Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Квартиры в ипотеке покупатели стараются обходить стороной. А зря, так как именно у данного вида жилья есть ряд преимуществ, главное из которых — цена.

Многие, услышав, что за выставленную на продажу квартиру ещё не выплачена ипотека, сразу отказываются от рассмотрения такого объекта. Тем не менее, покупка жилья, которое находится в залоге у банка, — совсем не такое рискованное дело, как может показаться, хотя и имеет свои нюансы. А если учесть, что обременение часто влечёт за собой снижение цены, то дело определенно стоит затраченных усилий. 

Рассказываем о том, какие бывают виды залога, в чём риск, а в чем выгода покупки квартиры в ипотеку, какие есть варианты приобретения такого жилья и как проходит сделка. 

Что такое залог и какой он бывает

Если для покупки квартиры использовалась ипотека, на квартиру накладывается обременение. Пока кредит не выплачен, она находится в залоге у банка, и это временно ограничивает права владельца распоряжаться своим объектом. 

«Ипотечное» обременение регистрируется Росреестром и отражается в выписке из ЕГРН. Такой вид залога называют «ипотека в силу закона», а в выписке это отмечается как «залог в силу закона». 

В заложенной квартире можно жить, делать там ремонт, прописаться самому и прописать родственников, но совершать с ней сделки без согласия банка-кредитора нельзя. 

Существует ещё «ипотека в силу договора», когда квартиру передают в залог как обеспечение кредита, взятого на любые цели. Этот вариант чаще всего используется при потребительском кредитовании или, например, при заключении сделки без банка, между физлицами. 

В этой статье мы разберём варианты покупки залоговой квартиры, которая находится в ипотеке в силу закона. 

Выгоды и риски при покупке ипотечной квартиры

Причины, по которым собственник решает продать взятую в ипотеку квартиру, могут быть как позитивными, — например, улучшение жилищных условий, — так и негативными — к примеру, если финансовое положение заёмщика ухудшилось, и он больше не может обслуживать кредит. 

Есть и ещё один риск: если сделка проводится с заключением предварительного договора купли-продажи, то при её срыве покупатель вернёт свои деньги не сразу. Подробно о том, как проходит такая сделка, мы расскажем ниже.

Однако, несмотря на все возможные сложности, у потенциальных покупателей есть несколько причин, чтобы присмотреться к таким предложениям. 

Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, так как её история уже была проверена банком-залогодержателем. 

Во-вторых, объекты с обременением обычно выставляются на продажу с дисконтом 10–15%, и часто владельцы готовы идти на дальнейший торг.

Наконец, банк-кредитор чаще всего контролирует сделку, особенно если объект также покупают в ипотеку и сделка проходит в рамках одной кредитной организации. Это дополнительно снижает возможные риски. 

Как происходит сделка по покупке залоговой квартиры

В общих чертах покупка квартиры в ипотеке проходит по стандартной схеме купли-продажи:

1. Стороны договариваются о цене и о том, каким образом будет закрыт остаток долга продавца. Перед заключением сделки собственник должен получить письменное согласие банка на продажу квартиры. Как правило, если у заёмщика нет серьёзных проблем с выплатами, разрешение дают. Допускается даже небольшая задолженность по ежемесячным платежам. 
2. Покупатель решает, как будет оплачивать квартиру и нужна ли ему ипотека. Если требуется кредит, то он выбирает банк (с залоговым жильём работают не все кредитные организации), и получает одобрение на ипотеку как заёмщик. 
3. Долг продавца погашается, после чего банк выводит квартиру из залога и снимает с неё обременение, что регистрирует Росреестр. Продавцу выдают справку и закладную с отметкой о погашении долга. 
4. Оформляется договор купли-продажи (ДКП), который сдают в Росреестр на регистрацию. В некоторых случаях стороны заключают предварительный договор купли-продажи, где зафиксированы договорённости между продавцом и покупателем. 
5. Продавец получает деньги. Как именно это происходит, зависит от того, наличными или кредитными деньгами расплачивается покупатель. 

Варианты покупки квартиры в ипотеку 

На рынке недвижимости есть несколько схем, по которым проходит покупка квартиры, находящейся в ипотеке. Самый простой для покупателя вариант — продавец сам закрывает долг и снимает обременение. 

