494/2023).
Заместитель руководителя другой компании из того же города получила штраф в 25000 р. за то, что инициаторы собрания дважды обращались за реестром, но получали отказы. В итоге реестр был предоставлен, но с нарушением срока (решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону № 12 – 154/2023).

✘ «Нужно согласие от собственников на распространение конфиденциальных данных»

✔ Согласие на передачу данных не требуется. Это буквами написано в ч.3.1 ст.45 ЖК РФ, а также в законе о персональных данных (допускается обработка для выполнения возложенных законом обязанностей – п.2 ч.1 ст.6). То же самое разъяснял РКН.

В Чувашии сейчас по второму кругу рассматривается дело о привлечении УК к ответственности по ст.13.11 КоАП РФ за обработку персональных данных в случаях, не предусмотренных законом. Юмор ситуации заключается в том, что компания попала в поле зрения Роскомнадзора именно по причине не актуализации реестра собственников, из-за чего допустила обработку данных того лица, кто не являлся собственником квартиры.
«Управляющая компания наделена полномочиями по ведению реестра собственников помещений в многоквартирном доме, который бы позволил идентифицировать данного собственника, то есть обрабатывать персональные данные. В соответствии с ч. 6 ст. 5 Закона № 152-ФЗ при обработке персональных данных должны быть обеспечены точность персональных данных, их достаточность, а в необходимых случаях и актуальность по отношению к целям обработки персональных данных. Оператор должен принимать необходимые меры либо обеспечивать их принятие по удалению или уточнению неполных или неточных данных».

✘ «По изменениям персональные данные из ЕГРН будут предоставляться третьим лицам только с согласия субъекта персональных данных»

✔ Изменения касаются только выписок из ЕГРН и только закона о госрегистрации недвижимости: если собственник хочет, чтобы ФИО в ЕГРН были общедоступными, то подает такое согласие.
Процедура никак не затрагивает порядок предоставления реестра инициатору, потому что УК не ведет ЕГРН и не выдает выписки оттуда.

✘ «А в списке должников нельзя писать ФИО»

✔ Потому что это неурегулированный и добровольный способ борьбы с должниками, применяемый УО по своей инициативе, а не лицензионное требование и прямая обязанность как в случае с реестром собственников.

✘ «Постановление АС Центрального округа № Ф10 – 6175/22»

✔ Это решение суда про то, что УК не обязана указывать в реестре реквизиты документов на квартиры, а не о том, что УК вправе скрывать ФИО от инициатора. К слову, список ФИО УК в этом деле как раз предоставила.

Итак, есть порядок предоставления сведений из ЕГРН и есть порядок предоставления реестра собственников.
Их надо различать: состав участников, предмет желаний этих участников, процедура получения сведений, регулирование — всё разное.
Изменения касались первого, но последствия отразились на исполнимости второго. Многие УО получали сведения из ЕГРН, чтобы вести учет собственников, но это был лишь один из способов, самый дешевый и удобный. 

Если управляющая организация до 1 марта 2023 года действительно вела реестр, то сейчас у нее гораздо меньше проблем, чем у тех, кто и до этого не занимался реестрами, а теперь прикрывает свое бездействие рассматриваемыми поправками.
Ей остается отслеживать факты смены собственников по справочной Росреестра (если квартир мало) или пользоваться специальными сервисами (чтобы автоматизировать процесс).
Далее при смене собственника у владельца помещения можно запросить недостающие сведения, чтобы на нем не повис долг. Осмотры общего имущества, расположенного в квартире, регулярные проверки счетчиков и достоверности переданных показаний, проверка вентканалов, прием заявок в АДС (которые можно самим же спровоцировать), проведение собрания с раздачей и сбором бюллетеней, приглашение в члены ТСЖ, регистрация в приложениях, доступ в домовой чат — это самые банальные поводы познакомиться с собственником.

Трудности УК и ТСЖ по ведению реестров всем понятны и не отрицаются. Этот материал лишь о том, что с УО и ТСЖ никто не снимал обязанности по предоставлению хотя бы тех данных, что у них есть. Дальше инициатору придется самому доводить до ума реестр, чтобы тот соответствовал требованиям Приказа Минстрой №44/пр.

Реклама. ООО «Служба правовых извещений» ИНН 0278195730 Erid 2Vtzqvs2poa