Как выделить детские доли при покупке жилья с маткапиталом

Наделить детей долями после покупки жилья с использованием маткапитала — прямая обязанность родителей. Рассказываем, в какой срок это нужно сделать, надо ли выделять доли другим членам семьи и во сколько обойдётся эта процедура.

Семья Орловых получила федеральный материнский капитал (МСК) после рождения второго ребёнка в 2022 году и вложила его в покупку квартиры, воспользовавшись семейной ипотекой.

В семье Петровых первый ребёнок родился в 2020 году, а в 2023 году они улучшили жилищные условия — переехали в дом, использовав для его покупки средства от продажи квартиры и маткапитал.  

И у Орловых, и у Петровых появилась обязанность наделить членов семьи долями в приобретённом жилье. Разберём, какого размера должны быть эти доли; почему надо выделять их всем, а не только ребенку, за которого получен МСК; почему Петровы обязаны сделать это в течение полугода после покупки, а у Орловых так быстро не получится; обязательно ли платить за процесс десятки тысяч или можно обойтись двумя. 

Кому, почему и когда выделяют доли в жилье с маткапиталом

Жильё, купленное с использованием федерального материнского капитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению (п. 15.1 правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий). 

С 2020 года при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий можно не оформлять нотариальное обязательство о выделении детям долей, но отменили только этот платный документ, а не саму обязанность их выделять. 

Подробнее о маткапитале

Федеральная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. До 2019 года маткапитал выдавали только при рождении второго ребёнка. С 2020 года господдержка стала доступна и при появлении первенца, а при рождении второго ребёнка положена доплата.

В 2024 году за первого ребёнка дают 630,4 тыс. рублей. При появлении второго ребёнка выплатят 833 тыс. рублей, если семья не получала маткапитал на первенца, и 202,6 тыс. рублей, если получала. Субсидия распространяется и на усыновлённых детей.

МСК разрешается использовать только целевым образом. 

Его можно направить на: 

• улучшение жилищных условий — покупку комнаты, квартиры, приобретение, строительство или реконструкцию частного дома;
• образование детей;
• накопительную пенсию матери или отца, если он самостоятельно воспитывает родных или усыновленных детей;
• адаптацию детей с инвалидностью;
• ежемесячные выплаты на ребёнка для семей с доходом меньше двух прожиточных минимумов на душу населения в регионе.

Потратить МСК на погашение ипотеки или на первоначальный взнос по жилищному кредиту можно сразу после получения сертификата, не дожидаясь трёхлетия ребёнка. 

Если в сделке не было кредитных денег, — как у Петровых, которые купили дом за счёт продажи квартиры, а остаток добрали за счёт маткапитала, — доли в жилье нужно выделить в течение шести месяцев после покупки.  

Если материнский капитал семья вложила в ипотеку, как сделали Орловы, то выделить доли надо в течение полугода после снятия с жилья обременения, — то есть когда родители полностью погасят кредит. 

Можно сделать это и сразу после оформления жилья в собственность, но только если банк-кредитор не против. 

Росреестр в 2022 году опубликовал разъяснения по этому вопросу, указав, что в законодательстве нет запрета на оформление в долевую собственность жилья под залогом (письмо № 14-9078-ТГ/22), но всё упирается в согласие банка. 

На практике кредитные организации далеко не всегда разрешают выделение долей, так как для них это невыгодно: если заёмщик перестанет платить, отсудить квартиру с детскими долями будет сложнее. 

Размер выделяемых долей, или Почему детские доли так отличаются от «взрослых»

Итак, жильё, купленное с использованием маткапитала, нужно оформить в общую собственность всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. 

В законе не указан точный размер долей и не прописан алгоритм расчёта. Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере не меньшем, чем процент вложенного материнского капитала по отношению к общей сумме стоимости объекта. Такой же позиции придерживается Верховный суд.

В 2022 году вступили в силу поправки к Жилищному кодексу РФ, запрещающие выделение микродолей (менее 6 кв метров от общей площади жилья). Но при исполнении обязательств, связанных с использованием маткапитала, это ограничение не работает (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). 

