Предельный уровень снижения цен на новостройки столичного региона в 2025 году зададут не столько застройщики, сколько банки. Самое существенное снижение ожидает Подмосковье, а затем — Новую Москву
В 2025 году цены на столичные новостройки по сравнению с нынешними могут снизиться на 10-20%. Такой прогноз в новом подкасте «РБК-Недвижимости» «Недвижимость. Итоги года и прогнозы» сделал директор сервиса мониторинга и анализа рынка новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Однако затронет снижение не все сегменты первичного жилья, а его предельная величина будет зависеть не от одних застройщиков.
Точечно снижение цен на новостройки столичного региона уже происходит: к концу декабря 2024 года в некоторых проектах цены успели уменьшиться на 20-40% по сравнению с пиковыми значениями середины лета, заявил эксперт. В 2025 году снижение цен может приобрети системный характер, однако предел этого снижения зависит не столько от застройщиков, сколько от банка, где те получали проектное финансирование, считает Сергей Лобжанидзе.
При нормальном состоянии рынка снижать цены на новостройки не выгодно ни застройщику, ни банку. Застройщики не хотят сокращать свою маржинальность, а банки не хотят снижения стоимости той недвижимости, которая для них является предметом залога, пояснил эксперт.
Для получения максимальной прибыли застройщикам нужно выполнить план по продажам, о котором они договорились с банками еще на этапе согласования проекта. Если план не выполнить, банки резко повысят ставки по проектному финансированию, что маржинальность лишь уменьшает. Но в нынешних условиях без снижения цен в массовом сегменте новостроек выполнить эти планы почти нереально:
- всеобщей льготной ипотеки у покупателей больше нет;
- ставки по рыночной ипотеке находятся на заградительном уровне.
К томуже с 2025 года вступит в силу ипотечный стандарт, который, том числе, фактически запретит ипотеку от застройщиков. Этот инструмент, который позволяет хотябы на время снизить ежемесячный платеж по ипотеке, что стимулирует продажи, напомнил Сергей Лобжанидзе
Для стимулирования спроса остается лишь одно— снижать цены. Но насколько именно их можно снизить, зависит от финансовой модели, которую согласовали банки и застройщики. По данным bnMAP.pro, в проекты новостроек, финансируемыми некоторым банками, заложена возможность снижения цен на 15-20%. Это тот уровень, при котором проект не перешагнет черту точки безубыточности. Поэтому, скорее всего, в 2025 году снижение цен будет примерно на таком уровне, предположил эксперт.
Снижение цен затронет те массовые проекты, которые сравнительно недавно вышли на рынок и где распродано мало жилья, полагает аналитик. Сильнее всего снижение будет ощущаться в Подмосковье, во вторую очередь— в Новой Москве. В Старой Москве, где массовые новостройки почти не представлены, снижения цен, скорее всего, не будет. Сначала цены могут снизиться в пределах 10%, а если это не приведет к активизации продаж— еще примерно настолькоже, предположил Сергей Лобжанидзе.
На рынке вторичной недвижимости Москвы в 2025 году, скорее всего, цены снизятся на 10-15%. Сползать вниз они будут плавно— примерно на 1% в месяц, спрогнозировал в предыдущем подкасте «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.