Чаще всего такую схему используют, если собственнику осталось выплатить небольшую сумму долга. Сделка, по сути, сводится к обычной продаже квартиры: стороны заключают договор и затем подают документы на регистрацию. 

Главный вопрос тут — как продавцу найти деньги на досрочное погашение ипотеки. Например, он может занять эту сумму у родственников или взять потребкредит. Затем он закрывает ипотеку, снимает обременение с квартиры, и дальше стороны выходят на сделку. 

Проблема в том, что банки неохотно дают потребительские кредиты тем, у кого уже есть объёмные финансовые обязательства вроде ипотеки. Но если у заёмщика хорошая кредитная история, а сумма относительно невелика (до миллиона рублей), то кредит с большой вероятностью одобрят. А вот если остаток по ипотеке большой, то ему, скорее всего, придётся воспользоваться другими способами продажи. 

Покупка с заключением предварительного договора купли-продажи  

Этот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счёт оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором чётко прописаны условия сделки. 

При этом, если продавец отказывается от своих обязательств, покупатель может отстаивать свои права в суде. Сумму, которая передается на погашение кредита, оформляют как задаток или аванс.

После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.

Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может отказаться от регистрации договора купли-продажи. 

Тогда покупателю придётся требовать от партнёра исполнения обязательств через суд, и возникает угроза затягивания сделки на неопределённый период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, и в большинстве случаев без ущерба для сторон.

Покупка квартиры через смену залогодателя 

Чтобы минимизировать риск отказа продавца от регистрации ДКП, покупку квартиры в ипотеке можно провести через смену залогодателя. В этом случае сделка проходит с участием банка-кредитора, непосредственно в его стенах, при использовании двух депозитарных ячеек. В первую закладывают сумму для погашения кредита, а во вторую — остаток стоимости квартиры.

Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. Подписав договор, продавец и покупатель направляют его в Росреестр. После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берёт на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

После этого банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив её, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения. Затем продавец получает доступ к ячейке со второй частью денег. Такой путь — наименее рискованный для всех трёх сторон сделки. 

Приобретение залоговой квартиры, если покупателю тоже нужна ипотека

Покупка залоговой квартиры возможна и в ипотеку. Первым шагом тут будет одобрение кредита. А если покупатель придёт с уже одобренной ипотекой, то ему лучше сразу уточнить, кредитует ли его банк залоговые квартиры. Второй шаг — одобрение приобретаемой квартиры как залога.

Самый простой вариант такой сделки — когда покупатель берёт ипотеку в банке продавца, и банк переводит залог на нового заёмщика. 

Минус этой схемы в том, что у покупателя нет возможности выбрать банк, так что он может не подойти под требования кредитной организации, или его могут не устроить предлагаемые условия. 

Если покупатель берёт ипотеку в стороннем банке, то схема сделки в большинстве случаев выглядит так: покупатель своими деньгами (первоначальный взнос) и за счёт ипотечных средств гасит долг продавца в процессе сделки. 

При этом на сделке продавца оформляют поручителем по ипотечному кредиту покупателя. Это делается как дополнительная страховка для банка покупателя на время перезалога, чтобы продавец, получив деньги на погашение ипотеки, не передумал и не отказался от сделки. 

Условия поручительства прописывают в кредитном договоре, и оно действует до тех пор, пока с залоговой квартиры не снимут обременение банка продавца и не наложат новое — в пользу банка покупателя.

На сделке стороны подписывают ДКП, а покупатель ещё и кредитный договор, после чего банк покупателя переводит сумму на досрочное погашение ипотеки продавца. Оставшуюся сумму блокируют на аккредитиве.

Продавец закрывает ипотеку, снимает обременение с квартиры и подаёт документы в Росреестр, регистрируя переход права собственности и смену залогодержателя. После этого продавец получает доступ к аккредитиву с оставшейся частью денег, покупатель становится новым владельцем квартиры, а новым залогодержателем — банк покупателя. 

Резюмируя

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, проходит сложнее и дольше, чем обычная сделка. Однако объекты с обременением часто продают с дисконтом, а риски можно минимизировать, проведя сделку через банк. 

Кроме того, залоговые квартиры уже проверены банком продавца. При высокой ключевой ставке следует ожидать роста количества сделок такого рода, поэтому ко всем этим лучше заранее быть готовым ко всем связанным с ними нюансам.  

Подробнее