Кому выделяем доли, а кому нет 

Долями нужно наделить членов семьи: супругов и детей. Если владельцем сертификата является мать, то учитываются и её дети от первого брака. Не выделяют доли мужу, от которого в браке нет детей, а также отцу детей, с которым их мать развелась до того, как использовала МСК. 

Доли выделили, а позднее родился ещё один ребенок 

Как поступать в этой ситуации — спорной вопрос. В законе прямо не сформулировано, надо ли выделять доли детям, которые родились после того, как доли уже были распределены. В нём говорится, что приобретенное с помощью МСК жильё необходимо оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей, «в том числе первого, второго, третьего и последующих» (ч. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ). 

Но кого считать этими «последующими детьми» не конкретизировано, в том числе нет и ограничений по времени рождения. 

Мнения ведомств по этому поводу расходятся, например, СФР считает, что в законе прямого требования нет, поэтому переоформлять уже распределённые доли не требуется (письмо № СЧ-28-19/13781 от 05.07.2019). 

А Росреестр придерживается другой точки зрения, полагая, что раз МСК использован для улучшения жилищных условий семьи, то и доли в нём должны быть у всех её членов, и при составлении соглашения условие о пересмотре размера долей после рождения последующих детей должно быть прописано отдельно (письмо № 14-09961-ГЕ/19 от 10.10.2019). 

Этот вопрос становится актуальным, например, при продаже квартиры с детскими долями покупателям с кредитными деньгами: банки, видя в документах «обделённых детей», не одобряют сделку. Связано это с тем, что такая квартира становится предметом залога, а сделки с жильём, в котором не выделены детские доли, суды легко признают недействительными, то есть залога банк лишится — не говоря уже о покупателях, которые могут остаться без квартиры. 

Если продавец готов на хлопоты по перераспределению долей, ему никто не помешает сделать это, но выделить её новому ребенку можно только из долей совершеннолетних членов семьи. 

Сделать что-то с долями несовершеннолетних детей можно только с разрешения опеки, которая, скорее всего, откажет, потому что это ухудшение существующих условий. То, что потом родители купят лучшее жильё, надзирающий орган может не устроить.  

Пока неоднозначность в законе не устранена, нотариусы советуют наделять долями всех детей в семье, чтобы потом не иметь проблем при продаже жилья. 

Оформляем выделение долей

1. Жильё покупалось как совместная собственность супругов

Если жильё куплено в браке без заключения брачного договора, то оно является совместной собственностью супругов, даже если в документах собственником значится кто-то один. В этом случае, чтобы исполнить обязательства родителям надо выделить доли детям из совместной собственности. Родительские доли в этом случае остаются в совместной собственности супругов. 

Если обратиться к примеру выше, где семья из родителей и двух детей купила квартиру площадью 45 кв. м, то в соглашении выделяются доли детей — по 2/45 на каждого, а в совместной собственности супругов остаются 41/45. 

За годы реализации программы эта практика менялась, но в 2022 году Росреестр официально разъяснил свою позицию: детские доли выделяем, собственность супругов не трогаем. 

Соглашение подписывают все стороны, за ребенка младше 14 лет расписывается законный представитель (родитель, опекун, попечитель), а дети от 14 лет расписываются сами. 

Если выделять только детские доли, соглашение составляется в простой письменной форме, без участия нотариуса.  

2. Жильё куплено супругами в долевую собственность

Покупка квартиры в долевую собственность возможна, если между супругами заключён брачный договор. Изменения размеров долей в этом случае возможно только через нотариуса. 

Супруги вместе приходят к нотариусу, который составляет соглашение, где одновременно выделяет доли родителей и детей, и заверяет его. С собой надо иметь паспорта, свидетельства о рождении всех детей, документы на жильё, свидетельство о браке.  Стоимость оформления соглашения зависит от региона. В среднем по стране это 5–8 тыс. рублей, к этой сумме добавляют 0,5% от кадастровой стоимости квартиры, но не менее 200 рублей и не более 20 тысяч рублей. 

