Не всегда собственники согласны с начислением платы за ЖКУ и образованием задолженности при ее несвоевременном внесении. Один из аргументов в таких случаях — незаключенность договора управления, которая влечет незаконность начисления платы за жилищно-коммунальные услуги. Привели два примера из практики, когда суды с собственниками не согласились.
Позиция собственника: договор не заключен, так как УК выбрана с многочисленными нарушениями
В Краснодарском крае управляющая компания обратилась в суд, чтобы взыскать с одного из собственников МКД задолженность по оплате ЖКУ и пени — почти 41 000 рублей. Собственник (далее — истец) отреагировал весьма оригинально и тоже подал исковое заявление — о признании договора управления с УК незаключенным.
Мотивировал свою позицию следующим: договор не мог быть заключен, так как при выборе УК допущены многочисленные нарушения закона. Из протокола общего собрания собственников МКД не следует, что на этом собрании они утвердили договор управления с УК.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.
— Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможность оспаривания договора управления.
— Не доказано, что решение ОСС, которым утвержден оспариваемый договор управления, отменено или в законном порядке признано недействительным.
— Из текста договора управления следует, что собственники и УК согласовали все его существенные условия.
— С момента заключения договора УК управляет домом, в котором проживает истец.
— Заключение договора управления МКД не является условием возникновения у собственника обязанности по оплате расходов по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, текущему ремонту внутридомовых инженерных систем и оплате коммунальных услуг в целях содержания общего имущества дома. Такая обязанность возникает у собственника в силу прямого указания закона.
— Истец заявил требование о признании договора управления незаключенным, поскольку является должником, уклоняющимся от исполнения обязанностей по оплате ЖКУ.
Четвертый кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенные решения без изменений (определение по делу № 88 – 13482/2022).
«Понятие «существенные условия» закреплено в ч.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение». Кассационный суд еще раз отметил, что в оспариваемом договоре управления собственники и УК согласовали все существенные условия.
Позиция собственника: договор не получал и сам лично не подписывал
Для одного из МКД Челябинской области ООО «Сфера ЖКС» сначала было назначено в качестве временной УО, а позднее избрано для управления тем же домом по результатам открытого конкурса. Соответствующие изменения в законном порядке вносились в реестр лицензий.
УО приступила к управлению домом и начала выставлять жильцам платежные документы. Однако один из собственников обратился в суд, чтобы признать квитанции за октябрь и ноябрь 2023 г. недействительными. Причина: об избрании УО по результатам конкурса он не знал, договор управления не получал и не подписывал. Следовательно, платить за ЖКУ не обязан, а ООО «Сфера ЖКС» не вправе требовать внесения соответствующей платы.
Суды трех инстанций с этими доводами не согласились и в иске отказали.
Так как собственники не выбрали способ управления МКД, орган местного самоуправления правомерно назначил временную УО, а позднее провел открытый конкурс.
Информация о победителе конкурса и проект договора управления были доведены до сведения собственников МКД путем размещения на досках объявлений. Это подтверждает соответствующий акт.
По итогам открытого конкурса договор управления был подписан одним из собственников МКД — ФГАУ «Росжилкомплекс» Министерства обороны Российской Федерации.
УО открыла на истца, как собственника жилого помещения в МКД, лицевой счет и выставляла ему платежные документы исходя из площади квартиры и тарифа, установленного по итогам проведенного конкурса.
Ссылаясь на положения ст. 161 Жилищного кодекса РФ, суды указали: и орган местного самоуправления, который может устанавливать размер платы за содержание жилья при проведении открытого конкурса, и ООО «Сфера ЖКС» действовали правомерно (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88 – 14041/2024).