3. Недвижимость появилась до брака

Если жильё покупалось кем-то из родителей до заключения брака, то режима общей собственности между супругами не возникло. Поэтому собственник вправе выделить супругу и детям по небольшой доле соразмерно их части маткапитала, а остальную часть определить как свою долю. 

Если взять в качестве примера квартиру площадью 45 кв. м, купленную супругом до брака за 5 млн рублей, маткапитал в размере 500 тыс. рублей (10% стоимости) и семью из четырех человек, то супруге и детям надо будет выделить по 2/45 доли на каждого, а в собственности супруга останется 39/45 объекта. 

Соглашение, в котором собственник выделит доли себе, супруге и детям, можно будет составить в простой письменной форме, без нотариуса. Документ подписывают все члены семьи старше 14 лет, за младших детей расписывается один из родителей. 

4. Что делать, если супруги развелись

Если маткапитал использовали на покупку недвижимости, когда родители (усыновители) состояли в официальном браке, право на долю в этом жилье сохраняется и после их развода. Поэтому долю бывшему супругу всё равно придется выделить. Только после этого он сможет передать её второму родителю или ребёнку, например, продать или подарить. 

При отсутствии разногласий и если недвижимость не была совместной собственностью супругов (куплена до брака), выделение долей оформляется подписанием соглашения в простой письменной форме. Дополнительно указывать, что супруги развелись, в документе не нужно. 

Если материнский капитал вложен в совместную собственность, выделение долей можно совместить с процессом раздела имущества. Если супругам удастся договориться, тогда соглашение о разделе имущества и выделении долей они подписывают у нотариуса, если нет — делать всё это придется в суде.  

Какие документы нужны при регистрации соглашения о выделении детских долей

Выделение долей необходимо зарегистрировать в Росреестре, сделать это можно через МФЦ. 

Для регистрации потребуются: 

• заявление от каждого собственника жилья;
• правоустанавливающие документы на недвижимость (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т.п.);
• соглашение о выделении долей: количество экземпляров равно числу тех, кому выделяют доли, плюс один экземпляр для Росреестра; 
• паспорта мужа, жены и детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении всех детей;
• свидетельство о браке, если часть квартиры останется в совместной собственности;
• чеки об оплате госпошлины. 

МФЦ направит документы в Росреестр в течение двух дней. Далее у ведомства есть три рабочих дня на их рассмотрение. После этого Росреестр либо зарегистрирует выделение долей, и родители исполнят свои обязательства, либо приостановит регистрацию соглашения, либо откажет в этом. В любом случае из МФЦ придет уведомление. 

При приостановке регистрации у супругов есть три месяца, чтобы решить возникшую проблему. По письменному заявлению этот срок могут увеличить до полугода. 

Что будет, если доли не выделить

Владелец сертификата, в установленный срок не выделивший доли, тем самым нарушает свои обязательства перед государством. При плановой проверке прокуратура выявит нарушение и может обязать семью выделить доли по суду или потребовать вернуть деньги в Социальный фонд. 

В случае продажи квартиры без выделения долей сделку могут признать недействительной и отменить через суд. Обычно такие процессы инициализирует опека. При этом покупателю вернут деньги, а родителей обяжут вернуть маткапитал в СФР. Но есть прецеденты, когда сделку признавали недействительной только в части детских долей, после чего новые собственники получали на руки недвижимость, в которой долями (обычно небольшими) владели посторонние дети. 

Поэтому, если вы покупаете жилье у семьи с детьми, проверьте, использовался ли при покупке этой недвижимости маткапитал, и если да, то всё ли в порядке с выделением детских долей. 

Например, для подстраховки можно запросить у собственников справку из СФР о том, на что был использован маткапитал, и информацию о количестве детей в семье. Или попросить владельца сертификата показать, какая сумма материнского капитала лежит на счете в СФР. Это можно сделать онлайн, через портал госуслуг. 

Как видно, процесс наделения детей долями не такой простой и имеет далеко идущие последствия. Поэтому перед тем, как принять окончательное решение об использовании материнского капитала на улучшение жилищных условий, стоит серьёзно подумать.